İstanbul 14. Asliye Ticaret Mahkemesi - E. 2024/477 - K. 2026/364

Alacak (Ticari Nitelikteki Komisyonculuk Sözleşmesinden Kaynaklanan)

Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Ticari Nitelikteki Komisyonculuk Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

Davacı vekili 24.07.2024 tarihli dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalı ... Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi arasında Alım Satıma Aracılık Sözleşmesi imzalandığını, sözleşmenin 6. maddesine göre müvekkili tarafından tanıştırılan ve getirilen her bir müşterinin satın alma yapması halinde müvekkilinin emlak komisyon hizmet bedeline hak kazanacağını, sözleşmenin 6. maddesi uyarınca müvekkilinin getirmiş olduğu ve doğrudan tapu devri veya gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalanması yoluyla satılan her bir gayrimenkul için davalı şirket tarafından gayrimenkulün net satış bedeli üzerinden yurtdışı müşterisine %10, yurtiçi müşterisine %2 hizmet bedeli ödeneceğini belirtmiştir.

Davacı vekili devamla; müvekkili tarafından davalı şirkete yönlendirilen ... ... isimli müşterinin İstanbul İli ... İlçesi ... Mahallesi 9773 Ada 3 Parselde bulunan 256,257 ve 258 numaralı bağımsız bölümleri satın aldığını ve buna istinaden gayrimenkulün satış bedeli üzerinden hizmet bedelinin müvekkiline ödendiğini, ancak ... ...'a müvekkiline haber verilmeksizin 22.12.2022 tarihinde satılıp tapu tescili gerçekleştirilen aynı ada ve parseldeki 259,260,266,267,268,269 ve 270 numaralı dairelerin hizmet bedelinin müvekkiline ödenmediğini, müvekkilinin bu satışları 03.06.2024 tarihinde tesadüfi bir şekilde tapu kayıtlarını incelediğinde öğrendiğini ifade etmiştir.
Davacı vekili, sözleşmenin 6. maddesinin 5. fıkrası uyarınca müvekkili tarafından davalı şirkete yönlendirilen müşterinin, müvekkilinin bilgisi dışında davalı şirket ile kendiliğinden irtibata geçip gayrimenkul satın alması durumunda dahi davalı şirketin müvekkilini bilgilendirmek ve sözleşmede kararlaştırılan hizmet bedelini ödemekle yükümlü olduğunu, davalı şirketin kötü niyetli olarak gerçekleşen satışı sözleşmeye aykırı biçimde bildirmemesi ve saklaması nedeniyle sözleşmede belirtildiği üzere %10 oranında hizmet bedeli talep edildiğini, sözleşmede yabancı müşterilere %10 hizmet bedeli ödeneceği kararlaştırılmışsa da müvekkilinin iyi niyetle davalı şirket ile ilk satışta %9 oranında anlaşmış olduğunu, ancak somut olayda davalının kötü niyetli davranışı karşısında artık sözleşmedeki %10 oranının talep edildiğini beyan etmiştir.
Davacı vekili, taşınmazların gerçekten hangi değerde satıldığının müvekkilince bilinmemesi ve alacak miktarının tespitinin imkânsız olması sebebiyle davanın HMK m.107 uyarınca belirsiz alacak davası olarak şimdilik 1.000,00 TL bedelle açıldığını belirterek, İstanbul İli ... İlçesi ... Mahallesi 9773 Ada 3 Parselde bulunan 259,260,266,267,268,269 ve 270 numaralı dairelerin tapu kayıtlarının celbedilerek satış bedellerinin tespiti ile tespit edilen her bir satış bedeli üzerinden %10 + KDV hizmet bedelinin satış tarihinden itibaren işletilecek ticari temerrüt faizi ile birlikte müvekkiline ödenmesine, yargılama gideri ve vekâlet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davacı vekili delil olarak; Alım Satıma Aracılık Sözleşmesini, tapu kayıtlarını, ödeme dekontlarını, WhatsApp yazışmalarını ve video kaydını, arabuluculuk anlaşmama son tutanağını bildirmiştir.
Davalı vekili 09.09.2024 tarihli cevap dilekçesinde öncelikle usule ilişkin itirazlarını ileri sürmüştür.
Davalı vekili husumet itirazı kapsamında; müvekkili şirkete husumet düşmediğini, taraflar arasındaki sözleşmenin klasik bir yazılı emlak simsarlığı sözleşmesi olmayıp her türlü hizmetin verildiği bir alım satıma aracılık sözleşmesi olduğunu, müşteri ... ...'a dava konusu 259,260,266,267,268,269 ve 270 numaralı dairelerin satışında müvekkili şirketin herhangi bir sorumluluğu bulunmadığını, müşterinin kendi rızası ve arzusuyla acente değiştirmek suretiyle işbu dairelerin alımı için farklı bir acenteden hizmet aldığının açık olduğunu, her türlü talebin muhatabının davacının müşterisi ... ... olduğunu belirterek davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle usulden reddini talep etmiştir.
Davalı vekili zamanaşımı def'i kapsamında; davacının taleplerinin zamanaşımına uğradığını ileri sürmüş, ayrıca davacının hak düşürücü süre içinde dava açmadığını beyan ederek davanın usulden reddini istemiştir.
Davalı vekili belirsiz alacak davasına itiraz kapsamında; davacının arabuluculuk görüşmelerinde tarafına satış bedellerini ve her bir satış bedeli üzerinden %10 + KDV hizmet bedelini iletmiş olduğunu, davacının tespitini talep ettiği tutarların kendisi tarafından kolaylıkla belirlenebilecek nitelikte likit ve muayyen olduğunu, bu nedenle davanın belirsiz alacak davası olarak açılmasının HMK m.107'ye aykırı bulunduğunu ileri sürmüştür.

