İSTANBUL 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
Cezai Şart ve Tazminat (Ticari Nitelikteki Hizmet Sözleşmesinden Kaynaklanan)
Mahkememizde görülmekte olan Cezai Şart ve Tazminat (Ticari Nitelikteki Hizmet Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
DAVA/ Davacı vekili dava dilekçesinde özetle, davacı ile davalı "..." arasında 12.03.2024 tarihinde “...” adıyla işletilmek üzere bir Otel Yönetim Sözleşmesi imzalandığı; Sözleşme uyarınca ... İli, ... İlçesi, ... Mah. 7465 Ada 3 Nolu Parsel ... adresinde inşa edilmekte olan binanın, ... Standartları’na uygun bir şekilde inşaatın bitiminden sonra “... Yenişehir Mersin” adıyla ... markası altında 5 yıldızlı 130 odalı otel olarak işletilmek üzere ...'a teslim edeceği taahhüdü 1. Davalı ... tarafından Sözleşme uyarınca verildiği; taşınmaz 1. Davalı ... tarafından uzun dönem kiralama ile Mülk Sahibi 2. Davalı ... Şti.'den 02/05/2023 tarihinde kiralandığı; ...Şti.'nin “Mülk Sahibi” olduğu taşınmazını Otel Yönetim Sözleşmesinin 29.Maddesinde ki beyanda aynen: “Hak sahibi, işbu Sözleşmeye konu otel binası ve tüm eklentilerinin uzun dönem kiralama yapıldığını, Kira Sözleşmesini tapuya şerh ettireceğini, kira sözleşmesinden işbu Sözleşmeye aykırı hiçbir durum olmadığını ve işbu Sözleşmenin kira sözleşmesine uygun olduğunu, Mülk Sahibinden kaynaklı hiçbir problem olmayacağını ve işbu Sözleşme süresi sonuna kadar tek hukuki muhatabın ve sorumluluğun münferiden hak sahibi olarak kendisi olduğunu, bu durumdan kaynaklı bir sorun veya ...’ın kira Sözleşmesinden kaynaklı bir problem yaşaması halinde Sözleşme haklı nedenle fesih koşullarının oluşacağını kabul ve beyan eder.” hükmü bulunduğu; 02/05/2023 tarihli “Kira Sözleşmesinin” 23/09/2024 tarihinde feshedildiği ve artık Hak Sahipliği sıfatının kalmadığı Müvekkil tarafından öğrenildiği;Otel Yönetim Sözleşmesinin 20.1. maddesi uyarınca "Hak sahibi’nin Sözleşme’nin devamı esnasında Otel’i 3.kişilere devretmeyi, kısmen veya tamamen kiralamayı veya başka şekilde elinden çıkarmayı istemesi durumunda hak sahibi, ilgilenen tarafın adını ve adresini ...’a bildirecek; Otel’in söz konusu üçüncü kişiye devir, elden çıkarma ya da kiralama işlemine ilişkin ...’ın yazılı onayını alacaktır.’;e Sözleşmemizin 20.4 maddesi “Eğer iş bu Sözleşme, hak sahibi veya (yazılı onay sonrasında hak sahibi haline gelen) ilgilenen tarafça elden çıkartma beklentisi ile veya sonucunda fesholunursa, hak sahibi, ...’a Madde 22.1.4’de belirtilen ceza-i şartı nakden ve def’aten fesih tarihi itibari ile ödeyecektir. ... bu cezai şart ile birlikte akdin icrasını da talep etme hakkına sahip olacaktır.” İbaresi bulunduğu; şirket keşide ettiği ... 5. Noterliğinin ... Tarih ve ... Yev. No.lu İhtarnamesi ile aykırılığın 30 gün içerisinde giderilmesi ve Sözleşmenin eski hale getirilmesi aksi halde sözleşmenin fesih olacağı ve cezai şartın ve zararların tazmin edileceği Davalılara ihtar edilmiş olmasına karşın bu durum Davalılarca kabul edilmediği; Davalı ... açısından ise 1. Davalı ... ile ... İli, ... İlçesi, .... Mah. 7465 Ada 3 Nolu Parsel ... adresinde inşa edilmekte olan binanın, ... Standartları’na uygun bir şekilde inşaatın bitiminden sonra “...” adıyla ... markası altında 5 yıldızlı 130 odalı otel olarak işletilmek üzere 02/05/2023 Tarihli Kira Sözleşmesini imzaladığını bildiği, bu sebeple uzun dönem kira sözleşmesi yapıldığı, mezkur Otel binasının ... olarak işletileceğine 2. Davalı ...'nun vakıf olmasına rağmen, 23/09/2024 tarihinde Kiracısı 2. Davalı ... ile arasında ki Kira Sözleşmesini Kiracının erken fesih nedeniyle uğradığı zararlarını karşılamak suretiyle karşılıklı olarak anlaşarak feshettiği, akabinde imzalı Otel Yönetim Sözleşmesini usulüne uygun Kiracıdan devralmadığı, Müvekkil ... A.Ş. ile de yeni bir Sözleşme imzalayacakmış gibi davranıp oyaladığı, nihayetinde Sözleşmeyi imzalamadığı, ve Mülk Sahibi ... ve Kiracı ... arasında ki anlaşmalı fesih protokolünün tek mağdurunun Müvekkil ... A.Ş. olduğu aşikardır. Ayrıca ... tabelalarının aylarca bina üzerinde asılı kaldığı, kamuoyu nezdine burada bir 5 yıldızlı ... Oteli açılacağı intibası bırakıldığı, imza ve açılış için törenler yapıldığı, yerel ve ulusal basın nezdinde haberler yapıldığı ve Türk Patent Enstitüsü nezdinde tescilli “...” Tanınmış Markasının ulusal boyutta zarara uğradığı ve yukarıda sayılan hususlardan ötürü 2. Davalı ...'nun sorumluluğu bulunduğu; neticeten Davalı ... A.Ş. açısından Sözleşmenin feshi ve sözleşme fesih cezaı olan 300.000 USD (ÜçyüzbinAmerikanDoları) karşılığı 10.800.000 (OnMilyonSekizYüzbinTürkLirası) cezai şartın ... 5. Noterliğinin ...Tarih ve ... Yev. No.lu İhtarnamesi takip eden 31. günden işleyecek yasal faizinin toplamı bedelin sözleşme fesih bedeli olarak, uğranılan tüm diğer zararlar ve fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak kaydıyla şimdilik 100.000 TL'nin 1. Davalı ... A.Ş.den alınarak davacıya verilmesine, davalı ... şti, açısından fazlaya ilişkin tüm haklarımız saklı kalmak kaydıyla uğranılan müspet zararlar ile manevi tazminat toplamı olan şimdilik 10.000 TL'nin Davalıdan alınarak davacıya verilmesine,tüm yargılamam masrafları ile ücreti vekaletin Davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ettiği anlaşılmıştır.
