İZMİR 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
İtirazın İptali (Ticari Satımdan Kaynaklanan)
Mahkememizde görülen davanın yapılan açık yargılaması sonucunda;
İzmir ... İcra Müdürlüğü'nün 2020/10678 sayılı dosyasında; davacı alacaklı tarafından, davalı borçlu hakkında 6.441.665,00 TL’si asıl alacak, 2.109.953,28 TL’si işlemiş faiz olmak üzere toplam 8.551.618,28 TL’nin tahsili amacıyla ilamsız icra takibi başlatılmıştır.
Kendisine 24/12/2020 tarihinde usulüne uygun olarak ödeme emri tebliğ edilen davalı borçlu yasal süre içerisinde vekili aracılığıyla verdiği 28/12/2020 tarihli dilekçesi ile; takibin usul ve yasaya aykırı olduğunu, alacaklı kooperatif ile aralarında temlik sözleşmesinin düzenlendiğini, sözleşme uyarınca yükümlülüklerini yerine getirdiklerini ancak alacaklı yanın temlik sözleşmesi hükümlerine aykırı davranarak yükümlülüklerini yerine getirmediğini, borç ve alacak ilişkisinin belirsiz olması nedeniyle yargılamayı gerektirdiğini ileri sürerek, borcun tamamına, faize, faizin türüne ve ferilere itiraz etmiştir.
Davacı vekili dava dilekçesi ile özetle; müvekkili kooperatif ile İzmir ili Güzelbahçe ilçesi Çamlı mahallesinde bulunan tapuda 2 ada ve 1 parsel numarada (yeni haliyle 2599 ada 1 parsel) kayıtlı taşınmazın arsa sahipleri arasında İzmir 8. Noterliği’nde 17/02/1997 tarihli 3518 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin düzenlendiğini, bu sözleşme kapsamında taşınmaza ait tapu kaydına müvekkili lehine kat karşılığı inşaat hakkı şerhinin işlendiğini, sözleşmenin 4. maddesi gereğince taşınmaz üzerinde yapılacak olan bağımsız bölümlerin % 40’ının arsa sahiplerine % 60’ının ise müvekkiline ait olacağını, mevcut proje kapsamında yapılması planlanan 49 bağımsız bölümden 41 tanesinin müvekkili tarafından inşa edildiğini ve 21 adet dubleks konutun imara, plan ve projeye uygun olarak, oturma ruhsatı almaya elverişli duruma getirilerek tamamlandığını, müvekkilinin arsa sahiplerine karşı yükümlülüklerini eksiksiz olarak yerine getirmesi üzerine Güzelbahçe Tapu Müdürlüğü’ne kat irtifakı kurulması için başvurulduğunu, taşınmazlar üzerinde ihtiyati tedbir ve kamu, özel hacizlerin bulunması nedeniyle başvurunun olumsuz sonuçlandığını, ayrıca arsa sahipleri tarafından hisse satışı yapıldığından hissedarların işlemlerin yapılması için onay vermediklerini, müvekkilinin “arsa sahipleri adına kayıtlı taşınmaz tapusunun iptaliyle müvekkili adına tesciline” karar verilmesi için İzmir 2. Asliye Hukuk Mahkemesi’nde ...Esas sayılı davayı açtığını, İzmir 6. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2014/17 D.İş sayılı dosyasında alınan 03/06/2014 tarihli bilirkişi raporu ile İzmir 2. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin ... Esas sayılı dava dosyasında alınan 11/01/2018 tarihli bilirkişi raporunda yerinde yapılan incelemede “41 adet villanın 21 adedinin bittiğinin, 17 adedinin kaba halde, 3 adedinin ise su basman seviyesinde olduğunun” belirlendiğini, taşınmaz üzerinde arsa sahiplerinden kaynaklanan çok sayıda haciz, tedbir ve satış olması sebebiyle müvekkilinin resmi iş ve işlemlerde sıkıntı yaşaması üzerine müvekkili kooperatif tarafından yapılan 30/03/2018 tarihli genel kurulda “kooperatifin tüm haklarının 3. bir kişi/kurum/kooperatife satılması” konusunda karar alındığını, bunun ardından müvekkili ile davalı kooperatif arasında 30/04/2018 tarihli temlik sözleşmesinin imzalandığını, bu sözleşmeyle “İzmir 8. Noterliği’nde düzenlenen 03/02/1997 tarihli 3518 yevmiye numaralı sözleşmeden, teknik şartnamelerden, 15/09/2014 tarihli paylaşım, tasfiye ve hesaplaşma protokolünden ve bu sözleşmeye dayalı olarak yapılan sözleşmelerden doğan tüm hak, borç ve alacakların davalı kooperatife temliki” konusunda taraf1arın anlaşmaya vardıklarını, temlik sözleşmesinin 3. maddesi uyarınca temlik alan davalının arsa sahipleri ile olan tüm hak ve yükümlülükleri üstlendiğini, temlik sözleşmesinin imzalanması üzerine davalı kooperatifin bir kısım arsa sahipleri ile anlaşarak hisselerini satın almak istediğini, taşınmaz üzerinde müvekkili tarafından açılan İzmir 2. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2016/148 Esas sayılı dosyasında verilen ihtiyati tedbir kararının bulunması nedeniyle ve davalı tarafından istekte bulunulması üzerine müvekkili tarafından 12/04/2018 tarihinde konulan tedbirden vazgeçildiğinin bildirildiğini ve tedbirin kaldırılmasının istendiğini, mahkemece ihtiyati tedbirin kaldırılmasına ilişkin 07/05/2018 tarihli ara kararının verildiğini, tedbirin kaldırılması üzerine 16/05/2018 tarihinde davalının 2599 ada 1 parsel sayılı taşınmazın ... adına kayıtlı 14846,04 m² hissesi ile ... adına kayıtlı 17846,06 m² hissesini satın aldığını, bu satın almanın ardından müvekkili tarafından bu malikler hakkındaki davadan vazgeçildiğini, taraflar arasında imzalanan temlik sözleşmesi öncesinde taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi amacıyla taşınmaz sahiplerinden Menderes Boyacı tarafından İzmir 3. Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılan ...Esas sayılı davanın 27/03/2018 tarihinde karara çıktığını ve taşınmaz üzerindeki ortaklığın açık artırma suretiyle satılarak giderilmesine karar verildiğini, bu kararın İzmir BAM 6. Hukuk Dairesi’nin ...Esas ve... Karar sayılı kararı ile kaldırılması üzerine mahkemenin ... Esas numarasına kaydının yapıldığını, halen derdest olduğunu, bu davanın 28/05/2019 tarihli ilk duruşmasına davalı vekilinin de katıldığını ve kat karşılığı inşaat sözleşmesini devraldıklarını açıkça beyan ettiğini, ardından 17/10/2019 tarihli duruşmada mahkemece İzmir 2. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin... Esas sayılı davasının bekletici mesele yapılmasına karar verildiğini, davalı vekilinin ise “İzmir 2. Asliye Hukuk Mahkemesi’nde görülen davada ...Kooperatif Başkanlığı’ndan temlik almamız nedeniyle davacı olarak bulunmaktayız. O dosyadan feragat edeceğiz. Bu nedenle davaya konu taşınmazın mahkemenizce satış yoluyla üzerindeki ortaklığın giderilmesini talep ediyoruz.” şeklinde beyanda bulunduğunu, 12/12/2019 tarihli duruşmada İzmir 2. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin ... Esas sayılı davasından feragat edildiğini, verilen kararın kesinleştiğini, İzmir 3. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin ... Esas sayılı dava dosyasında 11/02/2020 tarihli duruşmada ise davalı kooperatif vekilinin “davadan feragat etmesi sebebiyle davanın karara çıkarılarak kesinleştiğini” belirterek ortaklığın satış yoluyla giderilmesini istediğini, müvekkili kooperatifin taşınmazdaki sorumluluğunun temlik sözleşmesiyle davalı borçlu kooperatife devredilmesi sebebiyle temlik tarihi olan 30/04/2018 sonrası Güzelbahçe ilçesi Çamlı Mahallesinde bulunan tapuda 2 ada 1 parsel (yeni haliyle 2599 ada 1 parsel) numarada kayıtlı taşınmaz üzerinde müvekkili tarafından herhangi bir işlemin gerçekleştirilmediğini, davalının, temlikin ardından taşınmaz üzerinde müvekkili tarafından inşa edilen 41 adet bağımsız bölümün 33 adedini yıktırdığını ve kalan 8 adet için yıkım kararı aldırdığını, İzmir 3. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin ...Esas sayılı dosyasında aldırılan 09/03/2021 tarihli bilirkişi raporu ile de bu hususun belirlendiğini, temlik sözleşmesinde temlik bedelinin 8.730.000,00 TL olarak belirlendiğini, davalı tarafından 1.000.000,00 TL’nin nakit olarak sözleşme tarihinde ödendiğini, kalan miktarın ise “2 ay ödemesiz olacak şekilde 1.288.333,00 TL olarak 6 eşit taksit halinde ödeneceğinin” kararlaştırıldığını ancak davalının yükümlülüklerini ihlal ederek nakit olarak ödenen 1.000.000,00 TL haricinde sadece 15/02/2019 tarihli tahsilat makbuzuna konu 350.000,00 TL, 18/02/2019 tarihli tahsilat makbuzuna konu 550.000,00 TL, 28/02/2019 tarihli tediye makbuzuna konu 20.000,00 TL ve tarihsiz tediye makbuzuna konu 30.000,00 TL ödeme yaptığını, yine temlik bedeline teminat olarak keşidecisi ...Petrol Ür. San. Tic. Ltd. Şti., lehtarı müvekkili kooperatif olan 2000570 numaralı ve 7.730.000,00 TL bedelli çekin sözleşme tarihinde müvekkiline teslim edildiğini, müvekkilinin temlik sözleşmesine uygun olarak hareket ettiğini ancak davalı tarafın ödeme yapmadığını, ödeme başvurularını sonuçsuz bıraktığını, müvekkili tarafından davalıya Bornova 3. Noterliği’nden gönderilen 08/10/2018 tarihli 32766 yevmiye numaralı ihtarname ile kalan borcunu ödemesi konusunda 7 gün süre verildiğini, ödemenin yapılmadığını ancak davalının İzmir 22. Noterliği’nden 17/10/2018 tarihli 14373 yevmiye numaralı cevabi ihtarnameyi gönderdiğini, bu ihtarname kapsamında müvekkiline olan borcun ikrar edildiğini ve “davalı kooperatifin üye sayısında yaşanan düşüş nedeniyle müvekkiline olan borcun ödenemediğinin, ek bir protokol yapılarak yeni bir ödeme takvimi yapılması durumunda kalan borcun ödeneceğinin” bildirildiğini, müvekkilinin de bu gerekçelere güvenerek kalan taksit tutarlarını ödemesi için davalıya yeniden süre verdiğini ancak yapılan onca görüşmeye rağmen kalan alacağın davalı tarafından ödenmediğini, müvekkili kooperatifte üyeliği bulunan ancak sonra üyelik haklarını davalı kooperatife devretmek isteyen ... müvekkiline başvurduğunu, bu üyelerin müvekkilinden olan alacaklarının aidat borçları düşülmek suretiyle davalı kooperatifin müvekkiline olan toplam borç miktarından düşüldüğünü, müvekkilinin davalıdan olan alacağının tahsili amacıyla davalı hakkında fazlaya ilişkin haklar saklı tutularak 22/12/2020 tarihinde İzmir ... İcra Müdürlüğü nezdinde 2020/10678 sayılı takibin başlatıldığını, bu ilamsız takipte toplam 8.551.618,28 TL’nin tahsilinin istendiğini, davalının 28/12/2020 tarihli dilekçesiyle itirazda bulunduğunu, itirazların haksız olduğunu; arabuluculuk görüşmelerinden olumlu bir sonuç alınamadığını, düzenlenen sözleşme dikkate alındığında belirsiz borç ve alacaktan söz edilmesinin mümkün olmadığını, davalı kooperatifin mal kaçırma amacıyla hareket ettiğini, taşınmaz üzerinde başkaca haciz ve satışların olması nedeniyle taşınmazın el değiştirmesiyle birlikte ileride telafisi imkansız zararların doğacağını ve alacağın tahsilinin imkansızlaşacağını belirterek, İzmir ili Güzelbahçe ilçesi Çamlı köyünde bulunan tapuda 2 ada 1 parsel numarada kayıtlı taşınmazın davalı kooperatife ait hissesi üzerine teminatsız olarak ihtiyati haciz niteliğinde ihtiyati tedbir konulmasına, davalının icra dosyasında asıl alacak ile tüm ferilerine ilişkin itirazının iptaline, takibin devamına, müvekkili yararına alacağın % 20’sinden az olmamak üzere icra inkar tazminatının davalıdan tahsiline, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini istemiştir.
Davada harca esas değer 8.500.000,00 TL olarak gösterilmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesi ile özetle; davacı ile müvekkili arasında düzenlenen sözleşmenin konusunun davacının İzmir 8. Noterliği’nin 03/02/1997 tarihli 3518 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki haklarının devri ile davacının borçlarının müvekkili tarafından ödenmesi olduğunu, müvekkili ile arsa sahipleri arasında düzenlenmiş herhangi bir sözleşmenin bulunmadığını, müvekkilinin, davacı ile düzenlenen temlik sözleşmesi doğrultusunda işlemlerine devam ettiğini ancak davacının tarafı olduğu 03/02/1997 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin arsa sahipleri ... tarafından İzmir 32. Noterliği’nin 26/04/2021 tarihli 06078 yevmiye numaralı fesih ihbarnameleri ile feshedildiğini, bu sözleşme feshedildiğinden artık yargılamanın tarafları arasındaki sözleşmenin de devam ettirilme imkanının kalmadığını, bu durumun davacı kooperatife Bornova 1. Noterliği’nin 25/05/2021 tarihli 10307 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile bildirildiğini, davacının Bornova 3. Noterliği’nin 17/06/2021 tarihli 16395 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile cevap verdiğini, ardından da temlik sözleşmesinin geçersiz hale geldiği gözetilmeksizin bu davanın açıldığını, davacı tarafın kötü niyetli olduğunu, davacı tarafın dava dilekçesinde temlik sözleşmesinin ana konusu ve kurucu unsuru olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedildiğinden söz etmediğini, sözleşmenin feshedilmesi ile müvekkilinin amacını gerçekleştirmesinin tehlikeye girdiğini, buna karşılık müvekkilinin davacının 8.500.000,00 TL alacağını ödeme durumuyla karşı karşıya kaldığını, müvekkilinin davacı ile arasında düzenlediği sözleşme uyarınca 8.730.000,00 TL’yi ödemeyi, davacının da sözleşme kapsamında uhdesinde bulunan bütün hak ve borçlarını devretmeyi üstlendiğini, bu doğrultuda müvekkilinin sözleşme tarihinde nakit olarak 1.000.000,00 TL ödediğini, ardından parça parça 950.000,00 TL ödediğini, bununla birlikte sözleşmenin düzenlendiği tarihte müvekkilinden ayrıca teminat olarak... Petrol Ür. San. ve Tic. Ltd. Şti.’nin lehtarı olduğu 7.730.000,00 TL bedelli senedin alındığını, müvekkilinin sözleşme bedeline ilişkin ödemelerde bulunmuş olmasına karşın davacı tarafça 8.551.618,28 TL üzerinden icra takibi başlatıldığını, yine davacı kooperatifin borçlu olduğu İzmir ... İcra Müdürlüğü’nün 2020/4876 sayılı icra dosyasına ilişkin olarak İİK’nın 89/1 maddesindeki haciz yazıları üzerine ödemeler yapılmak zorunda kalındığını, davacı kooperatifin bir kısım üyelerinin müvekkili kooperatiften üyelik aldıklarını ve bu üyelik bedellerinin davacı kooperatifin alacağına mahsup edildiğini, bu üyelik bedelleri ile ödemelerin de müvekkilinin bakiye borç bedelinden düşülmesi gerekirken davacı tarafça bunların yok sayıldığını, alacağa TTK’nın 1530/7 maddesi uyarınca ticari temerrüt faizi uygulanamayacağını, bu durumun TBK’nın 100. maddesine aykırı olduğunu, alacağın likit olmaması nedeniyle icra inkar tazminatı istenemeyeceğini belirterek, davanın reddine, müvekkili yararına % 20’den az olmamak üzere kötü niyet tazminatının davacıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
İzmir ... İcra Müdürlüğü'nün 2020/10678 sayılı dosyası, 03/02/1997 tarihli inşaat sözleşmesi,15/09/2014 tarihli sözleşme, 0/04/2018 tarihli temlik sözleşmesi, İzmir 2. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin ... Esas ve ...Karar sayılı dava dosyası, ihtarnameler, İzmir 6. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2014/17 D.İş sayılı dosyası, İzmir 3. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin ... Esas sayılı dava dosyası, İzmir 3. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin ... Esas sayılı dava dosyası, bilirkişi raporu.