Davalı vekili esasa ilişkin itirazlarında; sözleşmenin 6. maddesinin 4. fıkrasında hizmet bedelini müşteriye satışı gerçekleştiren aracının hak kazanacağının belirtildiğini, dava konusu somut olayda müşteriye satışı gerçekleştiren aracının davacı olmadığını, sözleşmenin 6. maddesinin 5. fıkrası kapsamında da müşterinin doğrudan davalı ... ile bizzat bir irtibat kurmadığını, davacının dava konusu satışlar kapsamında hiçbir emek ve mesaisinin bulunmadığını, salt sözleşmenin varlığının davacının her halükârda alacağa hak kazanacağı anlamına gelemeyeceğini, diğer acentenin dava konusu satışlar kapsamında müşteriyi ikna etmiş olabileceği hususu değerlendirildiğinde dava konusu satışları tetikleyenin davacı olamayacağının aşikâr olduğunu savunmuştur.
Davalı vekili ayrıca; davacının dava dilekçesinde açıkça ikrar ettiği üzere daha evvel tarafların %9 oranında anlaşmış olduğunu, şimdi %10 oranında hizmet bedeli talep edilmesinin dürüstlük kuralına aykırı olduğunu, TMK m.2 kapsamında belirtilen iki farklı satış arasında aradan geçen zamanın çok fazla olduğunu, müvekkilinin Türkiye'nin en büyük inşaat ve proje geliştirme şirketlerinden birine bağlı bir holding grup şirketi olarak binlerce konut satışı ve onlarca projesi bulunduğu dikkate alındığında hangi müşterinin hangi acenteyle çalıştığını bilmesinin mümkün olmadığını ve hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, somut olayda asla aradan çıkarma durumunun gerçekleşmediğini, Yargıtay tarafından aranan şartların mevcut olmadığını, müvekkilinin davacıyı aradan çıkarma menfaatinin bulunmadığını, zaten iyi niyetle davacının alması gereken kadar bir komisyon ödediğinin açık olduğunu, kabul anlamına gelmemek üzere tenkis hususunun da mahkemenin takdirlerine arz edildiğini belirterek davanın esastan reddini talep etmiştir.
Davalı vekili 07.10.2025 tarihli ek rapora itiraz dilekçesinde ise ilk kez; dava konusu satışları yapanın dava dışı ... Turizm İnşaat Ticaret Limited Şirketi olduğunu, ...'un ilk acenteye komisyon ödetmemek için kendi adının geçmeyeceği ihbar olunan ... Emlak firmasına fatura kestirtmiş olabileceğini, İTO kayıtlarına bakıldığında ... Emlak'ın adresi ile ...'un İstanbul ofisinin adresinin aynı adres olduğunun görüldüğünü, sözleşmenin 5. maddesinin 5. fıkrasında düzenlenen Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik hükümlerine aykırı hareket edilmesi nedeniyle hizmet bedelinden re'sen mahsup edileceğine ilişkin hükmün davacının ilk satışta %9 oranında hizmet bedeli almasının sebebi olduğunu, dava konusu satışlardan ihbar olunan şirketler ... Emlak İnşaat Ticaret Limited Şirketi ve ... Turizm İnşaat Ticaret Limited Şirketi'nin kazanç sağladıklarını ileri sürerek, bilirkişi raporuna karşı itirazlarının kabulü ile yeni heyetten rapor alınmasına veya mevcut heyetten itirazlarını karşılayacak ek rapor alınmasına karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili bu dilekçe ekinde İTO ve adres kaydı ile ... Emlak aracılık sözleşmesini sunmuştur.
Davalı vekili son olarak 14.04.2026 tarihli beyan dilekçesiyle HMK m.293 kapsamında iki adet uzman görüşü sunmuş, uzman görüşlerinin yabancı uyruklu kişilere gayrimenkul satışı işinde uzman olan emlak danışmanlık firmaları tarafından müştereken hazırlanmış ve ayrı ayrı imzalanarak düzenlendiğini, dosyada mevcut bilirkişi raporunun yabancı uyruklu kişilere gayrimenkul pazarlamasını bilmeyen kişilerce hazırlanmış olduğundan muteber olmadığını ve karara esas teşkil edebilecek yeterlilikten yoksun olduğunu ileri sürerek, sözlü yargılama ara kararından rücu edilmesini ve dosyanın yabancı uyruklu kişilere gayrimenkul pazarlaması konusunda deneyimi olan re'sen tayin edilecek bilirkişilere verilmesini ve yeni rapor alınmasını talep etmiştir.
Sözleşmenin incelenmesinde; taraflar arasında 30.05.2022 tarihinde yapılan Alım Satıma Aracılık Sözleşmesi akdedildiği, davacı aracının satışa konu gayrimenkuller ile alakalı pazarlama faaliyetlerinde bulunacağı hususu düzenlenmiştir. Sözleşmenin maddeleri incelendiğinde;
"6/1.madde: ..., aracı tarafından kendisine yönlendirilen müşterinin doğrudan tapu devri veya gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalanması yolu ile satın aldığı her bir gayrimenkul için aracıya gayrimenkulün KDV hariç net satış bedeli üzerinden yurt dışı müşterisine %10, yurt içi müşterisine %2 hizmet bedeli ödeyecektir. Bu orana KDV dahil değildir.
6/4.madde: Hizmet bedelini, müşteriye satışı gerçekleştiren aracı hak kazanır.
6/5.madde: Aracı tarafından ...'a yönlendirilen müşterinin aracının bilgisi dışında ... ile kendiliğinden irtibata geçip gayrimenkul satın alması durumunda ..., aracıyı bu konuda bilgilendirip, aracıya sözleşme ile kararlaştırılan hizmet bedelini ödeyecektir.
8/1.madde: Sözleşme, imza tarihi itibariyle yürürlüğe girecek ve yürürlüğe girdiği tarihin 31 Aralık günü bitiminde son bulacaktır..." şeklinde düzenlenmiştir.

Talep Artırım; davacı vekili 05.11.2025 tarihli dilekçesi ile İstanbul, ..., ... mah 9773 ada 3 parselde bulunan 259,260,266,267,268,269 ve 270 numaralı dairelerin her bir satış bedeli üzerinden %10+KDV hizmet bedeli olan 12.197.019,50 TL'nin satış tarihinden itibaren işletilecek ticari temerrüt faizi ile birlikte davacıya ödenmesi şeklinde talebini artırdığını bildirmiş, dilekçesi davalı vekiline usulüne uygun olarak tebliğ edilmiştir.