SAVUNMA/
Davalı ... A.Ş vekili cevap dilekçesinde özetle, somut durumda müvekkil şirket ile davacı arasında sözleşme bulunmamakta olup dolayısıyla yetki anlaşması da mevcut olmadığı;işbu davanın diğer davalı ile birlikte müvekkil şirkete karşı ileri sürülmesini zorunlu kılan herhangi bir durumun mevcut olmadığı; davacı yanın işbu davayı iki davalıya ayrı ayrı ikame etmesi halinde müvekkil şirket aleyhine ikame edeceği davanın kendi yerleşim yeri mahkemesi haricinde müvekkil şirketin yerleşim yeri mahkemesi olan Mersin Mahkemelerinde ikame etme zorunluluğu olduğunu bildiğinden hukuka aykırı olarak müvekkil şirketi de bu davaya dahil ederek davanın kendi yerleşim yeri mahkemesi olan Sayın Mahkeme huzurunda görülmesini sağlamaya çalıştığı; davacı yanın 6100 Sayılı HMK yetki kurallarını kötüye kullanmak suretiyle işbu davayı Sayın Mahkeme nezdinde müvekkil şirkete karşı ikame ettiği açıktır. Netice olarak HMK 7/2. Maddesi uyarınca işbu yetki itirazımızın kabulü ile müvekkil şirket yönünden HMK 6. Maddesi uyarınca yetkili mahkemenin Mersin Asliye Ticaret Mahkemeleri olması nedeniyle davanın ayrılarak müvekkil şirket yönünden yetkisizlik kararı verilmesini; davacı yanın müvekkil şirket yönünden bu şekildeki talebinin açık olmadığı ve somutlaştırılmaya muhtaç olduğu izahtan vareste olduğu; davacı yanın müvekkil şirketten hem müspet zarar hem manevi tazminat talebi olduğu açık olmasına rağmen dava değeri bakımından müspet zarar talebinin ne kadar olduğu, yine manevi tazminat talebinin ne kadar olduğu hususu açık olmadığı; haliyle yasal düzenlemeler uyarınca davanın bu haliyle müvekkil şirket yönünden incelenebilir olmadığı davacı yanın işbu dava kapsamında müvekkil şirketten ne kadar müspet zarar, ne kadar manevi tazminat talep ettiğini somutlaştırması/açıklaması gerektiği; davacı tarafından bu eksiklik giderilmemesi halinde ispat edilemeyen davanın müvekkil şirket yönünden reddine karar verilmesi gerektiği; taraflar arasında sözleşme bulunmadığı, müvekkil şirket, maliki olduğu taşınmaza ilişkin diğer davalı ... A.Ş. ile imzalamış olduğu sözleşmenin karşılıklı iradeleriyle feshedilmesi sonrasında inşaatın yapı ruhsat ve projelerinin davacının otel kompozisyonuna göre olduğu gözetilerek otel inşaatını bitirip aktif hale getirmek istediği; müvekkil şirketin davacı yanla yeni sözleşme imzalama yönündeki iyi niyetine karşın davacı yan, müvekkil şirketi sürekli oyalamış ve yeni sözleşme imzalamadığı ; arka planda başkaca üçüncü kişilerle/firmalarla görüşmeler yapmış ve nihayetinde müvekkil şirketle yeni sözleşme imzalamak yerine üçüncü kişiyle (...) anlaşma yapmak suretiyle müvekkil şirketin taşınmazının bulunduğu ... İli ... ilçesi sınırları dahilinde “...” adıyla otel işletmesi açtığı; davacı tarafından gönderilen ihtarnameye karşı davalının ... 4. Noterliği’nin ...tarih ve ... yevmiye numaralı itiraz ve açıklarımızı içerir ihtara cevap düzenlenerek davacıya gönderildiği; müvekkil şirketin davacıya karşı herhangi bir sorumluluğu bulunmamakta olup, davacı yanın müvekkil şirkete yükleyebileceği herhangi bir mağduriyeti veya tazminat talebi söz konusu olamayacağı; davacı ile müvekkil şirket arasında herhangi bir sözleşme olmadığı, müvekkil şirketin davacıyı mağdur edecek/edebilecek herhangi bir davranışta bulunmadığı nazara alındığında işbu davadaki müspet ve manevi zarar tazminatı taleplerinin maddi ve hukuki mesnetten yoksunluğu izahtan vareste olup müvekkil şirket yönünden davanın esastan reddi gerektiği; davacı yan dava dilekçesinde müvekkil şirkete sorumluluk atfederken ... markasının ulusal boyutta zarara uğratıldığını iddia etmekteyse de müvekkil firma tarafından kesinlikle “...” ibareli markaya ilişkin hiçbir markasal kullanım gerçekleştirilmediği; söz konusu marka sadece ve sadece diğer davalı ile davacı arasındaki sözleşme uyarınca diğer davalı tarafından kullanıldığı; söz konusu markayı ulusal bazda itibarsızlaştıracak bir kullanım olmadığını düşünmekle