Dava; temlik sözleşmesine dayalı alacağın tahsili amacıyla hakkında ilamsız icra takibi başlatılan davalının borca itirazının iptali istemine ilişkindir.
Dava değeri dikkate alınarak Harçlar Kanunu ve Yargı Harçları Tarifesi gereğince; dava değeri olan 8.551.618,28 TL üzerinden alınması gereken 146.040,26 TL peşin karar ve ilam harcından dava açılırken alınan 102.400,66 TL peşin harcın ve icra dosyasına yatırılan 42.758,09 TL peşin harcın düşülmesi ile kalan 881,51 TL peşin karar ve ilam harcı davacı tarafça tamamlanmıştır.
Taraflar arasındaki uyuşmazlık; “davanın konusu olan İzmir ... İcra Müdürlüğü'nün 2020/10678 sayılı dosyasında takibe konu edilen 30/04/2018 düzenleme tarihli temlik sözleşmesi uyarınca davacı temlik edenin davalı temlik alandan bakiye temlik alacağının bulunup bulunmadığı, temlik sözleşmesine esas alınan, davacı temlik eden ile dava dışı arsa sahipleri arasında imzalanan İzmir 8. Noterliği’nin 17.02.1997 tarihli ve 3518 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin dava dışı bir kısım arsa sahipleri tarafından feshedilmesinin temlik sözleşmesinin geçerliliğini etkileyip etkilemeyeceği, davalı temlik alan tarafından yapılan kısmi ödeme miktarının ne olduğu, davacı kooperatife üye olup istifa ederek davalı kooperatife üye olan gerçek kişilerin davacı kooperatiften olan alacaklarının, takip konusu temlik alacağından mahsup edilip edilmediği, davacı kooperatifin borçlu olduğu İzmir ...İcra Müdürlüğü’nün ... esas sayılı dosyasında gönderilen haciz ihbarnamesi üzerine davalı kooperatif tarafından ödeme yapılıp yapılmadığı, ödenen tutarın ne olduğu, takip konusu temlik alacağından mahsup edilip edilmediği, dava konusu temlik alacağına ne tür ve hangi oranda temerrüt faizi istenebileceği, davacının icra inkar, davalının kötü niyet tazminatı isteklerinin haklı olup olmadığı” konularındadır.
Arsa sahipleri ile davacı kooperatif arasında imzalanan 03/02/1997 tarihli 3518 sayılı inşaat sözleşmesi incelendiğinde; tapuda İzmir İli, Narlıdere İlçesi, Çamlı Mahallesi'nde ... numarada kayıtlı taşınmaz üzerinde inşaat yapılmasının kararlaştırıldığı, sözleşmenin toplam değerinin 40.000.000.000 TL olarak kararlaştırıldığı görülmüştür.
15/09/2014 tarihli Paylaşım, Tasfiye ve Hesaplama Protokolü başlıklı sözleşme incelendiğinde; arsa sahipleri ...mirasçısı...ile yüklenici sıfatıyla davacı kooperatif arasında imzalandığı, konusunun "arsa sahipleri ile kooperatif arasında düzenlenmiş olan İzmir 8. Noterliği’nin 03/02/1997 tarihli 3518 sayılı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’nin uygulanması sonucunda ortaya çıkan sorunların çözümü, taşınmazların paylaşımı, sözleşmenin tasfiyesi, ödeme ve hesaplaşma" olduğu, esas sözleşmeye ek olarak yapıldığı görülmüştür.
Davanın tarafları arasında imzalanan 30/04/2018 tarihli temlik sözleşmesi incelendiğinde; temlik eden alacaklının davacı kooperatif, temlik alan borçlunun davalı kooperatif olduğu, temlikin konusunun “davacı kooperatifin tarafı olduğu İzmir 8. Noterliği’nin 03/02/1997 tarihli 3518 sayılı arsa payı karşılığı bağımsız bölüm yapım ve satış vaadi sözleşmesinden ve eki teknik şartnamelerden, 15/09/2014 tarihli paylaşım, tasfiye ve hesaplaşma protokolünden ve bu sözleşmeye dayalı olarak yapılmış ve/veya yapılacak olan sözleşmelerden doğan tüm hak, borç ve alacaklarının davalı kooperatife devrinden doğan hak ve borçların belirlenmesi” olduğu, “sözleşme kapsamına Güzelbahçe Belediyesi’ne olan borçların da dahil olduğu” hususunun yazıldığı, temlik sözleşmesinin bedelinin 8.730.000,00 TL olarak kararlaştırıldığı, “temlik alan borçlunun bu miktarın 1.000.000,00 TL’sini nakit olarak sözleşmenin düzenlendiği tarihte nakden ödeyeceği, kalan 7.730.000,00 TL’nin iki ay ödemesiz ve 6 eşit taksit olacak şekilde 15/07/2018 tarihinde 1.288.333,00 TL, 15/08/2018 tarihinde 1.288.333,00 TL, 15/09/2018 tarihinde 1.288.333,00 TL, 15/10/2018 tarihinde 1.288.333,00 TL, 15/11/2018 tarihinde 1.288.333,00 TL ve 15/12/2018 tarihinde 1.288.333,00 TL olarak ödeneceği, taksitlerin vadesinden itibaren en geç 5 gün içinde ödenmemesi durumunda taksit bedeline ticari temerrüt faiz oranlarına göre faiz işletileceği, arka arkaya 3 taksit ödenmediği takdirde diğer taksitlerin de muaccel hale geleceği, sözleşmenin imzalanmasının ardından temlik eden alacaklı tarafın, sözleşmenin arsa sahiplerine karşı İzmir 2. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin ...Esas sayılı dosyasında açtığı tapu iptali tescil davasını temlik alan borçlu kooperatife temlik edeceği” hususlarının kararlaştırıldığı görülmüştür.
Davacı kooperatif, davalı kooperatife Bornova ... Noterliği’nden gönderdiği 08/10/2018 tarihli ... yevmiye numaralı ihtarname ile; “temlik bedeli olarak 8.730.000,00 TL’nin kararlaştırıldığını, 1.000.000,00 TL’nin nakit olarak sözleşme tarihinde ödendiğini, kalan ödemelerin ise 2 ay ödemesiz olacak şekilde 6 eşit taksit halinde ödeneceğinin düzenlendiğini, lehtarı müvekkili olan 7.730.000,00 TL bedelli çekin temlik bedeline teminat olmak üzere müvekkiline teslim edildiğini, 15Temmuz 2018 tarihinde 1.288.333 TL, 15 Ağustos 2018 tarihinde 1.2888.333 TL, 15 Eylül 2018 tarihinde 1.288.333 TL ödeneceğinin taahhüt edilmesine rağmen, nakit olarak ödenen bedel haricinde herhangi bir ödeme yapılmadığını” belirtmiş ve “tebliğden itibaren 7 gün içinde muaccel olan tüm taksit bedellerinin müvekkiline ödenmesini, aksi takdirde sözleşmenin 3. maddesinin 3. kısmında yer alan düzenleme kapsamında tüm temlik bedelinin tahsili için yasal yollara başvurulacağını” ihtar etmiştir. İhtarname 10/10/2018 tarihinde tebliğ edilmiştir.
