İSTANBUL 13. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
Alacak (Ticari Nitelikteki Taşınmaz Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan)
Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Ticari Nitelikteki Taşınmaz Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Davalılardan ... SAN. AŞ. ile müvekkili şirket arasında 15.02.2024 tarihli kira sözleşmesi akdedildiğini, söz konusu sözleşmeye göre kiralanan taşınmazın, dekorasyona hazır boş avm mağazası şeklinde teslim edilmiş ve yalnızca teraslı cafe-pastane olarak kullanılacağı öngörüldüğünü, ne var ki, sözleşmenin akdedilmesinden sonra, kiralanan taşınmazın kullanımı ve işletmenin faaliyete geçmesi konusunda ciddi aksaklıklar meydana geldiğini, AVM mağazası konsepti; yalnızca bir satış alanı olmanın ötesinde, modern mimari ve perakende planlama ilkeleri doğrultusunda tasarlanmış, mağazanın bulunduğu alışveriş merkezinin yoğun yaya sirkülasyonu, vitrin görünürlüğü ve ortak alan etkileşimi esas alınarak kurgulanan bütüncül bir ticari işletme modeli olduğunu, bu konseptin yüksek görünürlük, erişilebilirlik, cephe açıklığı ve vitrin sürekliliği sağlayarak marka kimliğinin ziyaretçiler nezdinde güçlü ve sürdürülebilir biçimde algılanmasını hedeflediğini, AVM mağazaları; açık ve davetkar vitrin düzeni, ziyaretçiyi içeri çekmeye yönelik şeffaf cephe tasarımı, ürün ve hizmetlerin kolay algılanmasını sağlayan etkili kullanım alanları ile mağaza içi akış ve dolaşımı yönlendiren fonksiyonel planlama esas alınarak tasarlandığını, bu sayede, AVM’nin ortak alanlarından sağlanan doğal müşteri trafiğinin mağaza içine yönlendirilmesi, anlık satın alma davranışlarının teşvik edilmesi ve yüksek ciro potansiyelinin yakalanmasının amaçlandığını, ayrıca AVM mağazası konsepti; güvenlik, temizlik, iklimlendirme, ortak alan bakımı, tanıtım ve pazarlama faaliyetleri gibi merkezi hizmetlerin bütünleşik şekilde sunulduğu; mağazaların bu altyapıdan sürekli, düzenli ve etkin biçimde yararlandığı bir işletme düzenini ifade ettiğini, bu bağlamda, AVM bünyesindeki mağazaların belirli bir doluluk oranına ulaşması, faal mağazaların süreklilik arz etmesi ve ortak alan sirkülasyonunun kesintisiz biçimde sağlanması, konseptin işlevselliği ve ekonomik değeri açısından vazgeçilmez unsurlar olduğunu, ancak kira sözleşmesinde kiralanan yerin alışveriş merkezi (AVM) konseptinde olacağının açıkça taahhüt edilmiş olmasına rağmen iş merkezinde bulunan toplam 15 dükkandan yalnızca 5’inin faaliyete geçtiğini, geri kalan bağımsız bölümlerin kapalı kaldığını, alt katta bulunan 7 dükkanın ise yalnızca görünüm amacıyla davalı tarafça sınırlı sayıda personel ile işletildiğini, bu suretle sözleşmenin imzalanması sırasında vaat edilen ticari canlılık, müşteri yoğunluğu ve AVM atmosferi hiçbir şekilde sağlanamadığını, müvekkil işletme, yaklaşık 7 ay boyunca fiilen tek başına faaliyette bulunmak zorunda kalmış, beklenen müşteri potansiyeli oluşmamış ve bu durum müvekkilin ciro kaybına uğramasına, giderlerini karşılayamamasına ve ciddi ekonomik zarara maruz kalmasına neden olduğunu, gelinen süreçte kiralananın bulunduğu yerin alışveriş merkezi konseptinde olmadığı, AVM vasfının ortadan kalktığı, AVM vasfına hiçbir zaman kavuşmadığı ve sıradan işyeri niteliğinde kullanıma sunulduğunun açıkça ortaya çıktığını, davalıların müvekkiline karşı sergiledikleri haksız ve hukuka aykırı tutumlarının farkına vararak ilk imzalanan sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerini bertaraf etmeye ve sorumluluktan kaçınmaya yönelik olarak, müvekkil ile kiraya veren sıfatını haiz ... Gayrimenkul Ltd. Şti. arasında yeni bir sözleşme akdetme girişiminde bulunduklarını ancak müvekkil şirket nezdinde kabul edilmeyerek imzalanmadığını, tüm bu nedenlerle, işletmenin taraflar arasında kararlaştırıldığı şekilde avm mağazası konseptine kavuşturulmaması, faaliyete geçirilememesi, geç açılması, aylarca kapalı kalması, diğer dükkanların kapatılması ve benzeri sebeplerle müvekkilin mahrum kaldığı kar, yaptığı giderler ve uğradığı zararlar birlikte değerlendirildiğinde müvekkilin uğramış olduğu tüm zararlardan davalıların müştereken ve müteselsilen sorumlu tutulmasını talep ettiklerini belirterek, HMK’nın 389. maddesi gereğince, davalıların yedinde veya üçüncü şahısta olan taşınır ve taşınmaz mallarının ve alacaklarıyla diğer haklarının üzerine ihtiyati haciz konulmasına, delil tespiti talebinin kabulüne, davanın kabulü ile HMK 107. maddeye göre daha sonra artırılmak üzere (belirsiz alacak davası olarak), bilirkişi incelemesi sonucunda tespit edilecek tadilat ve dekorasyon gideri alacağından şimdilik 100.000,00 TL'nin, davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacı müvekkile dava tarihinden itibaren işleyecek reeskont faiziyle