birlikte bu kullanımın da müvekkil tarafından gerçekleştirilmediği gözetildiğinde varsa bir zarar dahi muhatabının müvekkil olmadığı açıkça ortada olduğu; kaldı ki davacı tarafından iddia olunan “ulusal boyuttaki zararının” nasıl ve ne şekilde gerçekleştiği de açıklanmadığı ve dosya arasına sunulan deliller ile de ispatlanamadığı neticeten öncelikle müvekkil şirket aleyhine ikame edilen işbu davaya bakmakla yetkili mahkeme ... Asliye Ticaret Mahkemeleri olduğundan müvekkil şirket yönünden davanın yetkili mahkemede açılmamış olması nedeniyle yetkisizlik kararı verilmesine, şayet müvekkil şirket yönünden yetkisizlik kararı verilmeyecek ve yargılama yapılacak ise öncelikle yukarıda açıkladığımız hususlar kapsamında davanın usulden reddine, davanın usulden reddi yönünde kanaat oluşmayacak ve işin esasına girilecek ise müvekkil şirket yönünden maddi ve hukuki dayanaktan yoksun işbu davanın esastan reddine, Yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı yana yükletilmesine karar verilmesini talep ettiği anlaşılmıştır.
Davalı ... Turizm San. Ve Tic. A.Ş vekili cevap dilekçesinde özetle, taraflar arasındaki sözleşmenin 33. Maddesinde müvekkilin bitmesini beklediği otel İnşaatı ... İli ... ilçesinde olduğu; davacı müvekkile otel inşaatının yapıldığı ... ilçesi başta olmak üzere komşu ilçeler olan ... ilçelerinde menfaat çatışması olmaması sebebe ile ... markasını kullandırmayacağını, başka bir kişiye Franchise hakkı tanımayacağını taahhüt ve kabul ederek müvekkille güven verdiği; ancak davacı müvekkil ile sözleşme akdettikten çok kısa bir süre sonra henüz otel inaşşatı devam ederken sözleşmeye açıkça aykırı davranarak, sözleşme konusu otel binasının yapıldığı ... İli, ... İlçesine ve kabulü mümkün olamayacak şekilde sözleşme konusu otelin bulunduğu konumun sadece 5 Km uzaklığında ( 3-5 dk uzaklıkta) başka bir şirkete Franchise hakkı tanıyarak markasını başka bir şirkete kullandırdığı, “...” isim ve markasını içeren devasa bir reklam panosu ve logo ile bir otel açılışı gerçekleştirdiği; davacı taraflar arasında akdedilen sözleşmenin 33. Maddesine açıkça aykırı davranmış ve müvekkile çok kısa bir mesafede başka bir şirkete Frachise hakkı tanıyarak sözleşmenin feshedilmesine kendi kusuru ile sebebiyet verdiği; davacının müvekkile sadece 3-4 dk uzaklıkta başka bir ... otelini açması ve isim hakkını kullandırmış olması müvekkilin ticari beklentisini yok etmiş ve davacının sözleşmenin en önemli maddesini ihlal etmesi sözleşmenin temelden çökmesine sebebiyet verdiği; davacının sözleşmenin en önemli maddesini ihlal etmesi müvekkili maddi ve manevi olarak mağdur ettiği; müvekkil davacıya güven duyarak Kira Kontratı akdettiği, inşaat işinin takibi için personel çalıştırdığı; davacı ile sözleşme akdetmek için İstanbul'a ekibi ile gelerek yol, yakıt, yemek, konaklama gibi birçok masraf etmek zorunda bırakılmış ve otel işleteceği inancı ile iç mimarlık ve binayı otel olarak kullanıma hazır hale getirmek için mefruşat sparişi ve ürün alımı konusunda hizmet almak amacı ile ...'e ödeme yaptığı; Müvekkil ile dava dışı... ile devam eden alacak davası da bulunmakta olup, müvekkil uğramış ve uğrayacağı tüm hak ve alacakları için davacıya tazminat davası açma hakkını saklı tuttuğu; davacı TMK 2. Maddesindeki dürüstlük ilkesine aykırı davrandığı; kendi taahhüdünü yerine getirmediği, müvekkili mağdur ettiği ve sözleşmedeki haklarını haksız kazanç elde etmek amacıyla ve açıkça kötüye kullandığı; müvekkil davacıya yaptığının kabul edilemez olduğunu sözleşme şartlarının ihlali sebebi ile artık ... ile çalışmanın anlamını yitirdiğini ancak dilerse ... ile görüştürebileceğini ve sözleşmeye ... ile devamı hususunda destek olacağını belirttiği; ancak davacı ... ile yeni bir sözleşme akdetmek istediğini belirttiği, taraflar bir süre görüşmeler yaptığı, müvekkil de bu süreçte davacıya destek olduğu; davacı sözleşme şartlarını değiştirip daha ağır bir hale getirdiği ve işi sürüncemede bırakınca davacı kendi iradesi ve haksız tutum ve davranışları ile ... ile anlaşma sağlamadığı; müvekkil ile birlikte ...'a karşı ... 