Taraflar arasındaki sözleşmenin feshi, tapu iptali ve tescil, alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince asıl dava yönünden gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi talebinin reddine, davacılar tarafından terditli olarak talep edilen tapu iptal tescil talebinin reddine, davacılar tarafından terditli olarak talep edilen tazminat talebinin kabulüne karar verilmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararı davacılar vekili ile fer'i müdahil vekilince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
1.Davacı arsa sahibi vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkillerinin hissedarı olduğu ... ... 8 pafta 300 ve 301 parseller ile ... 15 pafta 604 parsel sayılı taşınmazlar üzerine taşınmaz hissedarları ile davalı firma arasında ... 1. Noterliği'nin 01.10.2009 tarih 7050 yevmiye sayılı düzenleme şeklindeki gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca inşaat yapımı için sözleşme imzalandığını, inşaatların yapım aşamasında taşınmazların parsel numaralarında ve yapılarında değişiklik olduğunu, 604 nolu parselin 4630-4640-4641-4642-4643 nolu parseller ve 300 ve 301 nolu parsellerin de birleştirilerek 3743 no.lu parsele dönüştüğünü, sözleşmenin B maddesi uyarınca müvekkillerine verilecek 30 adet dairenin 24 adetinin 3743 no.lu parsel üzerinde inşa edileceğini B ve C bloklardaki 10-12'şer adet daire, D bloktaki 2 adet daire ve 4641 parsel üzerindeki C bloktaki 4 adet daire olması konusunda tarafların anlaştıklarını, sözleşmede belirlenen sürede ve hali hazırda müvekkillerine bu dairelerin tesliminin sağlanmadığını, tespit raporunda genel tamamlanma oranının %43,75 olduğu belirtildiğini, müvekkillerinin maliki olduğu 300 ve 301 parsel sayılı taşınmazların birleşmesi sonucunda ortaya çıkan parsellerden olan ... 4643 parsel sayılı 5665 m²'lik arsayı 18.10.2011 tarihinde satış suretiyle yüklenicinin adına tescil ettirdiğini, bu durumun hukuka aykırı olduğunu ve sözleşmenin bu durumlar karşısında feshinin gerektiğini, bu nedenlerle ... 1. Noterliği'nin 01.10.2009 tarih 7050 yevmiye sayılı düzenleme şeklindeki gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, davalı yüklenici firma tarafından adına tescil ettirilen Kocaeli ili, ... ilçesi, ... Köyü 4643 parsel sayılı taşınmazın tapusunun iptaline ve hisseleri oranında müvekkilleri adına tesciline, tapu iptali ve tescil isteklerinin yerinde görülmediği takdirde davalı yüklenici firma tarafından iş bu sözleşme şartlarına uygun davranmadığı gerekçesi ile uğranılan 10.000,00 TL'si maddi zararın giderilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
2.Davacı arsa sahibi birleşen dava dilekçesinde özetle; arsa sahiplerinden ...'ın sözleşmenin feshine muvafakat etmediğini, sözleşmenin feshi ve tapu iptal tescil istendiğini, işbu dosyanın asıl dava dosyası ile birleştirilmesini talep etmiştir.
Davalı ... İnşaat Taahhüt Turizm San. Tic. Ltd. Şti. adına ... cevap dilekçesinde özetle; davalı ile aralarında akdedilen ... 1. Noterliği'nin 01.10.2009 tarih, 7050 yevmiye sayılı düzenleme şeklindeki gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşesinin geriye etkili olarak feshine ve şirketleri adına tescil edilen davacılara ait Kocaeli ili, ... ilçesi, ... Köyü, 4643 parsel sayılı taşınmazın tapusunun iptali ile davacılar adına tescili talebini kabul ettiklerini, aleyhlerine açılan davayı kabul ettiklerini belirterek, bu şekilde karar verilmesini talep ve beyan etmiştir.
İlk Derece Mahkemesi'nin 19.11.2013 tarihli 2012/712 Esas, 2013/669 Karar sayılı kararıyla; davanın kabulü ile davacılar ile davalı arasındaki ... 1. Noterliği'nden keşide olunan 01.10.2009 tarih ve 7050 yevmiye no.lu sözleşmenin davacılar ve davalı yönünden ileriye etkili olmak üzere feshine, dava konusu Kocaeli ili ... ilçesi ... köyü ... mevkiinde kain 4643 parsel sayılı taşınmazın 20/24 hissesinin üzerindeki tüm yükümlülükleri ile birlikte tapu kaydının iptali ile 4/24'er hissesinin davacılar ..., ..., ..., ... adlarına tapuya kayıt ve tesciline, kalan 4/24 hissenin davacılar ..., ..., ... adına 1/3'er hisse ile tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.