ödenmesine, (fazlaya ilişkin hak ve taleplerimiz saklı kalmak kaydıyla), Davanın kabulü ile HMK 107. maddeye göre daha sonra artırılmak üzere (belirsiz alacak davası olarak), bilirkişi incelemesi sonucunda tespit edilecek ciro kaybı (kira sözleşmesinde öngörülen ciro hedefi ile aynı AVM’de benzer faaliyette bulunan diğer işletmelerin cirosu karşılaştırılarak mahrum kalınan kârın tespiti) nedeniyle mahrum kalınan kar kaybı alacağından şimdilik 100.000,00 TL'nin, davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacı müvekkile dava tarihinden itibaren işleyecek reeskont faiziyle ödenmesine, (fazlaya ilişkin hak ve taleplerimiz saklı kalmak kaydıyla), davanın kabulü ile HMK 107. maddeye göre daha sonra artırılmak üzere (belirsiz alacak davası olarak), bilirkişi incelemesi sonucunda tespit edilecek doğrudan zarar (ödenen personel maaşları, elektrik faturaları, haberleşme giderleri, akaryakıt giderleri, temizlik malzeme giderleri, kırtasiye giderleri, alınan mutfak malzeme giderleri, ticari reklam hizmet giderleri, kira bedelleri ve sair zorunlu harcamalar) alacağından şimdilik 100.000,00 TL'nin, davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacı müvekkile dava tarihinden itibaren işleyecek reeskont faiziyle ödenmesine, (fazlaya ilişkin hak ve taleplerimiz saklı kalmak kaydıyla) karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Dava, taraflar arasında akdedilen 15/02/2024 tarihli kira sözleşmesi kapsamında davalı taraflarca yükümlülüklerin yerine getirilmemesi nedeniyle kira sözleşmesinden kaynaklanan alacak, kar kaybı ve zararlarının davalıdan tahsili talebine ilişkindir.
6102 sayılı TTK. 4. Maddesine göre bir davanın ticari dava olabilmesi için uyuşmazlığın her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgili hususlardan doğmuş bulunması veya anılan yasa maddesinde sayılan mutlak ticari davalardan sayılması gerekir.
6102 sayılı TTK'nın 5/1. maddesine göre, aksine hüküm bulunmadıkça, dava olunan şeyin değerine veya tutarına bakılmaksızın asliye ticaret mahkemesi tüm ticari davalar ile ticari nitelikteki çekişmesiz yargı işlerine bakmakla görevlidir. Bu hükme göre ticaret mahkemelerinin görev alanı ticari davalar ile ticari nitelikteki çekişmesiz yargı işleridir. Ticari faaliyetleri ilgilendiren bütün davalar ticari dava değildir.
HMK 4.maddesi - "(1) Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın; a) Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dahil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davalarını görürler'' hükmü düzenlenmiştir.
Davacı, taraflar arasında akdedilen 15/02/2024 tarihli kira sözleşmesi kapsamında alacakları ve uğradığını iddia ettiği zararlarının davalıdan tahsiline yönelik alacak davası olup davacı ile davalılar arasında mevcut kira sözleşmesi bulunmakta olup uyuşmazlık kapsamında eldeki davanın kira ilişkisinden doğan alacağa ilişkin olduğu açık olduğundan, 6100 Sayılı HMK'nın 4.maddesinde yer alan düzenleme gereği kira ilişkisinden doğan alacak davalarında görevli mahkemeler Sulh Hukuk Mahkemeleri olduğundan, uyuşmazlığın Sulh Hukuk Mahkemelerince çözümlenmesi gerekmektedir ve bu durumda Mahkememizin görevli olmaması nedeniyle eldeki davanın HMK'nun 114/1-c ve 115/2 maddeleri uyarınca görev yönünden dava şartı yokluğundan usulden reddine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.
1-İş bu davaya bakmaya Mahkememiz görevli olmadığından HMK 'nun 114/1-c ve 115/2 madde uyarınca Mahkememizin GÖREVSİZLİĞİ sebebiyle davanın dava şartı yokluğundan USULDEN REDDİNE,
HMK 20 madde uyarınca karar kesinleştiğinde ve talep halinde dosyanın GÖREVLİ VE YETKİLİ İSTANBUL SULH HUKUK MAHKEMESİ NE GÖNDERİLMESİNE,
2-H.M.K.'nun 20. maddesi uyarınca kararın kesinleşmesi tarihinden itibaren taraflardan herhangi birinin iki hafta içerisinde Mahkememize başvurarak dosyanın görevli ve yetkili Mahkemesine gönderilmesi talebinde bulunmaması halinde dosyanın Mahkememizce resen ele alınarak davanın açılmamış sayılmasına karar verileceğine,
3-Yargılama giderleri, harç ve vekalet ücreti hususunun H.M.K'nun 331. maddesi uyarınca davaya görevli ve yetkili mahkemede devam edilmesi halinde o mahkemede, davaya başka bir mahkemede devam edilmediği takdirde dosya ele alındığında davanın açılmamış sayılmasına karar verilmesi halinde mahkememizce değerlendirilmesine,
Dair, tarafların yokluğunda dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda gerekçeli kararın tebliğ tarihinden itibaren iki hafta içerisinde mahkememize verecekleri bir dilekçe ile veya başka bir mahkeme aracılığı ile mahkememize gönderecekleri dilekçe ile HMK 341. madde uyarınca İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf yoluna başvurma hakları hatırlatılmak suretiyle verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 31/12/2025