Davacı vekili ek rapora karşı beyan dilekçesinde; 16.05.2025 tarihli bilirkişi raporunda taraflar arasındaki sözleşmenin geçerlilik şartına uygun akdedildiğinin, tarafları davacının bir araya getirdiğinin sabit olduğunun ve sonraki satışların da sözleşmenin devamı niteliğinde olduğunun tespit edildiğini, davalı şirketin başka bir acente tarafından aracılık edildiğine dair hiçbir delil sunmadığının bilirkişilerce de sabit görüldüğünü, davalının %9 oranında anlaşıldığı iddiasına karşılık tarafların akdettikleri sözleşmeyle bağlı olduğunu, müvekkilinin ilk üç daire için ticari ilişkinin güçlenmesi ve iyi niyetle %9 oranında hizmet bedelini kabul etmiş olmasının sözleşmedeki %10 oranını değiştirmeyeceğini, ek bilirkişi raporunda da tespit edilen 309.999,90 USD tutarındaki hizmet bedeli alacağının dava tarihi itibarıyla 10.164.183,72 TL olduğunun sabit olduğunu belirterek davanın kabulünü talep etmiştir. Davacı vekili ayrıca, davalının tahsilat sürecini ve davanın sonuçlandırılmasını geciktirmeye yönelik tutumunun mal kaçırma ihtimali bulunduğuna dair kuvvetli şüphe uyandırdığını ileri sürerek ihtiyati haciz talebinde bulunmuştur.
Mahkememizin 11.12.2024 tarihli ara kararı ile; taraflar arasında akdedilmiş olan alım satım aracılık sözleşmesi kapsamında davacının sözleşme gereğince davalı tarafın dava dilekçesinde satışına aracılık ettiği ileri sürdüğü taşınmazların satışına katkı sunup sunmadığı, üçüncü kişi alıcıya söz konusu taşınmazları gösterip göstermediği, üçüncü kişiyle davalı arasındaki taşınmaz satım sözleşmesine aracılık edip etmediği, etmiş ise ücrete hak kazanıp kazanmadığı, ücrete hak kazanmış ise kazanmış olduğu ücretin tutarının ne kadar olduğunun tespiti için sözleşme hukukunda uzman borçlar hukuku bilirkişisi, emlak sektör bilirkişisi ile SMMM bilirkişisinden oluşan heyete rapor alınmasına karar verilmiştir.
Bilirkişi heyeti, sektör bilirkişisi, mali müşavir ve hukukçu bilirkişiden oluşmak üzere üç kişi olarak teşekkül etmiştir.
Sektör bilirkişisi tarafından yapılan değerlendirmede; davacı taraf ile davalı taraf arasında 30.05.2022 başlangıç ve 30.11.2022 bitiş tarihli bir sözleşme bulunduğu, ancak sözleşmenin 6. maddesinin 6. fıkrasında sözleşmenin sona ermesinden itibaren 30 gün içerisinde aracı tarafından kendisine yönlendirilen müşteriye satış yapılması halinde sözleşmede yazılı hizmet bedelinin aracıya ödeneceğinin düzenlendiği, davacının davalıya yönlendirdiği dava konusu 256,257 ve 258 numaralı bağımsız bölümlerin satışının gerçekleştirildiği ve hizmet bedelinin davacıya ödendiği, sonrasında sözleşme süresi dolmadan aynı kişinin 22.12.2022 tarihinde aynı projeden 259,260,266,267,268,269 ve 270 numaralı 7 adet bağımsız bölüm daha aldığının görüldüğü, sonradan satışı yapılan 7 adet taşınmazın toplam satış değerinin bilinmediği tespit edilerek, sözleşmenin 6. maddesinin 6. fıkrasına istinaden davacının satış değeri üzerinden %10 hizmet bedeli almaya hak kazandığı kanaatine varılmıştır.
Mali müşavir bilirkişi tarafından yapılan değerlendirmede; konunun sektörel mahiyette olduğu anlaşıldığından davacının satış değeri üzerinden %10 hizmet bedeli almaya hak kazandığı, davacının davalıya fatura düzenlediği anda KDV'nin doğacağı ve 7 adet taşınmazın satış değerinin dosyaya taraflarca belgelerle sunulması halinde alacağın tutarının mali olarak belirlenebileceği kanaatine varılmıştır.
Hukukçu bilirkişi tarafından yapılan değerlendirmede; taraflar arasında yazılı bir alım satıma aracılık sözleşmesi bulunduğu ve bu sözleşmenin emlak simsarlığı (TBK m.520 vd.) niteliğinde olduğu, sözleşmenin geçerlilik şartı olan yazılı şekil kuralına uygun olarak düzenlendiği, davacı tarafından yönlendirilen müşteriye sözleşme süresi içinde 3 adet taşınmaz satılıp hizmet bedelinin ödendiği, aynı müşterinin sözleşmenin devamı niteliğinde 7 yeni bağımsız bölüm daha satın aldığı, davalının başka bir acentenin aracılık ettiği iddiasının dosya üzerinden yapılan incelemede yeterince delillendirilmediğinin görüldüğü, TBK m.147 uyarınca bu tür alacakların 5 yıllık zamanaşımına tabi olduğu ve 24.07.2024 tarihinde açılan davanın yasal süresi içinde olduğu, dava konusu taşınmazların satış bedellerinin tapu kayıtlarıyla tespit edilmesinin talep edilmesinin HMK m.107 kapsamında belirsiz alacak davası olarak değerlendirilebileceği, davacının %10 oranındaki hizmet bedelini talep hakkının doğduğu ve satış bedelleri tespit edildiğinde bu oran üzerinden komisyona ek olarak KDV ödenmesinin mümkün olduğu kanaatine varılmıştır.
Mahkememizin 13.06.2025 tarihli ara kararı ile; dava konusu edilen taşınmazlarla ilgili davacı tarafın hak edebileceği komisyon bedellerinin hesaplanması için ek rapor alınmasına karar verilmiştir.
Bilirkişi heyeti, davalı tarafın 10.06.2025 tarihli dilekçesi ekinde sunduğu satış listesini esas alarak inceleme yapmıştır. Bu listeye göre ilk 3 daire (256,257,258) için acente olarak "... Grup" kayıtlı olup, dava konusu 7 daire (259,260,266,267,268,269,270) için acente olarak "Mameluk İnşaat" kayıtlı bulunmaktadır. Listede ayrıca "... Hizmet Bedeli" başlıklı ayrı bir sütun yer almaktadır.
Bilirkişi heyeti, söz konusu listeye göre 259,260,266,267,268,269 ve 270 numaralı 7 adet dairenin toplam satış bedelinin 3.099.999,00 USD olduğunu, davacı tarafın %10 oranında hizmet bedeli talep edebileceği kanaatiyle bu tutarın 3.099.999,00 USD × %10 = 309.999,90 USD olabileceğini, bunun dava tarihi olan 24.07.2024 tarihi itibarıyla USD efektif alış kuruna (32,7877 TL / 1 USD) göre TL karşılığının 10.164.183,72 TL olabileceği sonuç ve kanaatine varmıştır.
Davalı vekili tarafından 14.04.2026 tarihli dilekçeyle HMK m.293 kapsamında dosyaya iki adet uzman görüşü sunulmuştur. Uzman görüşleri, davalı vekilinin beyanına göre yabancı uyruklu kişilere gayrimenkul satışı konusunda uzman olan emlak danışmanlık firmaları tarafından müştereken hazırlanmış ve ayrı ayrı imzalanmıştır. Her iki uzman görüşü birebir aynı metni içermektedir.
Uzman firmaları, kendilerini uzun yıllardan beri İstanbul gayrimenkul pazarında yabancı uyruklu yatırımcılara yönelik aracılık ve danışmanlık hizmeti sunan, ... gibi sektörün önde gelen büyük gayrimenkul geliştiricileri ile sözleşmeler çerçevesinde çalışan köklü ve deneyimli firmalar olarak tanıtmıştır.