Davalı kooperatif, davacı kooperatife İzmir .... Noterliği’nden gönderdiği ... tarihli ...yevmiye numaralı cevabi ihtarname ile; “30/04/2018 tarihli temlik anlaşması gereğince muhatap kooperatife ödemeler yapmalarının gerektiğini ancak muhatap kooperatif ile protokol yapmadan önce anlaşmış oldukları protokol konusu arsanın 1/2 hisse sahiplerinin sözlerinden caydıklarını, bu nedenle kooperatiflerinin arsanın yarı hissesini tapudan devir yoluyla satın aldıklarını, geri kalan 1/2 hissenin alım satım ve devir işlemlerinin yapılmaması ve fiili olarak engelleme ve muaraza yaratmaları nedeniyle kooperatiflerinde üye kaydı yapamaz hale geldiklerini, hatta gerek yarı hissenin satın alınamaması gerekse temlik hükümlerinin fiili olarak işletilememesi sebebiyle ilk zamanlarda kaydetmiş oldukları üyelerin de ayrıldıklarını, belirtilen nedenlerden dolayı muhatap kooperatife yapmaları gereken ödemeyi geciktirdiklerini ancak gerek yasal yollardan gerekse alım satım yoluyla belirtilen engellerin kısa bir süre içinde aşılacağını, o takdirde muhatap kooperatife olan ödemelerin karşılıklı anlaşarak belirlenecek vade farkı ile birlikte ödeneceğini, muhatap kooperatifin belirtilen nedenler karşısında kooperatifleri ile bir ek protokol yaparak yeni bir ödeme takvimi yapması halinde ödeme sorununun belli bir süre içinde aşılabileceğini” bildirmiştir.
İzmir 2. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin... Esas ve... Karar sayılı kararı incelendiğinde; asıl davada davacının S.S. Sakinkent Konut Yapı Kooperatifi Başkanlığı, davalıların ....; bu dava ile birleşen İzmir 4. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2017/438 Esas sayılı dava dosyasında; davacının S.S. Sakinkent Konut Yapı Kooperatifi, davalıların Menderes Boyaca ve Seniha Kömürkoyun olduğu, her iki davanın da tapu iptali ve tescil davası olduğu; İzmir İli, Güzelbahçe İlçesi, Çamlı Köyü Karşıyaka mevkiinde 2 ada 1 parsel numarada kayıtlı taşınmazla ilgili olarak açıldığı ancak davanın ve birleşen davanın davacısının davadan feragat etmesi sebebiyle her iki dava yönünden “Davanın Feragat Nedeniyle Reddine” ilişkin 12/12/2019 tarihli kararın verildiği ve 28/01/2020 tarihinde kesinleştiği görülmüştür.
İzmir .... Asliye Hukuk Mahkemesi’nin D.İş sayılı dosyası incelendiğinde; tespit isteyenin S.S. ...Konut Yapı Kooperatifi, karşı tarafın ... dosyada bilirkişi heyetinden 03/06/2014 havale tarihli bilirkişi raporunun aldırıldığı, raporda; “dava konusu taşınmaz üzerinde yapılan işlerin, binaların kısmen iskan halinde olduğu, boş ve yapılı olan binaların ortak olarak üst kat oda yer kaplamalarının yapılmadığı, binalardan 17 adedinin (kooperatif üyelerine ait) sıvada 3 adedinin temelde ve 21 adedinin genel olarak iç ve dış imalatlarının tamamlanmış durumda olduğu, bahçe tanzim imalatının eksik olduğu, binalarda dolgu oturmasından kaynaklı çatlaklar oluştuğu, genel olarak kullanıma engel olmayacak eksiklikler bulunduğu, gizli ayıplı imalatlar olduğu, fiziken işin bu haliyle geçici kabul aşamasında olduğu, iyileştirmelerle oturma raporunun alınabileceği, eksik ve ayıpların 15 gün içinde giderilme imkanının olduğu” hususlarının belirtildiği görülmüştür.
İzmir 3. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin ... Esas sayılı dava dosyası incelendiğinde; davacının Menderes Boyacı, davalıların... olduğu, dava tarihinin 29/04/2014 ve davanın "ortaklığın giderilmesi davası" olduğu; İzmir İli, Güzelbahçe İlçesi, Çamlı Köyü'nde 18D2a pafta, 2 ada 1 parsel numaralı taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesinin istendiği, mahkemece "davanın kabulü ile ortaklığın satış yoluyla giderilmesine" ilişkin 27/03/2018 tarihli... Esas ve...Karar sayılı kararın verildiği, bu karara karşı istinaf yoluna gidildiği, kararın İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi’nin 17/01/2019 tarihli ... Esas ve...Karar sayılı kararı ile kaldırılmasına karar verildiği, bu kararın ardından davanın aynı mahkemede ... Esas numarasını aldığı, derdest olduğu görülmüştür.
Mahkememizce taraflara ait defter ve belgeler üzerinde bilirkişi incelemesi yaptırılmıştır.
Kooperatif uzmanı ... mali müşavir... ve mali müşavir ... oluşan bilirkişi heyeti 07/11/2022 tarihli raporlarında özetle; davacı ve davalı kooperatife ait 2018,2019,2020,2021 ve 2022 yılları ticari defterlerinin usulüne uygun tutulduğunu, yasal tasdiklerinin bulunduğunu, defterlerin delil niteliğinin olduğunu; davalı kooperatifin muhasebe kayıtlarında davalının davacıya olan ödeme ve borç kaydı tutarları toplamının 3.634.528,00 TL olduğunu, buna karşılık sözleşme ile davacının kooperatif arsası alım bedelinin 8.730.000,00 TL olduğunu ve davacıya alacak kaydedildiğini, davalının hesaplarında aradaki fark olan 5.095.472,00 TL tutar kadar davacının alacaklı kaldığı kanaatine ulaşıldığını, davacı kooperatifin muhasebe kayıtlarında davalı kooperatife ait 2020 yılı işlemlerinde önceki yıldan devreden 2.389.355,50 TL ile birlikte 2.757.709,51 TL davalının alacak bakiyesinin 31/01/2020 tarihli son işlem kaydı sonucu 2021 yılına devrettirildiğini, davalıdan alınan tahsilatların kayıtlarda işlendiğini, arsa temlik sözleşmesinde belirtilen tutarın davalıya borç kaydedilmediğinin görüldüğünü, temlik bedelinin 8.730.000,00 TL olarak dikkate alınması durumunda 8.730.000,00 TL - 2.757.709,51 TL = 5.972.290,49 TL davacıya borçlu kalmış olabileceği sonucuna varıldığını ancak davalının 2021 ve 2022 yıllarında davacıya borç kaydettiği toplam 755.000,00 TL ödeme tutarlarının davacı kooperatifin muhasebe kayıtlarında bulunmadığının belirlendiğini, takdirin mahkemeye ait olduğunu, sonuç olarak; davacı kooperatifin muhasebe kayıtlarında davalıdan alınan tahsilatların kayıtlara işlendiğini, arsa temlik sözleşmesinde belirtilen tutarın davalıya borç kaydedilmediğinin görüldüğünü, temlik bedelinin 8.730.000,00 TL olarak dikkate alınması durumunda 8.730.000,00 TL – 2.757.709,51 TL = 5.972.290,49 TL davalının davacıya borçlu kalmış olabileceği sonucuna varıldığını; davalı kooperatifin muhasebe kayıtlarında davalının davacıya olan ödeme ve borç kaydı tutarları toplamının 3.634.528,00 TL olduğunu, buna karşılık sözleşme ile davacının kooperatif arsası alım bedelinin 8.730.000,00 TL olduğu ve davacıya alacak kaydedildiği anlaşıldığından davalının hesaplarında aradaki fark 5.095.472,00 TL tutarı kadar davacının alacaklı kaldığı sonucuna varıldığını, takdirin mahkemeye ait olduğunu bildirmişlerdir.