5. Noterliği’nin... tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesini gönderdiği; haksız olan ihtarnamesine karşı müvekkil aralarında akdettikleri sözleşmeyi davacının sözleşme hükümlerine aykırı davranması sebebi ile feshettiğini, davacıya tazminat davası açma hakkını saklı tutarak ihtara cevap verdiği; davacının ihtar tarihi itibari ile cezai şart alacağına talep ettiği faize itiraz edildiği; müvekkil temerrüde düşmediği ve davacının faiz talep etme hakkı doğmadığı işbu taleplerin reddine karar verilmesini; davacı dava dilekçesinin 10 nolu maddesinde özetle ... tabelalarının aylarca otel inşaatına ilişkin binada asılı kaldığı, kamuoyu nezdinde burada bir 5 yıldızlı ... Oteli açılacağı intibası bırakıldığı, imza ve açılış için törenler yapıldığı, yerel ve ulusal basın nezdinde haberler yapıldığı, ... tanınmış markasının ulusal boyutta zarara uğradığı ve bundan müvekkil şirketin sorumluluğunun bulunduğunu' iddia ettiği; davacının bu iddiası tamamen gerçek dışı olduğu taraflar arasında akdedilen sözleşmenin 7. Maddesi gereği açılış töreninin yapılması 01.01.2026 tarihi olarak öngörüldüğü ve işbu tarih sözleşmeye bağlandığı; inşaatta herhangi bir açılış töreni yapılmadığı; davacı dilekçesinin 8. Maddesi ile davalılardan aykırılığın 30gün içerisinde giderilmesi aksi halde cezai şart isteyeceği hususunda ihtar çektiğini belirmiş ise de hangi aykırılığın giderilmesini gerektiğini izah edemediği; ülke ekonomisinde hem devalüasyon, hem resesyon, hem ekonomik kriz hepsi bir arada yaşanmakta olup bu durum davacı dahil ülkede yaşanan her vatandaşın malumu olduğu ;Dolayısı müvekkil sözleşmeyi ekonomik kriz sebepleri ile haklı nedenle feshettiği;Uyap sisteminde yaptığımız incelemelerde davacının dosyaya delil sunmadığı tespit edildiği; davacının dosyaya delil sunma süresini kaçırmış olup daha sonra delil sunulmasına muvafakat etmediği; neticeten davanın reddine karar verilmesini, yargılama harç ve masrafları ile vekalet ücretinin karşı tarafa bırakılmasını talep ettiği anlaşılmıştır.
DELİLLER VE GEREKÇE/
Dava, cezai şart ve tazminat davasıdır.
Dava konusu uyuşmazlığın, davacı ve davalı ... arasında imzalanan 12.03.2024 tarihli ... Yönetim Sözleşmesi kapsamında davalı ...’in diğer davalı ... arasında imzalanan 02/05/2023 Tarihli Kira Sözleşmesi kapsamında sözleşmenin feshedilmesi nedeniyle davacının 12.03.2024 tarihli sözleşmenin feshi şartlarının oluşup oluşmadığı; davalı ...’den sözleşmenin 22.1 vd. maddelerinde tazminat talep edip edemeyeceği; davalı ... yönünden ise davalılar arasındaki kira sözleşmesinin feshi nedeniyle manevi zarar talep edip edemeyeceği noktasında toplanmaktadır.
Tüm dosya kapsamında yapılan değerlendirmede davacı ile davalı ... arasında 12.03.2024 tarihli (sözleşmenin imzalandığı tarihte yürürlüğe gireceğinin kararlaştırıldığı) ... Yönetim Sözleşmesi kapsamında m.2 kapsamında taraflar arasında ... İli, ... İlçesi, ... Mah. 7465 Ada 3 Nolu Parsel ... adresinde inşa edilmekte olan binanın, ... Standartları’na uygun bir şekilde inşaatın bitiminden sonra “... ” adıyla ... markası altında 5 yıldızlı 130 odalı otel olarak davacı tarafından yönetim ve işletmecilik prensiplerine uygun şekilde işletilmesini oluşturduğu anlaşılmıştır. Davalının sözleşme kapsamında "hak sahibi" sıfatıyla davacıyı işletme süresi boyunca otelin yönetimi, denetimi, sevk ve idaresi konusunda tam olarak yetkilendirdiği; otelin münhasır yöneticisi olarak atadığı anlaşılmıştır.
Sözleşmenin 4.2 maddesinde sözleşmenin süresinin "otelin açılış tarihinden itibaren başlamak üzere 10 yıllık süre boyunca yürürlükte kalacağı ; taraflardan birinin bu süre bitiminden en az 6 ay önce sözleşmenin sona ereceğini yazılı ihbar etmediği sürece on yıllık bir ikinci dönem için kendiliğinden yenilenmiş sayılacağını kabul edilmiştir.