1. İlk Derece Mahkemesi'nin 19.11.2013 tarih, 2012/712 Esas, 2013/669 Karar sayılı kararına karşı süresinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Yargıtay (kapatılan) 23. Hukuk Dairesi 11.06.2015 tarihli 2014/4385 Esas, 2015/4518 Karar sayılı ilamında; sözleşmede arsa sahibi olarak dava dışı ...'ın da imzası bulunmasına rağmen, adı geçen arsa sahibinin davada davacı ya da davalı olarak yer almadığı, taraf teşkilinin sağlanarak esasın incelenmesine geçilmesi gerektiği belirtilerek hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
3. İlk Derece Mahkemesinin 27.05.2019 tarihli 2015/268 Esas, 2019/184 Karar sayılı kararıyla; asıl dava açısından davanın kabulü ile davacılar ile davalı arasındaki ... 1. Noterliği'nden keşide olunan 01/10/2009 tarih ve 7050 yevmiye no.lu sözleşmenin davacılar ve davalı yönünden ileriye etkili olmak üzere feshine, dava konusu Kocaeli ili ... ilçesi ... köyü ... mevkiinde kain 4643 parsel sayılı taşınmazın 20/24 hissesinin üzerindeki tüm yükümlülükleri ile birlikte tapu kaydının iptali ile 4/24'er hissesinin davacılar ..., ..., ..., ... adlarına tapuya kayıt ve tesciline, kalan 4/24 hissenin davacılar ..., ..., ... adına 1/3er hisse ile tapuya kayıt ve tesciline, birleşen dava açısından; asıl davada taraf teşkili sağlanması için iş bu davanın açıldığı anlaşıldığından davalı hakkında karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.
4. İlk Derece Mahkemesinin 27.05.2019 tarihli 2015/268 Esas, 2019/184 Karar sayılı kararına karşı süresinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
5. Yargıtay (kapatılan) 15. Hukuk Dairesi 29.06.2020 tarihli 2019/3579 Esas, 2020/1902 Karar sayılı ilamında; davacının talebi incelendiğinde; sözleşmenin geriye etkili feshinin talep edildiği ve olmadığı takdirde tazminat talebinde bulunulduğunun anlaşıldığı, davacılar dışında olan ve hakkında dava açılıp birleştirilen arsa sahibi ...'ın feshe karşı çıktığı, davacının takyidatlarla ilgili bir talebi de bulunmadığı, davacılar dışında bulunan diğer davalı arsa sahibi davalı ...'ın fesih iradesi bulunmamakla davalı yüklenicinin kabul beyanına dayanılarak davacının talebi dışına çıkılarak ileriye etkili fesih kararı verilmesinin mümkün olmadığı, öte yandan 6100 sayılı HMK'nın 26. maddesinde düzenlenen taleple bağlılık ilkesine aykırı olarak talep aşılmak suretiyle dava konusu edilmeyen takyidatların (yükümlülüklerin) kaldırılmak suretiyle tapu iptâl ve tescile karar verilmesinin de doğru olmadığı, mahkemece yapılacak işin; fesih iradelerinin tüm arsa sahipleri açısından birleşmediği dikkate alınarak işin gerçekleşme seviyesi belirlenmek suretiyle fesih ve tazminat talebinin değerlendirilmesi ve işin esasının yukarıda anlatılan ilkeler çerçevesinde karara bağlanmasından ibaret olduğu belirtilerek, hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
İlk Derece Mahkemesi, yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında; kat karşılığı inşaat sözleşmesinin paylı mülkiyet hakkına sahip malikler ile davalı yüklenici firma arasında imzalandığı, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi hususunda paylı mülkiyet hükümlerinin uygulanması gerektiği, TMK'nın madde 692 gereğince kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinin olağanüstü yönetim işi olduğu ve tüm sözleşmesinin feshedilebilmesi için tüm paylı maliklerin oy birliği ile karar alması gerektiği, paydaşlardan birinin sözleşmenin feshine rıza göstermemesi halinde kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilemeyeceği, paydaşlardan birinin sözleşmenin feshine rıza göstermemesi halinde işin gerçekleşme seviyesi belirlenerek fesih ve tazminat talebinin değerlendirilmesi gerektiği, birleşen dava davalısının sözleşmesinin feshi iradesi olmaması sebebiyle sözleşmenin talep doğrultusunda geriye etkili feshinin mümkün olmadığı ancak davacıların tamamlanmayan işler için yüklenici firmadan tazminat talep etmesinin her zaman mümkün olduğu, 21.12.2020 havale tarihli bilirkişi raporunda sözleşme taraflarından biri olan ... yönünden kalan eksik işler eklenmeksizin sadece davacılar yönünden hesaplanan eksik işler bedelinin 5.681.952,94 TL olarak hesaplandığı, davacılar tarafından dava dilekçesinde taraflar arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile yükleniciye devredilen taşınmazların tapularının iptalinin talep edildiği olmadığı takdirde tazminat talebinde bulunulduğu, dava değerinin 300.000,00 TL olarak gösterildiği, ancak tazminat talebinde miktarın 10.000,00 TL olarak gösterildiği belirtilerek, asıl dava yönünden ... 1. Noterliği tarafından düzenlenen 01.10.2009 tarih ve 7050 yevmiye numaralı düzenleme şeklindeki gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi talebinin reddine, davacılar tarafından terditli olarak talep edilen tapu iptal tescil talebinin reddine, davacılar tarafından terditli olarak talep edilen tazminat talebinin KABULÜ ile, 10.000,00 TL tazminatın davalı ... İnşaat Taahhüt Turizm San. Tic. Ltd. Şti.'den alınarak davacılara hisseleri oranında verilmesine, birleşen dava açısından davanın reddine karar verilmiştir.