Bilirkişiler 25/09/2023 tarihli ikinci ek raporlarında özetle; davacı kooperatifin muhasebe kayıtlarında davalı kooperatife ait 2020 yılı işlemlerinde önceki yıldan devreden 2.389.355,50 TL ile birlikte 2.757.709,51 TL davalının alacak bakiyesinin 31/01/2020 tarihli son işlem kaydı sonucu 2021 yılına devrettirildiğini, devamında davacı kooperatifin muhasebe kayıtlarında davalıdan alınan tahsilatların kayıtlara işlendiğini ancak arsa temlik sözleşmesinde belirtilen tutarın ise davalıya borç kaydedilmediğinin görüldüğünü, temlik bedelinin 8.730.000,00 TL olarak dikkate alınması durumunda; 8.730.000,00- 2.757.709,51 TL = 5.972.290,49 TL davacının davalıdan alacaklı olabileceğini ancak davalının 2021 ve 2022 yıllarında davacıya borç kaydettiği ödeme tutarlarının davacı kooperatifin muhasebe kayıtlarında bulunmadığı hususunun dikkat çektiğini, nihai takdirin mahkemeye ait olduğunu, bu durumda icra takip tarihi itibariyle davacının davalıdan 5.972.290,49 TL alacaklı olabileceğini, rapor düzenleme tarihi itibariyle davacının davalıdan 5.972.290,46 TL tutarında alacaklı olabileceğini; davalı kooperatifin muhasebe kayıtlarında davacının hesap dokümanının 01/01/2018 tarihi ile 28/10/2022 tarihlerini kapsamakta olduğunu, icra takip tarihi itibariyle davalı kooperatifin davacı kooperatife 5.850.472,00 TL tutarında borçlu kaldığını, rapor düzenleme tarihi itibariyle davalının davacıya 5.095.472,00 TL tutarında borçlu kaldığını, icra takip tarihinden sonra davalı tarafından davacıya borç kaydedilen toplam 755.000,00 TL’nin davacı kooperatife ait muhasebe kayıtlarında bulunmadığının belirlendiğini, TBK’nın 100. maddesi gereği davalı kooperatifin takip tarihinden sonra yapmış olduğu ödeme tutarlarının kabulü durumunda davacı tarafa faiz borcuna mahsup edilmesi gerekeceği kanaatine varıldığını, icra takip tarihi itibariyle taraflar arasında bakiye tutar farkının 5.972.290,49- 5.850.472,00 = 121.818,49 TL davalı aleyhine olduğunu, rapor tarihi itibariyle taraflar arasında bakiye tutar farkının 5.972.290,49- 5.095.472,00 = 876.818,49 TL davalı aleyhine olduğunu, tarafların karşılıklı kayıt esasına uymayan şekilde işlemler yaptıklarını, tarafların muhasebeleri tarafından karşılıklı mutabakat yapılmadığını, hesap farkının bu farklı tutarlardaki kayıtlardan kaynaklandığının belirlendiğini; davalı kooperatife ait defter kayıtlarından yapılan tespitlere göre davalının icra takip tarihi olan 22/12/2020 tarihi itibariyle davacıya 5.850.472,00 TL tutarında borçlu olduğunu, icra takip tarihinden sonra davacı tarafa yapılan 2021 yılında 155.000,00 TL ve 2022 yılında 600.000,00 TL olmak üzere toplam 755.000,00 TL ödeme sonucunda 28/10/2022 tarihi itibariyle davalının davacıya borcunun 5.095.472,00 TL olacağını, davalı kooperatifin icra takip tarihinden sonra yaptığı ödemeler yönünden TBK’nın 100. maddesi uygulanmak suretiyle davacı ve davalı defterlerine göre İzmir ... İcra Müdürlüğü’nün 2020/10678 sayılı dosyasında davalı borcunun icra takip tarihi itibariyle 5.850,472,00 TL’si asıl alacak ve 470.281,78 TL’si işlemiş faiz olmak üzere toplam 6.320.753,78 TL olduğunu, bu durumda icra takip tarihinden sonra davalının yaptığı ödemelerin TBK’nın 100. maddesi gereği takip tarihinden sonra ödenen 755.000 - 470.281,78 = 284.718,22 TL ana para borcundan düşülmesi gerekeceği hesaplanmakta olup bu durumda 5.850.472 - 284.718,22 = 5.565.753,78 TL davalının davacıya kalan ana para borç bakiyesi olduğunu, taraflardan istenilen belgeler soncunda davalı tarafça rapor ekinde sunulan 3 ödeme belgesi dışında taraflarına herhangi bir belge sunulmadığından rapora dahil edilmediğini bildirmişlerdir.
Mahkememizce yeni bir bilirkişi heyetinden yeni bir bilirkişi raporu aldırılmıştır.
Mali müşavir bilirkişi...ve hesap uzmanı bilirkişi ...hazırlayıp sundukları 10/06/2024 tarihli raporlarında özetle; davacı kooperatifin defterlerinin onaylarının yasal sürede yaptırıldığını, delil niteliğinin bulunduğunu, defterlerin usulüne uygun tutulduğunu, davacıya ait defter kayıtlarında davacının davalıdan aldığı teminat çeklerinin “326.01.00001 alınan teminat çekleri” hesabında kayıtlı olduğunu, davacının davalıyı 340.01.00001 hesap kodunda takip ettiğini, davalıdan yapılan tahsilatlar ile ...isimli üyelerin üyeliklerinin devri ile oluşan bedellerin belirtilen hesapta kayıtlı olduğunu, taraflar arasında yapılan temlik sözleşmesinden doğan 8.730.000,00 TL bedelin davacının defterlerinde kayıtlı olmadığını, davacı tarafından davalı alacağına kaydedilen toplam tutarın 2.757.709,51 TL olduğunu, temlik sözleşmesinden doğan 8.730.000,00 TL’den düşülmesi durumunda davacı defterlerine göre (8.730.000,00 - 2.757.709,51) 5.972.290,49 TL davacının alacaklı olduğunu, davacı defter kayıtlarında 2021 ve 2022 yıllarına ait herhangi bir işlemin kayıtlı olmadığını; davalının defterlerinin yasal açılış onaylarının yaptırıldığını, yevmiye defterlerine yapılması gereken kapanış onayının 2018 yılı için yaptırılmadığını, diğer 2019,2020,2021 ve 2022 yılları için süresinde yaptırıldığını, defterlerin usulüne uygun tutulduğunu, davalının davacıyı ticari defterlerinde 329-01-003 numaralı hesapta izlediğini, davalının defter kayıtlarında takip tarihi itibariyle davacının davalıdan 5.820.472,00 TL alacaklı olduğunun belirlendiğini; takibin dayanağı sözleşme ile davacı kooperatifin davalı kooperatiften düzenlenecek arsa payı bağımsız bölüm yapım ve satış vaadi sözleşmesinin temliki sözleşmesi kapsamında temlik bedeli olan 8.730.000,00 TL’nin ödenmesi konusunda anlaştıklarını, 1.000.000,00 TL nakdin sözleşmenin düzenlenme tarihinde ödeneceği kalan 7.730.000,00 TL’nin ise 15/07/2018, 15/08/2018,15/09/2018, 15/10/2018,15/11/2018, 15/12/2018 tarihlerinde 1.288,33 TL olmak üzere ödeneceği, arka arkaya üç taksitin ödenmemesi halinde diğer taksitlerin muaccel hale geleceği hususlarının belirtildiğini, davacının Bornova 3. Noterliği’nden gönderdiği 08/10/2018 tarihli 32766 yevmiye numaralı ihtarname ile “15/07/2018, 15/08/2018 ve 15/09/2018 tarihli taksitlerin ödenmediği, 7 gün içinde ödeme yapılmaması durumunda tüm taksitlerin ödenmesi için takip yapılacağı ve 7.730.000,00 TL bedelli çekin tahsile verileceği” hususunu ihtar ettiğini, esasında sözleşme gereği muaccel olan vadesi gelmemiş taksitler için temerrüde düşürme mümkün iken vade dışında temerrüt içeren vadesi gelmemiş taksitlerin isteğinin yapılmamış olduğunun görüldüğünü, bu halde işlemiş faiz bakımından vadenin dikkate alınması gerekeceğini; yine davacı tarafın