Sözleşmenin 5. Maddesi kapsamında davalı ... yönünden hak sahibinin görev ve yükümlülükleri kapsamında 5.1.1." Hak sahibi, Otel’in inşaatını ilgili her türlü mevzuat hükümleri ile EK-6’da belirtilen ... Standartlarına uygun olarak 01.01.2026 tarihine kadar (“Teslim Tarihi”) Otel’i tam, bitmiş şekilde ve işletmeye hazır hale getirecektir. Hak sahibi, ihtiyaç duyması halinde, teslim tarihini 60 (altmış) gün önceden ...’a yazılı olarak bildirmek kaydıyla azami 6 ay kadar uzatma hakkına sahiptir.
" ifadesi dikkate alındığında davaya konu otelin teslim tarihinin 01.01.2026 olarak kararlaştırıldığı anlaşılmıştır. İş bu tarihte teslim edememesi durumunda m. 5.1.2. uyarınca davalının 6 ay uzatma süresinde davacıya teslim edememesi halinde gecikme günü için 200 USD gecikme bedeli ödeyeceği; gecikme süresinin alınan uzatma süresi dışında toplamda 6 ay aşması halinde davacının sözleşmeyi feshetme hakkı mahfuz olduğu kararlaştırılmıştır.
Sözleşmenin 5.1.4 maddesi uyarınca davalının sözleşme hükümlerine uygun olarak teslim tarihi itibariyle davacının idare ve kullanımına sunamaması sebebiyle, gecikmeden dolayı davacının uğrayabileceği her türlü zarar ve ziyanın (3. şahıslara ödenecek her türlü cezai şart, sözleşme fesih tazminatı, açılış için önceden görevlendirilen tüm personel ve hizmet alım masrafları dahil ve fakat bununla sınırlı olmamak üzere) tazmininden davalının münhasıran sorumlu olacağı kararlaştırılmıştır.
Sözleşmenin 7. Maddesinde ise davaya konu otelin açılış tarihinin otelin teslim tarihinden en geç 2 ay önce bir araya gelerek yazılı protokol düzenleyerek kesin açılış tarihini belirleyecektir. İfadesinin yer aldığı; tahmini açılış tarihinin 01.01.2026 olacağının öngörüldüğü kararlaştırılmıştır.
Davalı ... ile davalı ... arasında 02/05/2023 tarihli Mersin ... 5 Yıldızlı Otel Yapımı Ve Kira Sözleşmesi imzalandığı; davaya konu otelin bulunduğu taşınmazın mülk sahibinin davalı ... olduğu; davalı ...'in kiracı olduğu; sözleşmenin 2. Maddesinde sözleşmenin konusunun beş yıldızlı otel binasının inşaatı ile kiracıya kiralanması; kiracı tarafından iç detay ve tefrişatın yapılmak suretiyle otel binasını kiralaması ve...Markası altında İşletme hakkını içeren şartlar oluşturduğu anlaşılmıştır. Otel İnşaatına Başlama Tarihi 02.07.2023 (inşaat ruhsat alma tarihi); otel inşaatını bitirme tarihi 28.02.2025 olup (opsiyonlu 5 ay); kira süresinin teslimden itibaren 15 yıl olduğu kararlaştırılmıştır.
Davacı vekili davalı ... yönünden davalılar arasındaki sözleşmenin 23/09/2024 tarihinde feshedilmesi nedeniyle, davacı ve davalı ... arasındaki sözleşme kapsamında m.20.1 ve 20.4 uyarınca ve m. 29 kapsamında sözleşmeye aykırılık teşkil ettiği ve ihtarname kapsamında sözleşme aykırılık giderilmediğinden bahisle iş bu dava açıldığı; Davacı tarafından davalılara karşı keşide edilen ... 5. Noterliği'nin ... yevmiye nolu... tarihli ihtarname kapsamında sözleşmeye aykırılık teşkil eden maddelerin sözleşmenin 29. Maddesi; 20.1 maddesi uyarınca davalı ... ile davalı ... arasında kira sözleşmesinin sona ermesinden bahisle davacının onayının alınmadığı; 3. Kişi firmanın sözleşmenin tarafı haline getirmediğinden bahisle sözleşmenin ihlal edildiği iddia etmiştir. Neticeten fesih protokolünden dönerek ... A.Ş sözleşmesinin eski hale getirilmesi, sözleşmeye aykırılığın giderilmesi, otelin sözleşmeye uygun olarak teslim edilmesinin talep edildiği anlaşılmıştır.
Davalı ... tarafından keşide edilen ... 12. Noterliği'nce düzenlenen karşı ihtarnamede davacının ihtarnamesi kapsamında taleplerinin haksız olduğundan bahisle taleplerinin reddine dair beyanda bulunduğu anlaşılmıştır.
Davalı ... tarafından keşide edilen .... 4 Noterliği'nce düzenlenen karşı ihtarnamede davacının ihtarnamesi kapsamında talepte bulunmayacağı, taraflar arasında sözleşme bulunmadığı, mülk sahibi olarak davacı taraf görüşülmesine rağmen müvekkil şirketin oyalandığını ve mağdur olduklarını, davacıya karşı sorumlulukları bulunmadığından zarar tazmini talep edilemeyeceğine dair beyanda bulunduğu anlaşılmıştır.
Sözleşmenin 20. Maddesinde "20.1. Hak sahibi’nin Sözleşmenin devamı esnasında Oteli 3.kişilere devretmeyi, kısmen veya tamamen kiralamayı veya başka şekilde elinden çıkarmayı istemesi durumunda hak sahibi, İlgilenen Tarafın adını
ve adresini ...’a bildirecek; Otel’in söz konusu üçüncü kişiye devir, elden çıkarma ya da kiralama işlemine ilişkin ...’ın yazılı onayını alacaktır.