Uzman görüşlerinde özetle; ikinci satışın ilk satıştan yaklaşık 6,5 ay sonra gerçekleştiği, ikinci satışta davacının herhangi bir etkileşimi ve dahli bulunmadığı, davacının müşteriye hizmet sunmadığı, yer gösterme ve pazarlama yapmadığı, müşterinin ilk satışa aracılık eden aracıya başvurmak zorunda olmadığı, piyasa uygulamalarında müşterinin tercihinden dolayı gayrimenkul geliştiricisi şirketin sorumlu tutulamayacağı, müşterinin davacıya komisyon ödememek için doğrudan davalıya gitmeyip başka aracı firmalara gittiği ve dolayısıyla aradan çıkarma durumunun söz konusu olmadığı, davacının sözleşme gereği ilk satışını yapıp komisyonunu aldığı ve sözleşmenin bu suretle işlevini yerine getirdiği, 22.12.2022 tarihinde yapılan 7 dairelik satışın ilk satıştan bağımsız tamamen yeni bir satış olduğu, aksi durumda davalının aynı satış için iki farklı kişiye mükerrer ödeme yapmak zorunda kalacağı, davacı lehine bilirkişi raporunda belirlenen %10'luk komisyon oranının gayrimenkul piyasası için çok yüksek olduğu, sektörde yerleşik komisyon oranının %2 + KDV olup yüksek montanlı satışlarda aracıların genellikle %1,5 + KDV komisyonu memnuniyetle kabul ettiği yönünde görüş bildirilmiştir.
Dava, taraflar arasında 30.05.2022 tarihinde imzalanan Alım Satıma Aracılık Sözleşmesinden kaynaklanan hizmet bedeli alacağının tahsili istemine ilişkindir. Davacı, sözleşme kapsamında davalıya yönlendirdiği yabancı uyruklu müşteri ... ...'a 22.12.2022 tarihinde satışı gerçekleştirilen 259,260,266,267,268,269 ve 270 numaralı 7 adet bağımsız bölümün satış bedeli üzerinden %10 + KDV oranında hizmet bedeli ile satış tarihinden itibaren ticari temerrüt faizi talep etmektedir.
Uyuşmazlığın odağını, davacının sözleşme kapsamında yönlendirdiği müşteriye ilk satıştan yaklaşık beş ay sonra yapılan ikinci satışta davacının hizmet bedeline hak kazanıp kazanmadığı, hak kazanmış ise bedelin miktarı ve faiz başlangıcı meseleleri oluşturmaktadır.
Taraflar arasında aşağıdaki hususlarda uyuşmazlık bulunmamaktadır: Taraflar arasında 30.05.2022 tarihli yazılı bir Alım Satıma Aracılık Sözleşmesi imzalanmıştır. ... ... isimli yabancı uyruklu müşteri, davacı tarafından davalıya yönlendirilmiştir. Bu müşteriye 08.06.2022 tarihinde 256,257 ve 258 numaralı 3 adet bağımsız bölüm satılmış ve bu satışa ilişkin hizmet bedeli davacıya ödenmiştir. Aynı müşteriye 22.12.2022 tarihinde aynı projeden 259,260,266,267,268,269 ve 270 numaralı 7 adet bağımsız bölüm daha satılmıştır. Davacıya bu ikinci satışa ilişkin herhangi bir bildirim yapılmamıştır. Sözleşmede davacıya münhasır yetki verilmemiştir.
Taraflar arasındaki çekişmeli vakıalar şunlardır: İkinci satışta başka bir aracının bulunup bulunmadığı, sözleşmenin 6. maddesinin 4. fıkrası ile 5. fıkrasından hangisinin uygulanacağı, yönlendirmenin müşteri bazlı mı yoksa taşınmaz bazlı mı değerlendirileceği, davacının 7 dairenin satışından hizmet bedeli almaya hak kazanıp kazanmadığı, hak kazanılmış ise uygulanacak komisyon oranının %9 mu yoksa %10 mu olduğu, KDV oranı ve faiz başlangıcı.
Davalı vekili, müvekkili şirkete husumet düşmediğini ileri sürmüştür. Taraflar arasındaki sözleşmenin 6. maddesinin 5. fıkrası, aracı tarafından ...'a yönlendirilen müşterinin aracı bilgisi dışında ... ile kendiliğinden irtibata geçip gayrimenkul satın alması durumunda ...'un aracıyı bilgilendirip hizmet bedelini ödeyeceğini açıkça düzenlemektedir. Bu hükümle sözleşmesel ödeme yükümlülüğü doğrudan davalı ...'a yüklenmiş olup davacının sözleşmesel muhatabı davalıdır. Müşterinin tercihinden bağımsız olarak, sözleşme gereğince hizmet bedelini ödeme borcu davalıya aittir. Bu nedenle pasif husumet itirazının reddi gerekmiştir.
Davalı vekili, davacının taleplerinin zamanaşımına uğradığını ileri sürmüş, ayrıca hak düşürücü süre itirazında bulunmuştur. Taraflar arasındaki sözleşme, simsarlık unsurları taşıyan karma nitelikte bir sözleşme olup TBK m.147 uyarınca 5 yıllık zamanaşımına tabidir. Dava konusu satış 22.12.2022 tarihinde gerçekleşmiş, dava 24.07.2024 tarihinde açılmıştır. Zamanaşımı süresi dolmamıştır. Hak düşürücü süre itirazı ise davalı tarafından somutlaştırılmadığı gibi bir hak düşürücü süre de bulunmamaktadır. Bu nedenlerle zamanaşımı def'i ve hak düşürücü süre itirazının reddi gerekmiştir.
Davalı vekili, dava konusu alacağın likit ve muayyen olduğunu, davacının arabuluculuk sürecinde tutarları bildirdiğini ileri sürerek belirsiz alacak davası açılamayacağını savunmuştur. Sözleşmenin 9. maddesi, ...'un tutmuş olduğu kayıtların kesin ve münhasır delil teşkil edeceğini düzenlemektedir. Bu hüküm HMK m.193 anlamında bir delil sözleşmesi niteliğindedir. Dava konusu 7 adet bağımsız bölümün satış bedelleri münhasıran davalının kayıtlarında yer almakta olup davacının bu bilgilere erişimi objektif olarak mümkün değildir. Nitekim satış bedelleri ancak davalının dosyaya sunduğu 10.06.2025 tarihli liste ile belirlenebilmiştir. Bu durumda davacının dava tarihinde alacağın miktarını tam ve kesin olarak belirlemesinin kendisinden beklenemeyeceği açıktır. Davanın HMK m.107 kapsamında belirsiz alacak davası olarak açılmasında usul hukukuna aykırılık bulunmamaktadır.
Bilirkişi kök raporunda sözleşmenin bitiş tarihinin 30.11.2022 olduğu tespit edilmiştir. Mahkememizce sözleşme metni incelenmiştir. Sözleşmenin 8. maddesinin 1. fıkrası şu şekildedir: "İşbu Sözleşme, imza tarihinin 31 Aralık günü bitiminde sona erer." İmza tarihi 30.05.2022'dir. Bu hükme göre sözleşme 31.12.2022 tarihinde sona ermektedir. Bilirkişinin 30.11.2022 olarak belirlediği bitiş tarihi sözleşmenin 8. maddesinin 1. fıkrasındaki açık lafza aykırıdır. Bu tespit mahkememizce düzeltilmiş ve sözleşme bitiş tarihi 31.12.2022 olarak kabul edilmiştir.
Bu düzeltmenin doğrudan sonucu şudur: Dava konusu 22.12.2022 tarihli satış, sözleşme süresi içinde gerçekleşmiştir. Dolayısıyla sözleşmenin 6. maddesinin 6. fıkrasında düzenlenen "sözleşmenin sona ermesinden itibaren 30 gün" hükmüne başvurulmasına gerek bulunmamaktadır. Hukuki dayanak doğrudan sözleşmenin 6. maddesinin 1., 2. ve 5. fıkralarıdır.
Davanın esasına ilişkin en belirleyici hukuki mesele, sözleşmenin 6. maddesinin 4. ve 5. fıkraları arasındaki normatif ilişkinin tespitidir.
Sözleşmenin 6. maddesinin 4. fıkrası "Hizmet bedelini, Müşteri'ye satışı gerçekleştiren Aracı hak kazanır" hükmünü içermektedir. Bu fıkra, birden fazla aracının aynı müşteriye hizmet verdiği durumu düzenlemekte olup satışı fiilen gerçekleştiren aracıya hak sahipliği tanımaktadır. Sözleşmenin 3. maddesinin 2. fıkrasında davacıya münhasır yetki verilmediği ve davalının başka acenteleri yetkilendirebileceği açıkça kararlaştırıldığından, bu fıkranın düzenleme amacı birden fazla aracının bulunması halinde aracılar arası hak sahipliğini belirlemektir.
Sözleşmenin 6. maddesinin 5. fıkrası ise "Aracı tarafından ...'a yönlendirilen Müşteri'nin Aracı bilgisi dışında ... ile kendiliğinden irtibata geçip Gayrimenkul satın alması durumunda ..., Aracı'yı bu konuda bilgilendirip, Aracı'ya Sözleşme ile kararlaştırılan hizmet bedelini ödeyecektir" hükmünü içermektedir. Bu fıkra, yönlendiren aracının devre dışı bırakılması halini düzenlemekte olup davalıya iki ayrı yükümlülük yüklemektedir: bilgilendirme ve ödeme.