takipte TTK’nın 1530/7 maddesi gereği ticari temerrüt faizini istediğini, 3095 sayılı kanuna göre ticari işlerde temerrüt faizinin avans faizi olduğunu, TTK’nın 1530. maddesi gereği temerrüdün ise tacirler arasında mal ve hizmet teslimi dolayısıyla fatura, fatura kabul veya teslim tarihinden sonra 30 gün sonra başlayabileceğini, yine faiz oranının da avans faizinden farklı olabileceğini, dava ve takip konusu alacağın ise mal, hizmet teslimine ilişkin olmayıp sözleşme/temlik konusu olmakla TTK’nın 1530. maddesinin uygulanmasının mümkün gözükmediğini, taraflar arasındaki alacak/borcun sözleşmeyle sabit olduğunu, ödemenin ise davalı tarafça ortaya konulması gerektiğini, davalının defter kaydı dışında davacı defterlerinde kayıtlı olmayan ödemeler için davalının icra takibi ve dava öncesi dönem için 29/11/2019 tarihli 20.000,00 TL tutarlı, 01/11/2019 tarihli 20.000,00 TL tutarlı, 31/07/2019 tarihli 2.000,00 TL tutarlı ödemeleri makbuz ile davacı alacağına istinaden göndermiş olduğunun takdiri mahkemeye ait olmakla; davacı defterlerinde kayıtlı ödemelere eklenerek ödemelerde dikkate alınabileceğinin görüldüğünü, 12/02/2019 tarihli 9.400,00 TL tutarlı ödemenin ise Hakkı Taner’e gönderildiğini, açıklamasında davacıya atfın olmadığını, tapu masrafına ilişkin not alındığı görüldüğünden dikkate alınmadığını, TBK’nın 100. maddesi uygulamasına göre temerrüt halinde ödemelerin öncelikle faize, takibin de bulunması halinde vekalet ücreti dahil giderlere mahsubunun yapılması gerektiğinden dava tarihine kadar dikkate alınması gerektiğini, dava konusu olayda ise 22/12/2020 icra takip tarihi ile 12/07/2021 dava tarihi arasında davalı ödemesi gözükmeyip görevin takip tarihi itibariyle hesaplama yapılması yönünde olması sebebiyle dayanak belgelerde gözüken davalı ödemelerinin dikkate alındığını ve buna göre hesaplama yapıldığını, davacı defterlerinde kayıtlı olan ödemeler dışında davalının muteber dayanak belgeleri sunulan ve yukarıda açıklanan ödemelerinin de dikkate alınacağını, buna göre davacının takip tarihi itibariyle 7.402.581,08 TL asıl alacak dışında 444.119,58 TL işlemiş faiz alacağının hesaplandığını, buna karşılık davacı tarafça takipte fazlaya ilişkin haklar saklı tutularak 6.441.650,00 TL asıl alacak ve 2.109.953,28 TL işlemiş faizin istendiğini, takdirin mahkemeye ait olduğunu bildirmişlerdir.
Bilirkişiler ...05/12/2024 tarihli ek raporlarında özetle; ilk bilirkişi heyetinin raporu ile kendi raporları arasında davalı defterlerinde yer alan ödemeler yönünden esasen herhangi bir farılığın bulunmadığını, ilk bilirkişi heyetinin raporunda davalı defterlerinde kayıtlı davacı alacağının takip tarihi itibariyle değil, son kayıt tarihi olan 28/10/2022 tarihi itibariyle 5.095.472,00 TL olarak hesaplandığını, kendi heyetlerinin ise takip tarihi olan 22/10/2020 itibariyle davacı alacağını 5.820.472,00 TL olarak belirlediğini; mali kayıtlar ile TBK’nın 100. maddesinin uygulaması yapılarak hesaplanan takip tarihi itibariyle borç miktarı arasında temerrüt ve TBK’nın 100. maddesi uygulamaları sebebiyle fark çıktığını, kök raporda sadece TBK’nın 100. maddesinin uygulamasının yapılarak ödemelerin temerrüt konusu olmuş tüm vadeli taksit alacak kalemlerinin işlemiş faizleri hesaplanarak ödeme tarihleri itibariyle işlemiş faizlerinden düşüldüğünü ve yine işleyen faizin de son ödeme tarihi itibariyle belirtildiğinin görüldüğünü ancak bu şekilde sadece TBK’nın 100. maddesinin uygulanmasının birden fazla temerrüt konusu vadeli alacak olması sebebiyle TBK’nın 102. maddesi ile çelişki oluşturduğunu, ödemelerin ilk vadesi gelen borç sırası ile mahsuba esas alınması halinde takip tarihi itibariyle davacının alacağının toplam 6.441.665,00 TL asıl alacak için 2.081.701,81 TL işlemiş faiz şeklinde olacağını; buna karşın davacının takipteki isteğinin ise 6.441.665,00 TL asıl alacak için 2.109.953,28 TL işlemiş faiz olduğunu bildirmişlerdir.
Son bilirkişi heyetinin kök raporlarındaki “...esasında sözleşme gereği muaccel olan vadesi gelmemiş taksitler için temerrüde düşürme mümkün iken vade dışında temerrüt içeren vadesi gelmemiş taksitlerin talebinin yapılmamış olduğunun görüldüğü, bu halde işlemiş faiz bakımından vadenin dikkate alınması gerekeceği” şeklindeki tespitlerinden hareket edildiğinde sözünü ettikleri davacı ihtarında belirtilen 3 adet taksit tutarı yönünden ve diğer taksit tutarları yönünden işlemiş faiz hesabında ayrı ayrı gün sayısını belirtmiş olmalarıyla birlikte her bir taksit tutarı yönünden faizin başlangıç tarihi olarak hangi tarihleri aldıkları hususu kök rapordan ve dolayısıyla ek rapordan anlaşılamadığından, diğer yandan davacı defter kayıtlarında yer almayıp da davalı defterlerinde yer aldığını ve makbuzlarının olduğunu belirterek ödeme olarak kabul ettikleri toplamda 42.000,00 TL (29/11/2019 tarihli 20.000,00 TL tutarlı, 01/11/2019 tarihli 20.000,00 TL tutarlı, 31/07/2019 tarihli 2.000,00 TL tutarlı) tutarlı ödemenin davalı ödemesi olarak gösterilen 2.757.709,51 TL’nin içerisinde yer alıp almadığı hususu da rapordan anlaşılamadığından; terditli olarak yani davacı ihtarnamesinde belirtilen 15/07/2018, 15/08/2018,15/09/2018 tarihli 1.288.333,00 TL tutarlı 3 adet taksit yönünden; ihtarnamenin tebliğ tarihine 7 günün eklenmesi suretiyle takip tarihine kadarki işlemiş faiz miktarının; diğer taksit tutarları yönünden ise sözleşmenin 3. maddesinde vade tarihi olarak belirtilen tarihlere (her bir taksit tutarı yönünden vade tarihine 5 gün eklenmek suretiyle) takip tarihine kadarki işlemiş faiz miktarının hesaplanması, faiz hesabında avans faizinin dikkate alınması ve davalı tarafça yapılan ödemelerin ilk vadesi gelen borç sırası ile mahsuba esas alınması suretiyle ve ayrıca davacı ihtarnamesi ile birlikte tüm taksit tutarlarının muaccel olduğu ihtimalinden hareket edilerek hesaplama yapılması suretiyle, terditli olarak yani 29/11/2019 tarihli 20.000,00 TL tutarlı, 01/11/2019 tarihli 20.000,00 TL tutarlı, 31/07/2019 tarihli 2.000,00 TL tutarlı olmak üzere toplam 42.000,00 TL tutarlı ödemelerin diğer ödemelerin yanında davalı ödemesi olarak sayılması ve sayılmaması ihtimaline göre ayrı ayrı hesaplama yapılması suretiyle; “davacı ve davalı defter kayıtlarına göre davalı ödemesinin ne miktar olduğu, davalının icra takip tarihi itibariyle asıl alacak ve işlemiş faiz borcu miktarının ne olacağı” konularında yeniden ek rapor aldırılmıştır.
Bilirkişiler ara kararı çerçevesinde 27/03/2025 tarihli ek raporları ile terditli olarak hesaplama yapmışlardır.