" ibaresini yer aldığı dosya kapsamında davalı ... tarafından oteli 3. Kişiye devri söz konusu olmadığı anlaşılmıştır. Sözleşmenin 22.1 uyarınca "22.1.1. Hak sahibinin; Oteli, işbu Sözleşme’nin 5.1.1 ve 5.1.2 maddelerinde belirtilen tarihlerde
sözleşmeye uygun şekilde ...’a teslim edememesi, Otelin Açılış Öncesi Planı ve Bütçesini yürütebilmesi ve Otel açıldıktan sonra olağan faaliyetlerini sürdürebilmesi için yerine getirmesi gereken yükümlülüklerinden herhangi birini yerine getirmemesi, Sözleşmenin herhangi bir hükmüne aykırı davranması, herhangi bir taahhüdüne uymaması ve söz konusu temerrüdün kendisine ihtar edilmesinden itibaren otuz (30) gün içerisinde gidermemesi hallerinde, ..., sözleşmeyi tek taraflı olarak feshedeceğini karalaştırıldığı anlaşılmıştır. "
Sözleşmenin 29. Maddesi incelendiğinde sözleşmeye konu otel binası ve tüm eklentilerinin uzun dönem kiralama yapıldığını, sözleşmesini tapuya şerh ettireceğini, kira sözleşmesinden işbu Sözleşmeye aykırı hiçbir durum olmadığını ve iş bu sözleşmenin kira sözleşmesine uygun olduğunu, Mülk Sahibinden kaynaklı hiçbir problem olmayacağını ve işbu Sözleşme süresi sonuna kadar tek hukuki muhatabın ve sorumlulunun münferiden hak sahibi olarak kendisi olduğunu, bu durumdan kaynaklı bir sorun veya ...'ın kira sözleşmesinden kaynaklı bir problem yaşaması halinde Sözleşme haklı nedenle fesih koşullarının oluşacağı hususu kararlaştırılmıştır. Sözleşmenin konusu yönünden yapılan incelemede taraflar arasında ... İli, ... İlçesi, ... Mah. 7465 Ada 3 Nolu Parsel 96347730 adresinde inşa edilmekte olan binanın, ... Standartları’na uygun bir şekilde inşaatın bitiminden sonra otel olarak davacı tarafından yönetim ve işletmecilik prensiplerine uygun şekilde işletilmesini oluşturduğu; davanın açıldığı tarihte inşaatın halen devam ettiği zira otelin tamamlanması süresinin 01.01.2026 olarak belirlendiği; m.7 kapsamında kesin açılış tarihine ilişkin protokol düzenlenmediği; davalı ... tarafından mülk sahibi olan davalı ... dışında "3. Kişi sıfatıyla"elden çıkarması söz konusu olmadığından ihtarname kapsamında dayandığı sözleşme hükümleri yönünden uygulanma imkanı olmadığı anlaşılmıştır.
... tarih ... sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı'nda "... Her davada açıldığı tarihte tespit edilen vaziyet hükme ittihaz olunması iktiza eylemesine... " şeklinde belirtildiği üzere her dava açıldığı tarihteki hukuki ve fiili olgulara göre sonuçlandırılır. Hususu dikkate alındığında davaya konu sözleşmenin konusunun gerçekleşmediği; ... A.Ş sözleşmesinin sözleşmedeki şartlar kapsamında m.22.1 uyarınca usulüne uygun feshi söz konusu olmadığı; davalı ...'den otelin tamamlanması süresinin 01.01.2026 olarak belirlendiği halde ihtarnamenin tebliğinden itibaren 30 gün içinde otelin sözleşmeye uygun olarak teslim edilmesinin talep edilmesinin mümkün olmayacağı anlaşılmıştır. Davacı tarafından keşide edilen ihtarname kapsamında taraflar arasında ... A.Ş sözleşmesi halen geçerli olduğu halde eski hale getirilmesi ve sözleşmeye aykırılığın ne şekilde giderilmesi gerektiği yönünden açıklayıcı beyanı olmadığı anlaşılmıştır. Davalı ... cevap dilekçesinde davacının keşide ettiği ihtarnameye verilen cevabi ihtarnamede sözleşmenin haklı feshedildiğinden bahisle sözleşmenin 33. Maddesine aykırılık nedeniyle sözleşmeyi feshettiğini beyan etmekle davacı taraf iş bu dava dilekçesinde iddiaları kapsamında dayandığı sözleşme metni maddeleri m.29- m.20.1 ve 20.4 olup 22.1.4 uyarınca cezai şart talep edemeyeceği anlaşılmıştır. Bu nedenle davacının iş bu davalıdan cezai şart talep edemeyeceği anlaşılmakla davanın iş bu davalı yönünden reddine karar vermek gerekmiştir. Davacı dava dilekçesinde sözleşmenin 22.1.5 maddesine dayalı tazminat talebi olmadığından bu hususta ayrı bir inceleme konusu yapılmamıştır.
Davalı ... yönünden dava dilekçesinde somutlaştırma yükümlülüğünün yerine getirilmediği anlaşılmakla “Hâkimin davayı aydınlatma ödevi” başlıklı 31. maddesine göre; "Hâkim, uyuşmazlığın aydınlatılmasının zorunlu kıldığı durumlarda, maddi veya hukuki açıdan belirsiz yahut çelişkili gördüğü hususlar hakkında, taraflara açıklama yaptırabilir; soru sorabilir; delil gösterilmesini isteyebilir". Söz konusu düzenlemeye göre hâkim tarafından öncelikle davacının talep sonucu açıklattırılmalı ve daha sonra HMK'nın 194. maddesi gereğince tarafların ileri sürdüğü iddia ve savunmaları somutlaştırması istenmelidir.