Mahkememizce bu iki fıkra arasındaki ilişki şu şekilde değerlendirilmiştir: m.6/4 ve m.6/5 birbirini dışlayan düzenlemelerdir. Başka bir aracının dava konusu satışı gerçekleştirdiği ispatlanır ise m.6/4 uygulanır ve satışı gerçekleştiren aracı hak kazanır, davacıya ödeme yapılmaz. Başka bir aracının satışı gerçekleştirdiği ispatlanamaz ise müşterinin davalı ile kendiliğinden irtibata geçtiği kabul edilir ve m.6/5 uygulanır, davacıya hizmet bedeli ödenir. Bu yorum, davalıya başka aracının varlığını ispatlayarak sorumluluktan kurtulma imkânı tanımaktadır.
Bu yorumun doğal uzantısı olarak, sözleşmenin 6. maddesinin 5. fıkrasındaki "kendiliğinden" ibaresi dar yorumlanmıştır. "Kendiliğinden" ibaresi, müşterinin hiçbir aracı olmaksızın kendi inisiyatifiyle davalı ile irtibata geçmesi anlamına gelmektedir. Bu dar yorum da davalı lehine bir tercih olup, başka bir aracının varlığı ispatlandığında m.6/5'in uygulanmasını engellemektedir.
Bu yorumlarla birlikte davanın kaderi, tek bir ispat sorusuna bağlanmıştır: Dava konusu 7 dairenin satışında başka bir aracının satışı gerçekleştirdiği ispatlanmış mıdır?
Davacı, müşterinin kendisi tarafından yönlendirildiğini ispatlamıştır. İlk 3 dairenin satışında davacıya hizmet bedeli ödenmiş, davalının kendi satış listesinde ilk 3 daire için acente olarak "... Grup" kayıtlı bulunmuş ve davalı yönlendirmeyi inkâr etmemiştir. m.6/5'in koşulları prima facie gerçekleşmiş olup, davalı m.6/4'e dayanarak "başka bir aracı satışı gerçekleştirdi" def'ini ileri sürdüğüne göre, bu def'inin ispat yükü davalıdadır.
Davalının sunduğu deliller şu şekilde değerlendirilmiştir:
Davalının kendi satış listesinde dava konusu 7 daire için acente sütununda "Mameluk İnşaat" ibaresi kayıtlıdır. Davalı vekili ise 07.10.2025 tarihli ek rapora itiraz dilekçesinde ilk kez, dava konusu satışları yapanın ... Turizm İnşaat Ticaret Limited Şirketi olduğunu, ...'un kendi adının geçmemesi için ... Emlak İnşaat Ticaret Limited Şirketi'ne fatura kestirtmiş olabileceğini, İTO kayıtlarına göre ... Emlak'ın adresi ile ...'un İstanbul ofisinin adresinin aynı olduğunu ileri sürmüştür.
Mahkememizce yapılan değerlendirmede; davalının dosyaya üç farklı şirket ismi sunduğu görülmüştür: satış listesinde "Mameluk İnşaat", itiraz dilekçesinde "... Turizm" ve "... Emlak". Bu üç farklı şirket arasındaki hukuki ve fiili ilişki, davalı tarafından somut belge ile kurulamamıştır. Davalı vekili, ...'un ... Emlak'a fatura kestirtmiş "olabileceğini" ifade etmiş olup bu beyan kesin bir tespit değil, bir ihtimalden ibarettir. Bilirkişi kök raporu da davalının başka bir acentenin aracılık ettiği iddiasının dosya üzerinden yapılan incelemede yeterince delillendirilmediğini tespit etmiştir. Bilirkişi ek raporu ise davalının satış listesindeki "Mameluk İnşaat" kaydını değerlendirmemiş olmakla birlikte, bu kayıt da tek başına satışın bu acente tarafından m.6/4 anlamında "gerçekleştirildiğini" ispatlayamamaktadır; zira listede yalnızca bir acente ismi ve görüşme tarihi yer almakta olup, satışın bu acente sayesinde yapıldığına dair fiili bir kanıt bulunmamaktadır.
Tüm bu değerlendirmeler ışığında, başka bir aracının dava konusu satışı m.6/4 anlamında gerçekleştirdiği ispatlanamamıştır. Üç farklı şirket ismi arasındaki ilişki belirsiz, davalının beyanı ihtimale dayalı ve delil zinciri tamamlanamamış olup ispat yükü karşılanmamıştır. Dolayısıyla m.6/4 uygulanamaz. Başka aracı ispatlanamadığından, müşterinin davalı ile kendiliğinden irtibata geçtiği kabul edilmiş ve m.6/5 devreye girmiştir.
Sözleşmenin 6. Maddesinin 5. Fıkrasnın uygulanabilmesi için üç koşulun birlikte gerçekleşmesi gerekmektedir. Mahkememizce bu koşullar aşağıdaki şekilde değerlendirilmiştir.
Birinci koşul, müşterinin aracı tarafından ...'a yönlendirilmiş olmasıdır. ... ... isimli müşterinin davacı tarafından davalıya yönlendirildiği tartışmasız şekilde sabittir. İlk 3 dairenin (256,257,258) satışında davacıya hizmet bedeli ödenmiştir. Davalının kendi satış listesinde ilk 3 daire için acente olarak "... Grup" kayıtlıdır; bu kayıt sözleşmenin 9. maddesi gereğince kesin delil niteliğindedir. Davalı cevap dilekçesinde yönlendirmeyi inkâr etmemiş olup zımni ikrar mevcuttur. WhatsApp yazışmaları ve video kaydı da yönlendirmeyi desteklemektedir.
İkinci koşul, satın almanın aracının bilgisi dışında gerçekleşmesidir. Davacı, dava konusu satışı 03.06.2024 tarihinde tesadüfen tapu kayıtlarını inceleyerek öğrenmiştir. Satış tarihi 22.12.2022 ile öğrenme tarihi 03.06.2024 arasında yaklaşık bir buçuk yıl geçmiştir. Davalının davacıya bildirim yaptığına dair dosyada hiçbir delil bulunmadığı gibi, davalı bildirim yaptığını iddia dahi etmemiştir. Bu koşul tartışmasız şekilde gerçekleşmiştir.
Üçüncü koşul, müşterinin davalı ile kendiliğinden irtibata geçmesidir. Yukarıda açıklandığı üzere, mahkememizce "kendiliğinden" ibaresi dar yorumlanmış ve başka bir aracının varlığının ispatlanması halinde bu koşulun gerçekleşmeyeceği kabul edilmiştir. Başka aracının varlığı ispatlanamadığına göre, müşterinin davalı ile kendiliğinden irtibata geçtiği kabul edilmiştir.
Her üç koşul birlikte gerçekleşmiş olup, m.6/5 uyarınca davalının davacıyı bilgilendirme ve hizmet bedelini ödeme yükümlülüğü doğmuştur.
Davalı vekili, davacının yalnızca ilk satışa aracılık ettiğini ve 7 dairelik satışta herhangi bir emek ve mesaisinin bulunmadığını savunmuştur. Muhalefet görüşü de davacı tarafından getirilen müşteriye yapılacak olan tüm satışlar için davacının komisyon alacağını hak ettiğine ilişkin teamül veya sözleşme hükmü bulunmadığını ileri sürmüştür.
Mahkememizce sözleşme metni incelenmiştir. Sözleşmenin 6. maddesinin 1. fıkrası "Aracı tarafından kendisine yönlendirilen Müşteri'nin (...) satın aldığı her bir Gayrimenkul için" hükmünü, 5. fıkrası ise "Aracı tarafından ...'a yönlendirilen Müşteri'nin (...) Gayrimenkul satın alması durumunda" hükmünü içermektedir. Her iki maddede de yönlendirme müşteriye atfedilmiş olup belirli bir taşınmaza değil, müşteriye bağlanmıştır. m.6/1'deki "her bir Gayrimenkul" ibaresi, yönlendirilen müşteriye yapılan tüm satışları kapsayan açık bir sözleşme hükmüdür. Muhalefet görüşünün aksine, bu hususta açık sözleşme düzenlemesi mevcut olup teamül aramasına gerek bulunmamaktadır.
Bu geniş kapsamın sınırı sözleşme süresidir. Sözleşme m.8/1 gereğince 31.12.2022 tarihinde sona ermektedir. Dava konusu satış 22.12.2022 tarihinde gerçekleşmiş olup sözleşme süresi içindedir. İki satış grubu arasındaki yaklaşık beş aylık süre farkı sonuca etkili değildir; zira her iki satış grubu da sözleşme süresinin içinde kalmaktadır. Sözleşmede "yönlendirmeden itibaren belirli bir süre içinde satış yapılmazsa hak düşer" şeklinde bir iç süre sınırı da bulunmamaktadır. m.6/6'daki 30 günlük ek süre sözleşme sona erdikten sonraki döneme ilişkin olup, sözleşme süresi içindeki satışlar koşulsuz olarak kapsam dahilindedir.