Toplanan deliller, aldırılan bilirkişi raporu ve tüm dosya içeriğine göre; davacı kooperatif ile dava dışı arsa sahipleri arasında 17/02/1997 tarihli inşaat sözleşmesi imzalanmış, daha sonra bu sözleşmeden doğan tüm hak, borç ve alacaklar 30/04/2018 tarihli temlik sözleşmesi ile davalıya devredilmiştir. Temlik sözleşmesinde temlik bedeli 8.730.000,00 TL olarak kararlaştırılmış ve "1.000.000,00 TL’nin peşin olarak ödeneceği, kalan 7.730.000,00 TL’nin iki ay ödemesiz olarak 6 eşit taksitte her bir taksit 1.288.333,00 TL olarak ödeneceği" hususlarında taraflar anlaşmaya varmışlardır. Bunun yanı sıra temlik sözleşmesinin 4. maddesinin 2. paragrafında “7.730.000,00 TL bedelli teminat çekinin sözleşmenin imzası sırasında temlik alan tarafından temlik edene teslim edileceği" hususu karara bağlanmıştır. Davacı ile dava dışı arsa sahipleri arasındaki inşaat sözleşmesi resmi şekilde düzenlenmiştir. Davacı ile davalı arasındaki temlik sözleşmesi de yazılı şekilde düzenlenmiştir. Davalı tarafça her ne kadar “inşaat sözleşmesinin arsa sahipleri tarafından feshedildiği, bu nedenle de temlik sözleşmesinin geçersiz hale geldiği” savunulmuş ise de; davalının olası her türlü riski göze alarak davacı ile temlik sözleşmesini imzaladığının kabulü gerekir. Temlik sözleşmesine herhangi bir itirazı kayıt düşülmediği gibi davalı tarafça sözleşmenin hata, hile, gabin gibi irade sakatlığı sonucu düzenlendiği yönünde bir savunma da ileri sürülmemiştir. Davacı, davalı ile imzaladığı temlik sözleşmesi ile 17/02/1997 tarihli inşaat sözleşmesinden doğan/doğacak alacak ve borçları davalıya devrederek aradan çekilmiştir. Bu aşamadan sonra davalı ile arsa sahipleri arasında çıkan ya da çıkabilecek sorunlar davacıyı bağlamayacaktır. Zira; davacının, davalı ile arsa sahipleri arasındaki ilişkide taraf sıfatı sona ermiş olup, bu aşamadan sonra "inşaat sözleşmesinin feshinde davalıya yüklenebilecek bir kusur bulunup bulunmadığı" hususu davacı ile arsa sahiplerinin kendi arasındaki bir sorun olacaktır. Dolayısıyla; bu ilişki çerçevesinde alacak-verecek ve zarar iddiaları yine aynı taraflar arasında ileri sürülecek ve çözümlenecektir. Bu kapsamda da davalı vekilinin aksi yöndeki savunmalarının dinlenemeyeceği sonucuna varılmıştır. Kaldı ki davalı tarafça davacıya gönderilen cevabi ihtarnamede “ödemenin yapılamadığı” hususu da kabul edilmiş ve ödeme için zaman istenmiştir. Diğer yandan; temlik sözleşmesinin düzenlenmesinin üzerinden 3 yıl geçtikten sonra geçersizliğinin ileri sürülmesinin dürüstlük kuralıyla bağdaştığından da söz edilemez. Her ilişkinin kendi içerisinde değerlendirilmesi gerekir. Temlik sözleşmesinde ayrık bir hükme de yer verilmemiş olup, temlik sözleşmesinin koşulları sözleşme içerisinde belirtilmiştir. Davanın ve takibin dayanağı, temlik sözleşmesi olduğuna göre davaya konu alacağın varlığı ya da yokluğunun da yine bu sözleşme hükümlerinden yola çıkılarak belirlenmesi gerekir. Bir diğer anlatımla; temlik sözleşmesinin koşullarının taraflarca yerine getirilip getirilmediği hususunun (irade sakatlığı halleri hariç) temlik sözleşmesi ile sınırlı olarak incelenmesi gerekir. Davalı tarafın aksi yöndeki savunmaları bu sebeplerle haklı bulunmamıştır. Tarafların özgür iradeleriyle imzaladıkları temlik sözleşmesi kapsamında davacının alacaklı olduğu tutar 8.730.000,00 TL olup, bu alacakla ilgili ödemeyi ispat yükü davalı tarafa aittir. Mahkememizce taraflara ait ticari defterler ile dayanağı belgeler üzerinde yapılan inceleme sonucunda aldırılan kök ve ek raporlarla davalının 2018 yılı defterleri hariç olmak üzere tarafların defterlerinin yasal tasdiklerinin bulunduğu belirlenmiştir. Dosyada iki farklı bilirkişi heyetinden iki ayrı rapor ve ek raporlar aldırılmıştır. Her iki heyet raporuyla da 7.730.000,00 TL bedelli teminat çekinin davalı tarafından davacıya teslimine ilişkin kaydın davacı defterlerinde yer aldığı, davalının temlik sözleşmesi gereği yaptığı toplam ödemenin davacı defterlerine göre toplam 2.757.709,51 TL olduğu, 8.730.000,00 TL temlik bedelinden bu tutar düşüldüğünde davacı alacağının 5.972.290,49 TL olduğu belirlenmiştir. İki heyetin raporu, davalının defter kayıtlarına göre davalı ödemelerinin miktarı konusunda çelişmiş ise de; ikinci bilirkişilerin, ek raporlarında da işaret ettikleri üzere; aradaki farkın ilk bilirkişi heyetinin hesaplamayı icra takip tarihi itibariyle yapmamasından kaynaklandığı belirlenmiştir. Dava itirazın iptali davası olup, icra takip tarihi itibariyle davalı borcunun belirlenmesi gerektiğinden, ikinci bilirkişi heyetinin rapor ve ek raporlarına itibar edilmiştir. Davanın dayanağı olan icra takibinde davacı tarafça “alacağın tahsili tarihine kadar işleyecek ticari temerrüt faizi (TTK m 1530/7) masraf ve vekalet ücreti ile tahsili, kısmi ödemelerde BK 100’e göre yapılmasını isterim” denmiş, takipte her bir alacak (taksit) ve işlemiş faiz tutarları ayrı ayrı gösterilmiştir. Davacı taraf TTK’nın 1530. maddesine göre yıllık işlemiş faiz hesaplaması yapmış ise de; taraflar arasında mal ve hizmet alımı şeklinde bir ilişkinin bulunmaması sebebiyle mahkememizce olayda TTK’nın 1530. maddesinin uygulama alanının olmayacağı kanaatine ulaşılmıştır. İkinci bilirkişi heyeti tarafından düzenlenen rapor ve ek raporlar ile davalının defter kayıtlarına göre takip tarihi itibari ile davacının davalıdan 5.820.472,00 TL alacaklı gözüktüğü belirlenmiştir. Davalının 2018 yılı defterlerinin kapanış tasdiki yapılmadığından, sahibi lehine delil olarak kabul edilmemiştir. İkinci bilirkişi heyetinin kök raporunda da belirtildiği ve mahkememizce de kabul edildiği şekilde; davalı tarafından, davacıya değişik tarihlerde 1.000.000,00 TL, 350.000,00 TL, 550.000,00 TL, 20.000,00 TL, 30.000,00 TL, 439.355,50 TL, 206.064,80 TL ve 162.289,33 TL olmak üzere toplamda 2.757.709,51 TL ödeme yapılmıştır. Davalı tarafın cevap dilekçesinde "müvekkilinin sözleşme tarihinde nakit olarak 1.000.000,00 TL ödediğini, ardından parça parça 950.000,00 TL ödediğini" bildirmiş olması yani "parça parça 950.000,00 TL ödendiğine" ilişkin kabul beyanı, davalının 2018 yılı defterlerinin kapanış tasdikinin bulunmaması ve diğer yandan davacı defterlerinde ödeme kaydının olmaması karşısında davalı tarafın ileri sürdüğü 29/11/2019 tarihli 20.000,00 TL bedelli, 01/11/2019 tarihli 20.000,00 TL bedelli ve 31/07/2019 tarihli 2.000,00 TL bedelli ödemeler kabul edilmemiş