Hâkimin davayı aydınlatma ödevi olarak ifade edilen bu düzenleme ile doğru hüküm verebilmesi ve maddi gerçeğin bulunabilmesi amaçlanmıştır. Düzenlemede her ne kadar “açıklama yaptırabilir” denilmişse de bunun, hâkimin davayı aydınlatması için bir “ödev” olduğunu kabul etmek gerekir. Çünkü davayı aydınlatma ödevi sayesinde hâkim, iddia ve savunmanın doğru ve tam olarak anlaşılmasını sağlayacak ve bu şekilde doğru olmayan bir kararın verilmesini önleyecektir (Hakan Pekcanıtez, Oğuz Atalay, Muhammet Özekes, Medeni Usul Hukuku, Ankara, Onbirinci Baskı, 2011, s.248 vd).
Görüldüğü üzere hâkimin davayı aydınlatma ödevine ilişkin 31. maddede, hâkimin, uyuşmazlığın aydınlatılmasının zorunlu kıldığı durumlarda, maddi veya hukuki açıdan belirsiz ya da çelişkili gördüğü konular hakkında taraflara açıklama yaptırabileceği, soru sorabileceği, kanıt gösterilmesini isteyebileceği belirtilmiştir.
Mahkememiz ara kararı uyarınca davacı vekiline dava dilekçesi kapsamında davalı ... yönünden talep edilen müsbet zarar ve manevi zarar kalemlerini HMK m.31 kapsamında somutlaştırması ve ayrı ayrı harca esas değerini belirtmesi için kesin süre verildiği; davacı vekili 02/12/2025 tarihli beyan dilekçesinde özetle, davalı ... Şti. bakımından uğranılan zarar belirsiz alacak niteliğinde olup, zararın ancak bilirkişi incelemesi sonucunda tespit edilebileceği açıktır. Bu nedenle, zarar kalemleri kapsamında (cevap dilekçemizde ayrıntılı olarak açıklandığı üzere) şimdilik 10.000 TL manevi tazminatın davalıdan tahsili talep edildiğini; cezai şart ile maddi ve manevi tüm zarar kalemleri bakımından fazlaya ilişkin haklarının saklı kaldığından bahisle beyanda bulunduğu anlaşılmıştır. Mahkememizin 07/01/2026 tarihli ara kararı ile "Davacı vekiline dava dilekçesi kapsamında davalı ... yönünden talep edilen müspet zararın ne olduğu, davalı tarafından müspet zarara ne şekilde sebebiyet verildiği ve 02/12/2025 tarihli beyan dilekçesinde müspet zarara ilişkin talebi bulunmadığı anlaşılmakla, müspet zarar talebinden feragat edip etmediği, feragat etmediği takdirde müspet zarar yönünden şimdilik talep edilen miktarı açıklaması için son kez 2 haftalık kesin süre verilmesine, kesin süre içerisinde davalı ... yönünden talep edilen zararları somutlaştırmadığı takdirde davacı tarafın somutlaştırma yükümlülüğünü yerine getirmediği kabul edilerek yargılamaya devam edileceğinin ihtarına" karar verildiği; davacı vekili 16/01/2026 tarihli beyan dilekçesinde özetle "Davalı ..., ... ili ... ilçesinde inşa edilen otel binasının, 02/05/2023 tarihli kira sözleşmesi uyarınca “....” adıyla ... markası altında işletileceğini bilmesine rağmen; 23/09/2024 tarihinde kiracısı ... ile kira sözleşmesini anlaşmalı olarak feshetmiş, sonrasında ise otel yönetim sözleşmesini usulüne uygun şekilde devralmamış, buna rağmen müvekkil şirket ile sözleşme imzalayacakmış gibi davranarak müvekkilde haklı bir güven oluşturmuş, müvekkili uzun süre oyalamış ve nihayetinde hiçbir haklı sebep olmaksızın sözleşme imzalamaktan kaçınmıştır. Bu süreç boyunca davalı, müvekkil şirkete otelin ... markası altında faaliyete geçirileceği yönünde sürekli beyan ve davranışlarda bulunmuş; bina üzerine aylarca ... tabelalarının asılı kalmasına izin verilmiş, açılış hazırlıkları yapılmış, yerel ve ulusal basında “... Oteli açılıyor” şeklinde haberler çıkmış, müvekkilin tescilli ve tanınmış ... markası ticari hayatta fiilen kullanılmıştır. Tüm bu gelişmeler, davalının tutum ve davranışlarıyla müvekkilde sözleşmenin mutlaka kurulacağı yönünde kuvvetli ve haklı bir inanç meydana getirmiştir. Müvekkil şirket, davalının bu güven verici tutum ve beyanlarına dayanarak; otelin “...” adıyla açılacağına inanmış, bu inanç sebebiyle ... markasının bina üzerinde ve kamuoyunda kullanılmasına izin vermiş, marka konumlandırma çalışmaları yapmış, pazarlama ve tanıtım faaliyetleri yürütmüş, açılış organizasyonu hazırlıkları gerçekleştirmiş, operasyonel planlamalar yapmış, personel görevlendirmelerinde bulunmuş, seyahat ve toplantı giderlerine katlanmış, fizibilite ve uyum çalışmaları yürütmüş; ayrıca tabelaların ve basın haberlerinin yarattığı algı nedeniyle kriz yönetimi ve itibar koruma giderleri yapmak zorunda kalmıştır. Ne var ki davalı, müvekkilde oluşturduğu bu haklı güvene rağmen sözleşme imzalamaktan kaçınarak görüşmeleri tek taraflı olarak sonuçsuz bırakmış; böylece müvekkilin, sözleşmenin kurulacağına güvenerek katlandığı tüm bu giderler tamamen boşa çıkmış ve müvekkilin malvarlığında fiili bir eksilme meydana gelmiştir. Bu kapsamda müvekkilin zararı; sözleşme hiç gündeme gelmemiş olsaydı katlanmayacağı, ancak davalının güven verici beyan ve davranışları nedeniyle yaptığı tüm masraflar ile markasının izinsiz ve sonuçsuz şekilde kamuoyunda kullanılması nedeniyle uğradığı itibar ve organizasyon zararlarından oluşmaktadır. Davalının dürüstlük kuralına açıkça aykırı bu davranışları ile müvekkilin uğradığı zarar arasında doğrudan illiyet bağı bulunmaktadır.