Sonuç olarak, dava konusu 7 dairenin (259,260,266,267,268,269,270) tamamı, m.6/5 kapsamında davacının hizmet bedeli hakkını doğurmaktadır.
m.6/5 hükmü davalıya iki ayrı yükümlülük yüklemektedir: bilgilendirme ve ödeme. Davalı, davacıya ikinci satışa ilişkin bildirim yaptığını iddia etmediği gibi, dosyada bildirim yapıldığına dair herhangi bir delil de bulunmamaktadır. Davacı satışı yaklaşık bir buçuk yıl sonra tesadüfen tapu kayıtlarını inceleyerek öğrenmiştir. Bu durum, davalının m.6/5'teki bilgilendirme yükümlülüğünü açıkça ihlal ettiğini göstermekte olup, m.6/5'in uygulanmasına ilişkin kanaatimizi pekiştiren ek bir gerekçe oluşturmaktadır.
Davalı vekilinin dava sürecinde ileri sürdüğü esasa ilişkin savunmalar aşağıda ayrı ayrı değerlendirilmiştir.
Davalı vekili, davacının dava konusu satışlar kapsamında hiçbir emek ve mesaisinin bulunmadığını savunmuştur. Ancak sözleşmenin 6. maddesinin 5. fıkrası, yönlendirme sonrası aracıdan ayrıca fiili hizmet sunmasını aramamaktadır. Bu fıkranın düzenleme amacı, yönlendiren aracıyı müşterinin tek taraflı davranışına karşı korumaktır. Yönlendirme sabit olduğuna göre, davacının ayrıca yer gösterme veya pazarlama yapmasına gerek bulunmamaktadır.
Davalı vekili, sözleşmenin işlevini yerine getirdiğini, davacının ilk satıştan komisyonunu aldığını savunmuştur. Taraflar arasındaki sözleşme, belirli süreli bir çerçeve aracılık sözleşmesidir; tek bir satışla sona ermez. m.8/1 gereğince sözleşme 31.12.2022 tarihine kadar geçerli olup, bu süre içinde yönlendirilen müşteriye yapılan her satış sözleşme kapsamındadır.
Davalı vekili, aksi durumda müvekkilinin 7 dairelik satış için hem dava dışı aracı firmalara hem de davacıya komisyon ödeyerek haksız şekilde tek bir satış için iki farklı kişiye mükerrer ödeme yapmak zorunda kalacağını savunmuştur. Mahkememizce benimsenen yoruma göre (m.6/4 ve m.6/5 birbirini dışlar), aynı satış için ya m.6/4 ya m.6/5 uygulanır; ikisi birlikte uygulanmaz. Başka aracının varlığı ispatlanamadığına göre, mahkememiz nezdinde davacı tek hak sahibidir. Davalının ... ve ... Emlak'a fiilen ödeme yapmış olması, hukuken sübut bulmamış bir aracılık ilişkisine dayanan davalının kendi iradi tasarrufudur. Davalı, m.6/5'teki bilgilendirme yükümlülüğüne aykırı davranarak bu durumu bizzat yaratmış olup, kendi kusurundan kaynaklanan bir olguya dayanarak tenkis veya mahsup talebinde bulunamaz. Bu durum TMK m.2'de düzenlenen dürüstlük kuralının bir gereğidir.
Davalı vekili, davacının dava dilekçesinde ikrar ettiği üzere daha evvel tarafların %9 oranında anlaşmış olduğunu ve %10 talep edilmesinin dürüstlük kuralına aykırı olduğunu savunmuştur. Sözleşmenin 6. maddesinin 1. fıkrası yurtdışı müşteri için %10 oranını açıkça düzenlemektedir. Davacının ilk satışta %9 oranında fatura düzenlemesi, ticari ilişkinin başlangıcında gösterilen tek taraflı bir iyi niyet jesti olup sözleşme hükmünü değiştirmemektedir. Sözleşme değişikliği ancak yazılı mutabakatla mümkündür; dosyada böyle bir tadil anlaşması bulunmamaktadır. Her iki taraf da sözleşmede kararlaştırılan oranla bağlıdır.
Davalı vekili, sözleşmenin 5. maddesinin 5. fıkrasında düzenlenen Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik hükümlerine aykırılık halinde hizmet bedelinden mahsup yapılacağı hükmüne dayanarak %9 oranının bu mahsubun sonucu olduğunu ileri sürmüştür. Ancak davalı, hangi yönetmelik hükmüne aykırılık bulunduğunu, aykırılığın ne şekilde gerçekleştiğini ve davalının bu nedenle kamu otoritelerine veya müşteriye herhangi bir ödeme yapmak zorunda kalıp kalmadığını somutlaştıramamıştır. Soyut bir iddia niteliğindeki bu savunma kabul edilmemiştir.
Davalı vekili, iki satış arasındaki süre farkının çok fazla olduğunu ve TMK m.2 kapsamında değerlendirilmesi gerektiğini savunmuştur. Yukarıda açıklandığı üzere, her iki satış grubu da sözleşme süresi içinde gerçekleşmiştir. Sözleşme, süre sınırını m.8/1 ile çizmiş olup sözleşme içi süre farkı hukuki belirleyiciliğe sahip değildir. İlk satışın tapu tescil tarihi 01.08.2022, ikinci satışın tapu tescil tarihi 22.12.2022 olup arada yaklaşık beş ay geçmiştir. Her iki tarih de sözleşme süresinin (31.12.2022) içindedir.
Davalı vekili, somut olayda aradan çıkarma durumunun gerçekleşmediğini, müvekkilinin haksız kazanç sağlama gayesinde olmadığını savunmuştur. Mahkememizce m.6/5 hükmü uygulanırken "aradan çıkarma" kavramı doğrudan değerlendirme konusu yapılmamıştır. Sözleşmenin 6. maddesinin 5. fıkrası, aradan çıkarma olgusundan bağımsız olarak kendi koşullarını düzenlemektedir: yönlendirme, bilgi dışı satın alma ve kendiliğinden irtibat. Bu koşulların tamamı gerçekleşmiş olup, davalının niyetinden veya kasıtlı bir aradan çıkarma davranışı sergileyip sergilemediğinden bağımsız olarak hukuki sonuç doğmaktadır.
Davalı vekili tarafından HMK m.293 kapsamında sunulan uzman görüşleri mahkememizce değerlendirilmiştir.
HMK m.293 kapsamında sunulan uzman görüşü, bilirkişi raporundan farklı olarak mahkemenin sorularına yanıt niteliği taşımayan ve hâkimi bağlamayan bir taraf mütalaasıdır. Her iki uzman görüşünün birebir aynı metin olduğu görülmüş olup, bağımsız iki ayrı uzmanın birbirinden bağımsız aynı sonuca varması değil, ortak bir metnin iki firma tarafından imzalanması söz konusudur.
Uzman görüşlerinin esasa ilişkin argümanları değerlendirilmiştir. Uzman firmalar, münhasırlık verilmediğini ve müşterinin ilk aracıya başvurmak zorunda olmadığını belirtmiş olup bu tespit doğrudur; ancak münhasırlığın bulunmaması m.6/5'in uygulanmasını engellemez, aksine m.6/5'in varlık sebebi tam olarak münhasır olmayan sözleşmelerde yönlendiren aracıyı korumaktır. Uzman görüşleri, başka aracının varlığını bir veri olarak kabul ederek değerlendirme yapmış, ancak ispat sorununu hiç tartışmamıştır. Oysa mahkememizce başka aracının varlığının ispatlanamadığına karar verilmiştir. Uzman görüşlerinin en önemli eksikliği ise sözleşmenin 6. maddesinin 5. fıkrasını hiç değerlendirmemiş olmasıdır; bu fıkra davanın merkezindeki sözleşme hükmü olup, bu hükmün tartışılmaması ciddi bir analitik boşluktur.
Uzman görüşlerinde gayrimenkul piyasasında yerleşik komisyon oranının %2 + KDV, yüksek montanlı satışlarda ise %1,5 + KDV olduğu ileri sürülmüştür. Ancak sözleşmede taraflarca kararlaştırılmış oran tarafları bağlar; sözleşme serbestisi (TBK m.26) gereğince sektör teamülü, açık sözleşme hükmünü bertaraf edemez. Ayrıca uzman görüşlerinin yabancı uyruklu müşterilere yönelik vatandaşlık satışlarını kapsayan özel pazar segmenti ile yerli müşterilere yönelik genel pazar arasında ayrım yapmamış olması, bu görüşlerin yabancı uyruklu satışlar konusundaki uzmanlık iddiasıyla çelişmektedir. Nitekim sözleşme, yurtdışı müşterisi için %10, yurtiçi müşterisi için %2 olmak üzere iki ayrı oran kararlaştırmak suretiyle bu ayrımı zaten yapmıştır.
Bu gerekçelerle, uzman görüşleri dosyada değerlendirilmiş ancak yeni bir hukuki argüman veya olgusal veri içermediği, sözleşmenin kilit hükmünü (m.6/5) tartışmadığı ve ispat meselesini ele almadığı tespit edilerek mahkemece varılan sonucu değiştirmediği kanaatine varılmıştır. Davalı vekilinin yeni bilirkişi heyeti atanması talebi de, mevcut bilirkişi heyetinin hem emlak sektör bilirkişisi hem mali müşavir hem hukukçu bilirkişi içermesi, bilirkişi raporundaki yegâne hata olan bitiş tarihinin mahkememizce düzeltilmiş olması ve talebin mevcut raporun sonucuna karşı bir savunma stratejisi niteliğinde olması gerekçeleriyle reddedilmiştir.
Sayın Üye Hakim, sözleşmenin 6. maddesinin 4. fıkrasına göre hizmet bedelini müşteriye satışını gerçekleştiren aracının hak kazanacağını, davacının uyuşmazlık bulunmayan 3 adet taşınmaz için hizmet bedelini aldığını, daha sonra uyuşmazlığa konu 7 adet taşınmaz için satışlar arasındaki altı aydan uzun süre farkı nazara alındığında davacının komisyon alacağına hak kazanamayacağını, davacı tarafından getirilen müşteriye yapılacak olan tüm satışlar için davacının komisyon alacağını hak ettiğine ilişkin teamül veya sözleşme hükmü bulunmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesi gerektiği kanaatiyle çoğunluk görüşüne muhalefet etmiştir.