ve davacı alacağından düşülmemiştir. Yine, 12/02/2019 tarihli 9.400,00 TL bedelli ödemenin ise dava dışı Hakkı Taner isimli kişiye yapılmış olması ve ödemenin davacı alacağı için yapıldığına ilişkin bir açıklamanın bulunmaması karşısında bu ödeme de davalı ödemesi olarak kabul edilmemiştir. Davalının ileri sürdüğü ödeme savunması yönünden dilekçelerinde açık bir şekilde yemin delilini göstermemiş olması sebebiyle yemin deliline dayanıp dayanmayacakları konusunda hatırlatma yapılmasına gerek görülmemiştir. TBK'nın 100. maddesinin 1. fıkrasında; "Borçlu, faiz veya giderleri ödemede gecikmemiş ise, kısmen yaptığı ödemeyi ana borçtan düşme hakkına sahiptir. Aksine anlaşma yapılamaz." düzenlemesine yer verilmiştir. Bu düzenlemeye göre faiz ve gider borcu muaccel ise alacaklı kabul etmedikçe, yapılan kısmi ifa, ana borçtan mahsup edilmeyecektir. Aynı kanunun 102. maddesinde; "(1)Kanunen geçerli bir açıklama yapılmadığı veya makbuzda bir açıklık bulunmadığı durumda ödeme, muaccel borç için yapılmış sayılır. (2) Birden çok borç muaccel ise ödemenin, borçluya karşı ilk olarak takip edilen borç için yapılmış olduğu kabul edilir. Takip yapılmamış ise ödeme, vadesi ilk önce gelmiş olan borç için yapılmış olur." düzenlemesine yer verilmiştir. Davacı alacağının tamamı icra takibinden önce muaccel olmuştur. İkinci bilirkişi heyetinin kök raporunda TBK'nın 100. maddesi kapsamında değerlendirme yapılmış ve bilirkişilerce davalı ödemeleri öncelikle faizden düşüldükten sonra davacı asıl alacağının icra takip tarihi itibariyle 7.402.581,08 TL olduğu sonucuna varılmıştır. 05/12/2024 tarihli ek raporda ise TBK'nın 102. maddesi gereğince davalı ödemelerinin mahsubu konusunda işlemiş faiz alacağı değil, ilk temerrüt konusu olan borcun faizi ve ardından borç miktarı dikkate alınarak hesaplama yapılmış ve bilirkişilerce davalı borcunun 6.441.665,00 TL asıl alacak ve 2.081.701,81 TL olduğu sonucuna varılmıştır. Temlik sözleşmenin 3. maddesinde “taksitlerin vadesinden itibaren en geç 5 gün içerisinde ödenmemesi durumunda taksit bedeline ticari temerrüt faiz oranlarına göre faiz işletileceği, arka arkaya üç taksitin ödenmemesi halinde diğer taksitlerin muaccel hale geleceği” hususu kararlaştırılmıştır. Ayrıca davacı, davalıya Bornova 3. Noterliği’nden gönderdiği 08/10/2018 tarihli 32766 yevmiye numaralı ihtarname ile de “15/07/2018, 15/08/2018,15/09/2018 vadeli taksitlerin ödenmediğini, sözleşmeye göre alacağın muaccel olduğunu” belirterek, 7 gün içerisinde ödeme yapılmasını ihtar etmiştir. İcra takibi 22/12/2020 tarihinde başlatılmıştır. Ödemeler ise icra takibinden önce yapılmıştır. Bu durumda TBK'nın 102/1 maddesi gereğince ödemelerin ilk vadesi gelen borç sırası ile mahsup edilmesi gerektiği kanaatine ulaşılmıştır. İkinci bilirkişi heyetinin alternatifli olarak hazırladıkları ve mahkememizce de benimsenen 26/03/2025 tarihli ikinci ek raporda davalı ödemelerinin tüm işlemiş faiz üzerinden değil, TBK'nın 102. maddesi gereğince ilk temerrüt konusu alacak ve işlemiş faiz üzerinden mahsup edilerek varılan sonuç yasaya ve somut olaya uygun bulunmuştur. Zira; bu hesaplama yapılırken, davacı tarafça gönderilen ihtarname ile ihtarname öncesinde temerrüt gerçekleşen taksitlerin yanı sıra diğer taksitler yönünden de temerrüt halinin oluştuğu kanaatinden hareket edilmiştir. Bu görüş mahkememizce de doğru bulunmuştur. Zira; davacı tarafça davalıya gönderilen ihtarname ile "sözleşmenin 3. maddesi kapsamında tüm taksitlerin muaccel olduğu" belirtilerek tüm borcun ödenmesinin istenmiş olması karşısında; davacı tarafın bu ihtarnamedeki amacının 3. madde gerekçe gösterilerek sözleşme kapsamındaki tüm taksit tutarlarının yani temlik bedelinin ödenmesini istemek ve sağlamak olduğu kabul edilmiştir. Bilirkişilerin, bu çerçevede yaptıkları hesaplamaya göre; davalının icra takip tarihi itibariyle davacıya 6.441.665,00 TL'si asıl alacak ve 2.170.307,01 TL'si işlemiş faiz olmak üzere toplam 8.612.035,00 TL borcunun bulunduğu, davacının davasında haklı olduğu anlaşılmış ise de; takipte 6.441.665,00 TL’si asıl alacak ve 2.109.953,28 TL’si işlemiş faiz olmak üzere toplam 8.551.618,28 TL’nin tahsilinin istenmiş olması sebebiyle davacı tarafın isteği ile bağlı kalınarak, davalının toplam 8.551.618,28 TL borca yönelik itirazının iptaline, alacak likit olduğundan 8.551.618,28 TL'nin % 20'si oranında icra inkar tazminatının davalıdan tahsiline karar vermek gerekmiş, aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
Yukarıda yazılı bulunan gerekçeye göre;
1-Davanın KABULÜ ile;
İzmir ... İcra Müdürlüğü'nün 2020/10678 sayılı dosyasında; davalının 6.441.665,00 TL’si asıl alacak ve 2.109.953,28 TL’si işlemiş faiz olmak üzere toplam 8.551.618,28 TL borca yönelik itirazının iptaline, takibin bu miktar üzerinden ve takip talebinde belirtilen koşullarda devamına,
2-Hükmolunan 8.551.618,28 TL'nin % 20'si oranında icra inkar tazminatının davalıdan alınarak, davacıya verilmesine,
3-Harçlar Kanunu'na göre alınması gereken 584.161,04 TL nispi ilam harcından, 102.400,66 TL peşin harcın ve 881,51 TL tamamlama harcının düşülmesi ile kalan 480.878,87 TL karar ve ilam harcının davalıdan alınarak, Hazine'ye gelir kaydına,
4-Dava şartı arabuluculuk ücreti olan ve 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/A-13 maddesi uyarınca tarafların anlaşamamaları nedeniyle Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanan 1.320,00 TL'nin davada haksız çıkan davalıdan alınarak, Hazine'ye gelir kaydına,
5-Davacının yatırmış olduğu 59,30 TL başvurma harcı, 102.400,66 TL peşin harç ve 881,51 TL tamamlama harcı toplamı olan 103.341,47 TL'nin davalıdan alınarak, davacıya verilmesine,
6-Davacının yapmış olduğu 590,00 TL'si tebligat-posta gideri ve 14.000,00 TL'si bilirkişi ücreti gideri olmak üzere toplam 14.590,00 TL yargılama giderinin davalıdan alınarak, davacıya verilmesine,
7-Karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT'ye göre takdir ve tayin edilen 660.548,55 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak, davacıya verilmesine,
8-Davacı tarafça yatırılan gider avansından kullanılmayan kısmın karar kesinleştiğinde davacıya iadesine,
Dair; taraf vekillerinin yüzlerine karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki haftalık süre içerisinde Bölge Adliye Mahkemeleri nezdinde istinaf yolu açık olmak üzere oy birliğiyle karar verildi. 20/06/2025