Bu nedenlerle, davalı ...’nun sözleşme kurulacağı yönünde müvekkilde haklı güven oluşturup bu güveni boşa çıkarması sebebiyle, müvekkilin uğradığızararın davalıdan tahsiline karar verilmesi gerekmektedir." beyanda bulunduğu anlaşılmıştır. Mahkememizce somutlaştırma yükümlülüğü kapsamında sunulan beyan dilekçelerinde davacının iş bu davalı yönünden yalnızca manevi tazminat talebinde bulunduğu anlaşılmıştır. Davacı ile davalı ... arasında sözleşme ilişkisi bulunmamaktadır. Davalılar arasında kira sözleşmesinin anlaşmalı olarak feshedildiği; sonrasında ise otel yönetim sözleşmesini usulüne uygun şekilde devralmadığı; davacı şirket ile sözleşme imzalayacakmış gibi davranarak davacıda haklı bir güven oluşturduğu; davacının uzun süre oyalanarak hiçbir haklı sebep olmaksızın sözleşme imzalamaktan kaçındığı; davalının tutum ve davranışlarıyla davacıda sözleşmenin mutlaka kurulacağı yönünde kuvvetli ve haklı bir inanç meydana getirdiğinden bahisle iş bu davalı yönünden manevi tazminat talebinde bulunmuş ise de davacının iş bu iddialarını ispat edemediği; TBK 'nın 114/2 maddesi uyarınca haksız fiil sorumluluğuna ilişkin hükümler, kıyas yoluyla sözleşmeye aykırılık hallerinde de uygulanır. Manevi tazminata hükmedilebilmesi için aynı zamanda TBK 'nın 58.maddesinde belirtilen şartlar dahilinde kişilik haklarına yönelik bir saldırının mevcudiyeti gerekir. Somut olayda taraflar arasında akdedilen sözleşme bulunmadığı; davalı tarafından davacının kişilik haklarına yönelik bir saldırının varlığı ispat edilemediğinden davacının manevi tazminat talebinin reddine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.
1-Davanın REDDİNE,
2-Karar tarihinde yürürlükte bulunan Harçlar Tarifesi gereğince alınması gereken 732,00 TL karar harcının peşin yatırılan 1.878,53 TL harçtan mahsubu ile bakiye 1.146,53 TL'nin karar kesinleştiğinde davacıya iadesine,
3-Davalı ... Şirketi vekili lehine karar tarihinde yürürlükte bulunan avukatlık asgari ücret tarifesi gereğince 45.000,00 TL vekalet ücretinin davacıdan tahsili ile davalı tarafa verilmesine,
4-Davalı ... Şirketi vekili lehine karar tarihinde yürürlükte bulunan avukatlık asgari ücret tarifesi gereğince 10.000,00 TL vekalet ücretinin davacıdan tahsili ile davalı tarafa verilmesine,
5-Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılmasına,
6-Taraflarca yatırılan bakiye gider avansının kararın kesinleşmesi halinde yatırana iadesine,
7-Arabuluculuk faaliyeti sonunda taraflara ulaşılamaması, taraflar katılmadığı için görüşme yapılamaması veya iki saatten az süren görüşmeler sonunda tarafların anlaşamamaları hâllerinde iki saatlik ücret tutarı tarifenin birinci kısmına göre Adalet Bakanlığı bütçesinden ödendiğinden ve bu ücret ve ayrıca adliye arabuluculuk bürosu tarafından yapılmış zaruri giderler de Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılandığından ve bu giderler de yargılama gideri sayıldığından buna göre 2025 yılı tarifesine göre toplam 3.600,00 TL arabuluculuk ücretinin davacıdan alınarak hazineye gelir kaydına, tahsilat ve gereği için Mahkeme Yazı İşleri Müdürlüğünce ilgili vergi dairesine müzekkere yazılmasına,
Dair taraf vekillerinin yüzüne karşı HMK'nun 341/1 vd. maddeleri uyarınca gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde mahkememize ya da mahkememize gönderilmek üzere başka yer mahkemesine istinaf dilekçesi sunulmak ve istinaf başvurma ve karar harcı ile istinaf gider avansı yatırılmak suretiyle, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi İlgili Hukuk Dairesince incelenmesi için tarafların istinaf kanun yoluna başvuru hakkı açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup anlatıldı.28/01/2026