Çoğunluk bu görüşe aşağıdaki gerekçelerle katılmamıştır.
Birincisi, çoğunluk da m.6/4'ü reddetmemiş, aksine m.6/4 ve m.6/5'in birbirini dışladığı yorumunu kabul etmiştir. Ancak m.6/4'ün uygulanabilmesi için başka bir aracının satışı gerçekleştirdiğinin ispatlanması gerekmekte olup, bu ispat sağlanamamıştır. Çoğunluk, davalı için en lehe iki yorumu — m.6/4 ve m.6/5'in birbirini dışlaması ve "kendiliğinden" ibaresinin dar yorumlanması — benimsemiş olmasına rağmen davalı ispat yükünü karşılayamamıştır.
İkincisi, sözleşmenin 6. maddesinin 1. fıkrasındaki "yönlendirilen Müşteri'nin (...) satın aldığı her bir Gayrimenkul" ibaresi, yönlendirilen müşteriye yapılan tüm satışları kapsayan açık bir sözleşme hükmü olup muhalefet görüşünün aksine bu hususta teamül aramasına gerek bulunmamaktadır.
Üçüncüsü, altı aylık süre farkı meselesinde; davalı taraf ve muhalefet görüşü, davacının ilk satıştan komisyonunu aldığını ve sonraki satışlarda hizmetinin bulunmadığını vurgulamıştır. Ancak bu değerlendirme, aracılık hizmetinin salt yer gösterme ve pazarlamadan ibaret olmadığını gözden kaçırmaktadır. Özellikle yabancı uyruklu yatırımcıların Türk gayrimenkul piyasasına erişiminde, aracının temel işlevi müşteriyi belirli bir gayrimenkul geliştiricisi ile ilişkilendirmektir. Dili bilmeyen, hukuk sistemini tanımayan bir yabancı yatırımcının belirli bir firmaya yönlendirilmesi, o firmaya güven duyması ve yatırım yapması, büyük ölçüde ilk aracılığın yarattığı bağın sonucudur. Müşterinin aynı projeden beş ay sonra 7 daire daha satın alması, ilk yönlendirmenin oluşturduğu aşinalık ve güvenin devamı niteliğindedir. Nitekim sözleşme de yurtdışı müşterisi için %10, yurtiçi müşterisi için %2 oranında farklı komisyon belirleyerek bu ilişkilendirmenin değerini taraflarca kabul edildiğini ortaya koymaktadır.
Sözleşmenin 6. maddesinin 5. fıkrasının yalnızca aracılık edilen belirli taşınmazların korunmasına yönelik olduğu ve sonradan alınan farklı taşınmazları kapsamadığı da ileri sürülebilir. Ancak sözleşme lafzı bu dar okumayı desteklememektedir. m.6/5, "Aracı tarafından ...'a yönlendirilen Müşteri'nin (...) Gayrimenkul satın alması" demektedir; "Aracı tarafından gösterilen Gayrimenkul'ü satın alması" dememektedir. Maddede sınırlandırıcı bir sıfat bulunmayıp, yönlendirme müşteriye atfedilmiştir, belirli bir taşınmaza değil. Aynı şekilde m.6/1 de "yönlendirilen Müşteri'nin (...) satın aldığı her bir Gayrimenkul" ifadesiyle bu müşteriye yapılan tüm satışları kapsamaktadır. Eğer taraflar korumayı belirli taşınmazlarla sınırlandırmak istemiş olsalardı, sözleşmede "Aracı tarafından gösterilen" veya "pazarlanan" şeklinde bir ibare kullanmaları beklenirdi. Bu tercih bilinçli olarak yapılmamıştır.
Tarafların süre sınırı koymayı bildikleri de sözleşmeden anlaşılmaktadır. Sözleşmenin 6. maddesinin 6. fıkrasında sözleşme bitiminden sonraki dönem için 30 günlük ek süre kararlaştırılmıştır. Sözleşme süresi içinde ise böyle bir iç süre sınırı konulmamış olup, bu durum bilinçli bir tercih olarak değerlendirilmiştir. Her iki satış grubu da sözleşme süresinin (31.12.2022) içinde kalmakta olup, sözleşme süresi içinde kalan satışlar koşulsuz olarak kapsam dahilindedir.
Bilirkişi ek raporunda, davalının 10.06.2025 tarihli dilekçesi ekinde sunduğu satış listesine göre 7 adet dairenin toplam satış bedelinin 3.099.999,00 USD olduğu tespit edilmiştir. Sözleşmenin 6. maddesinin 1. fıkrası uyarınca yurtdışı müşterisi için %10 oranında hizmet bedeli kararlaştırılmış olup, hizmet bedeli 3.099.999,00 USD × %10 = 309.999,90 USD'dir.
Davacı, hizmet bedeli üzerine KDV eklenmesini talep etmiştir. KDV oranının belirlenmesinde vergiyi doğuran olay tarihi esas alınmıştır. KDV Kanunu'nun 10. maddesinin (a) ve (b) bentlerine göre vergiyi doğuran olay, hizmet ifalarında hizmetin yapıldığı anda meydana gelir. Sözleşmenin 6. maddesinin 2. fıkrası uyarınca hizmet bedeli hakkı, müşterinin bedeli ödediği tarihte doğmaktadır. Bu tarih satış tarihi olan 22.12.2022'dir. 22.12.2022 tarihinde yürürlükteki genel KDV oranı %18'dir; %20'ye artış 10 Temmuz 2023 tarihli Cumhurbaşkanı Kararı ile gerçekleşmiştir. Faturanın sonradan düzenlenmesi vergiyi doğuran olayı değiştirmez; fatura belgeleme işlevi görür. Bu nedenle %18 oranında KDV uygulanmıştır.
Hizmet bedeli: 309.999,90 USD. KDV (%18): 55.799,98 USD. KDV dahil toplam: 365.799,88 USD. Dava tarihi (24.07.2024) itibarıyla USD efektif alış kuru 32,7877 TL/USD olup, TL karşılığı 11.993.736,78 TL'dir.
Davacının %20 KDV oranı üzerinden hesaplanan tutarı talep ettiği anlaşılmakta olup, %20 ile %18 arasındaki farka tekabül eden kısım yönünden fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiştir.
Davacı, satış tarihinden (22.12.2022) itibaren ticari temerrüt faizi talep etmiştir. Sözleşme incelendiğinde, hizmet bedelinin ödenmesi için kesin bir vadenin kararlaştırılmadığı görülmüştür. Sözleşmenin 6. maddesinin 2. fıkrası, alacağın muaccel olduğu anı belirlemekte (müşterinin bedeli ödediğinde hak doğar) ancak davalının davacıya ne zaman ödeme yapacağına dair kesin bir gün belirlememektedir. Dosyada davacı tarafından davalıya ihtarname veya ihtar niteliğinde bir bildirim gönderildiğine dair delil de bulunmamaktadır.
TBK m.117/1 uyarınca, muaccel bir borcun borçlusu alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer. Sözleşmede kesin vade bulunmadığından ve ihtar çekilmediğinden, temerrüt ancak dava dilekçesinin tebliği ile başlar. Dava dilekçesinin tebliği ihtar yerine geçtiğinden, faiz başlangıcı dava tarihi olan 24.07.2024 olarak belirlenmiştir. Davacının satış tarihinden itibaren faiz işletilmesi talebi reddedilmiştir.
Taraflar tacir olup uyuşmazlık ticari bir işten kaynaklandığından, 3095 Sayılı Kanun'un 2. maddesinin (f) bendinin 2. fıkrası uyarınca ticari işlerde Merkez Bankası'nın kısa vadeli avanslar için uyguladığı avans faizi oranında temerrüt faizi uygulanacaktır.
Sözleşmenin 9. maddesi, ...'un tutmuş olduğu kayıtların kesin ve münhasır delil teşkil edeceğini düzenlemektedir. Bu hüküm, HMK m.193 anlamında bir delil sözleşmesi niteliğinde olup dosya boyunca iki yönden işlev görmüştür: hem belirsiz alacak davası koşullarının tespitinde hem de davalının kendi satış listesinde davacı için "... Grup" kaydının yönlendirmeyi destekleyen kesin delil olarak değerlendirilmesinde.
Davalı vekilinin ... ve ... Emlak'a ilişkin belgeleri ilk kez ek rapora itiraz aşamasında sunması nedeniyle bu delillerin HMK m.141 kapsamında kabulü meselesi gündeme gelebilecek ise de, başka aracının ispatlanamadığına karar verilmiş olduğundan bu delillerin kabul edilip edilmemesi sonuca etkili değildir. Bu deliller kabul edilse dahi, üç farklı şirket ismi arasındaki ilişki somutlaştırılamadığından ispat yükü yine karşılanamamaktadır.
Tüm dosya kapsamı, bilirkişi raporları, taraf beyanları ve toplanan deliller birlikte değerlendirildiğinde aşağıdaki vakıalar sabit görülmüştür:
Taraflar arasında 30.05.2022 tarihli ve 31.12.2022 bitiş tarihli yazılı ve geçerli bir Alım Satıma Aracılık Sözleşmesi mevcuttur. ... ... isimli müşteri davacı tarafından davalıya yönlendirilmiştir. Aynı müşteriye sözleşme süresi içinde 22.12.2022 tarihinde 7 adet daire daha satılmıştır. Bu satış davacının bilgisi dışında gerçekleşmiştir. Davalı, davacıya bilgilendirme yükümlülüğünü yerine getirmemiştir. Başka bir aracının satışı gerçekleştirdiği davalı tarafından ispatlanamamıştır. Sözleşmenin 6. maddesinin 5. fıkrasının koşulları gerçekleşmiştir. Yönlendirme müşteri bazlıdır ve 7 dairenin tamamını kapsamaktadır. Hizmet bedeli oranı sözleşme gereğince %10'dur. 7 dairenin toplam satış bedeli 3.099.999,00 USD olup hizmet bedeli 309.999,90 USD, %18 KDV dahil toplam 365.799,88 USD, dava tarihi kuru ile 11.993.736,78 TL'dir. Sözleşmede kesin ödeme vadesi belirlenmemiş ve ihtarname çekilmemiş olup faiz başlangıcı dava tarihidir.
Bu olgulardan çıkarılan hukuki sonuç; sözleşmenin 6. maddesinin 1., 2. ve 5. fıkraları ile TBK m.520 ve devamı hükümleri uyarınca davacının hizmet bedeli alacağına hak kazandığı, ancak KDV oranı farkı ve faiz başlangıcı yönünden talebin kısmen reddinin gerektiğidir.