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresinde davacılar vekili ve fer'i müdahil vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
1.Davacı arsa sahipleri temyiz dilekçesinde özetle; davalı yüklenici firmanın inşaat faaliyetlerine ara vermeden bir hafta önce 18.10.2011 tarihinde davacılara ait ... 4643 Parsel Sayılı 5665 m²'lik arsayı adına tescil ettirerek üzerine ipotek tesis ettiğini, akabinde tüm inşaat faaliyetlerine son vererek ... ilçesini terk ettiğini, 2012/207 D. İş sayılı dosyasıyla inşaatların tamamının tamamlanma oranının %43,75 olduğu, dava konusu parseldeki inşaat tamamlanma oranının %20,70 olduğu tespit edildiğini, davalı firmanın kabul beyanları dikkate alınmayarak dava konusu sözleşmesinin feshinin ve taşınmazların arsa sahipleri adına tescilinin reddine karar verilmesinin haksız ve hukuka aykırı olduğunu, dava konusu kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi mümkünken yerel mahkeme tarafından aksi yönde verilen kararı kabul etmediklerini, Yargıtay yerleşik içtihatlarına göre inşaatın tamamlanmasının %90 ve üzeri orana ulaşması halinde ileriye etkili feshin koşullarının gerçekleşeceği belirtildiğini, mahkemenin 27.08.2019 tarihli bilirkişi raporuna da aykırı karar verdiğini, raporda gerek teknik yönden gerekse hukuki yönden sözleşmenin geriye etkili fesh edilmesi yönünde tespit bulunduğunu, arsa sahipleri tarafından müteahhit firmaya avans olarak verilen taşınmaz üzerindeki tüm takyidatların ortadan kaldırılması gerektiğini, gerçekleşme seviyesi dikkate alınmak suretiyle fesih şartları değerlendirilmesi gerekirken yerel mahkemece bu hususta hiçbir değerlendirme yapılmadığını, bozmaya uygun karar verilmediğini belirterek, hükmün bozulmasını talep etmiştir.
2.Fer'i müdahil vekili temyiz dilekçesinde özetle; ihtiyati tedbir kararının kaldırılmasına karar verilmesi gerektiğini, bozma ilamı ile ipotek şerhinin kaldırılmayacağı hususunun kesinleştiğini, tedbiri kaldırmayan ilk derece mahkemesi kararının bozulması gerektiğini belirtmiştir.
Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi, tapu iptali ve tescil, aksi takdirde tazminat istemine ilişkindir.
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun geçici 3 üncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (1086 sayılı Kanun) 427 nci maddesi, 437 nci maddesi, 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 355-370. maddeleri.
Dosyanın tetkikinde arsa sahipleri ile yüklenici arasında imzalanan sözleşmede yüklenici tarafından edimin ifa edilmediği, dava tarihi itibariyle inşaatın toplam gerçekleşme oranının % 43,75 olduğu, inşaatın tamamlanma oranı dikkate alındığında davalı yüklenicinin edimini ifa etmediği, bu haliyle sözleşmenin geriye etkili feshi koşullarının oluştuğu anlaşılmıştır. Diğer taraftan sözleşmeye göre davalı arsa sahibinin kendi parselinde yapılan kısmı, teslim alıp kullanmaya devam ederken inşaat yapılmadığı ve davacının yararlanacağı anlaşılan parseller yönünden sözleşmenin feshine karşı çıkması hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olacaktır ki TMK'nın 2/2. maddesi gereğince hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz. Açıklanan nedenlerle sözleşmenin geriye etkili feshine karar verilmesi gerekirken, aksi şekilde karar verilmesi hatalı olmuş, hükmün bozulması gerekmiştir.
Açıklanan sebeplerle;
1. Fer'i müdahil vekilinin, ihtiyati tedbir kararının kaldırılmasına yönelik temyiz itirazının, söz konusu karara karşı temyiz başvuru imkânı bulunmadığından reddine,
2.Yukarıda (1) numaralı paragrafta açıklanan nedenlerle davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA,
Peşin alınan harcın istek halinde temyiz eden davacılar ve fer'i müdahil'e iadesine,
Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,
22.05.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.