Gerekçesi yukarıda ayrıntılı açıklandığı üzere;

1-Davanın KISMEN KABULÜYLE 11.993.736,78 TL (%18 kdv dahil) dava tarihinden itibaren işleyecek 3095 S.K.nun 2/f-2. maddesi hükmüne göre ise yukarıda belirtilen değişiklik tarihinden itibaren ticari işlerde Merkez Bankası'nın kısa vadeli avanslar için uyguladığı avans faizi oranında temerrüt faizi ile davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
-Miktar açısından fazlaya ilişkin talebin ve temerrüt faizin satış tarihlerinden itibaren başlatılması talebinin reddine,

2-Hüküm altına alınan miktar üzerinden hesaplanan 819.292,16 TL -TL ilam harcından 427,60 TL peşin harç, 208.278,00 TL ıslah harcı toplamı 208.705,60 TL harcın düşümü ile eksik kalan 610.586,56 TL harcın davalıdan tahsili ile hazineye irad kaydına,

3-Davacı tarafından yatırılan 427,60 TL başvuru harcı, 427,60 TL peşin harç, 208.278,00 TL ıslah harcı olmak üzere toplam 209.133,20 TL harcın davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

4-Davacı kendisini vekille temsil ettirdiğinden, karar tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T. göre hesaplanan 1.085.812,10 TL vekalet ücretinin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,

5-Davalı, kendisini vekille temsil ettirmiş olmakla, karar tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T. göre hesaplanan 45.000,00 TL ücreti vekaletin davacıdan tahsili ile davalıya verilmesine,

6-Tarafların zorunlu arabuluculuk sürecinde anlaşmamaları nedeniyle 6325 sayılı Kanunun 18/A-13 maddesi uyarınca zorunlu arabuluculuk gideri olan 3.600,00 TL'nin Kabul-red oranına göre 3.540,00 TL'nin davalıdan, 60,00 TL'nin davacıdan tahsil edilerek hazineye gelir kaydına,

7-Davacı tarafından yapılan 22.939,00 TL yargılama giderinin red ve kabul durumuna göre takdiren oranlayarak 22.556,69 TL'nin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine; arda kalan bakiye kısmın davacı üzerinde bırakılmasına,

8-Davalı tarafından yapılan 20,00 TL yargılama giderinin red ve kabul durumuna göre takdiren oranlayarak 0,33 TL'nin davacıdan tahsili ile davalıya verilmesine; arda kalan bakiye kısmın davalı üzerinde bırakılmasına,

9-Taraflarca yatırılan ve kullanılmayan gider avansının karar kesinleştiğinde resen taraflara iadesine,
Dair, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki haftalık yasal süresi içerisinde Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf kanun yolu kabil olmak üzere oy çokluğu ile verilen karar alenen okunup usulen anlatıldı. 16/04/2026

Taraflar arasındaki alım satım aracılık sözleşmesindeki 6/4 maddesine göre hizmet bedelinin müşteriye satışını gerçekleştiren aracının hak kazanacağını belirtildiği, davacı tarafından taraflar arasında uyuşmazlık bulunmayan üç adet taşınmaz için hizmet bedelini hak ettiği ve ücretini aldığı, daha sonra uyuşmazlığa konu 7 adet taşınmaz için ise satışlar arasındaki 6 aydan uzun süren süre farkı nazara alındığında bu satış için davacının komisyon alacağına hak kazanamayacağı, davacı tarafından getirilen müşteriye yapılacak olan tüm satışlar için davacının komisyon alacağını hak ettiğine ilişkin teamül veya sözleşme hükmü bulunmadığı nazara alınarak davanın reddine karar verilmesi gerektiği kanaati ile sayın çoğunluğun görüşüne muhalifim.
Bilindiği üzere 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK), “İspat Yükü” başlıklı 6. maddesinde, “Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, taraflardan her biri, hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlüdür.” şeklinde; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 190. maddesinde ise: “İspat yükü, kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Kanuni bir karineye dayanan taraf, sadece karinenin temelini oluşturan vakıaya ilişkin ispat yükü altındadır. Kanunda öngörülen istisnalar dışında, karşı taraf, kanuni karinenin aksini ispat edebilir.” şeklinde düzenlemelere yer verilmiştir.
Somut olayda ispat yükünün davacı üzerinde olduğu, davacının aracılık ücretine hak kazandığını ispat etmesinin gerektiği, taraflar arasındaki sözleşmenin 6/1 maddesinde aracı tarafından yönlendirilen müşterinin satın aldığı her bir gayrı menkul için komisyon ödeneceğinin kararlaştırıldığı, davacı tarafından yönlendirilen müşteri tarafından satın alınan 3 adet gayrı menkul için davacıya komisyon ödemesinin yapıldığı, aynı müşteri tarafından yaklaşık 6 ay sonra satın alınan gayrı menkuller yönünden, davacının aracılık komisyonuna hak kazanması mümkün değildir. Zira aradan geçen 6 aylık süre dava dışı müşterinin yönlendirilmesi hizmetinin sona ermesi için yeterli süre olduğu, aksi görüşte aynı müşteriye satılacak olan her gayrı menkul için davacının komisyona hak kazanacağı sonucuna ulaşılır ki taraflar arasındaki sözleşmenin bunu amaçladığı söylenemez. Sözleşmenin 6/5 maddesi ise aracı tarafından davalıya yönlendirilen ancak komisyon ücreti ödememek için davalı ile doğrudan iletişime geçen müşteriler için düzenlenmiş olup somut olayda bu maddenin uygulanma ihtimali yoktur zira davacı tarafından yönlendirilen müşteri tarafından satın alınan 3 adet gayrı menkul için komisyon ödemesi yapılmıştır. Sonuç olarak davacının komisyon ödemesine hak kazanmadığı kanaatinde olduğumdan sayın çoğunluğun görüşüne muhalifim.