Taraflar arasındaki muvazaa nedeniyle tapu iptali tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.
Kararın davacılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle;kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili şirketin davalılardan ... ile 25.03.2012 tarihinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi yaparak İstanbul ili, ... Caddesi, 427 ada, 3 parselde kayıtlı Star ...Projesinden A3 Blok, K.11, bağımsız bölüm, No: 35 ile, A1 Blok, K: 6 bağımsız bölüm No: 17'de bulunan iki adet konutu 28.03.2012 tarihinde 540.000,00 TL bedelle sattığını ve 28.03.2012 tarihinde tapudan devir işlemi yapıldığını, bu devir karşılığında davalılardan ... tarafından verilen çeklerin hiçbirisinin karşılığının çıkmadığını ve icra takibi başlattıklarını, davalılardan ...'in müvekkili şirketin tapudan devrettiği A1 Blok, No: 17 numaralı daireyi 29.03.2012 tarihinde davalılardan ... Tekstil San. Tic. A.Ş.'ne devrettiğini, A3 Blok, No: 35 numaralı daireyi de 10.04.2012 tarihinde davalılardan Müge Sürke'ye devrettiğini öğrendiklerini, söz konusu satışların muvazaalı olduğunu ve müvekkili şirketten mal kaçırmak gayesi ile yapıldığını, davalılardan ...'in müvekkili şirketten aldığı gayrimenkullerin bedelini ödemediğini ve başkasına devrettiğini, bu sebeple tapu kaydının iptali ile müvekkili şirket adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı ... Tekstil San. Tic. A.Ş. vekili cevap dilekçesinde; davanın tapu iptali ve tescil davası ve gayrimenkulün ayni ile ilgili olduğunu, gayrimenkulün Çarmıklı Cad. Billur Sok. No: 2, B.3 Blok, D.3 Mimarsinan, Esenyurt, Büyükçekmece olması nedeniyle yetkili mahkemenin Büyükçekmece Asliye Hukuk Mahkemesi olduğunu, bu sebeple yetkisizlik kararı verilmesini talep etmiş, davanın usulden ve esastan da reddini istemiştir.
Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin dava konusu 35 nolu taşınmazı iyi niyetli olarak iktisap ettiğini taşınmazı 2 yıl sonra dava dışı kişiye sattığını, davacının dava konusu taşınmazlara hiçbir zaman malik olmadığını, dava konusu taşınmazların Büyükçekmece, ...ilçesinde olduğunu, bu sebeple öncelikle yetkisizlik kararı verilerek davanın Büyükçekmece Asliye Hukuk Mahkemesi'ne gönderilmesini ve davanın usulden ve esastan da reddini istemiştir.
Dahili davalı vekili cevap dilekçesinde, dava konusu taşınmazı 175.000,00 TL civarında para ödeyerek satın aldığını ve kiraya verdiğini, açılan davanın haksız olduğunu reddine karar verilmesini, ayrıca taşınmazın Esenyurt, Büyükçekmece'de adresinde olması nedeniyle yetkisizlik kararı verilmesini ve davanın usulden ve esastan da reddini istemiştir.
Davalı ... adına çıkarılan davetiyenin tebliğine rağmen duruşmaya gelmediğinden davaya yokluğunda devam olunmuştur.
Bakırköy 2. Asliye Hukuk Mahkemesince verilen yetkisizlik kararının ardından yetkili görevli İlk Derece Mahkemesinin 04.10.2018 tarih ve 2016/307 Esas, 2018/388 Karar sayılı kararıyla; "...davalı şirkete yönelik ticaret kayıtları ve tarafların aile nüfus kayıtları da dava dosyası içerisine çıkartılmış davalıların daha önceden birbirlerini tanıdıkları ve davacıyı zarara uğratmak amacıyla ve mal kaçırmak amacıyla danışıklı işlem yaptıklarını davacı ispat edememiş, taşınmazın değerinin akit tablosunda düşük olarak gösterilmesinin tek başına bu yönde delil olarak kabul edilemeyeceğinden, ayrıca bağımsız bölümlerin kısa bir sürede davalı ... elinden çıkartılıp diğer davalı ... Tekstil San. Tic. A.Ş'ne ve Müge Sürmen'e devrininde taraflar arasında danışıklı iş yapıldığı kanaatinin uyandırmadığı gibi Müge Sürmen üzerindeki söz konusu taşınmazın 2 yıla yakın kaldığı ve mahkememiz dosyasının davanın açıldığı 12.03.2014 tarihinden birkaç gün önce dahili davalıya devredildiği ve davalılar arasında da gerek akrabalık gerekse iş ilişkisi bulunmadığı kanaatine varılarak davacının davalılar arası muvazayı ispatlayamadığı..." gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
Bölge Adliye Mahkemesinin 14.11.2019 tarih ve 2019/1732 Esas, 2019/1893 Karar sayılı kararıyla; "...Adi ortaklığın tüzel kişiliği yoktur. Bu nedenle adi ortaklığa karşı açılan dava, diğer ortakların tümüne karşı yöneltilmiş demektir. Başka bir anlatımla, aktif ve pasif taraf ehliyeti tüm ortaklara aittir. Bu açıdan ortaklar arasında mecburi dava arkadaşlığı vardır.
Bu durumda İlk Derece Mahkemesince davacı vekiline adi ortaklığı oluşturan ortaklara ait ayrı ayrı vekaletnameyi ibraz etmek üzere kesin süre verilerek, kesin süre içerisince ortaklardan yalnızca birinin iş ortağı vekiline vekaletname vermesi diğerinin vekaletname vermemesi ve davayı da takip etmemesi veya davaya yazılı muvafakatinin sağlanmaması halinde taraf teşkili sağlanamadığından Hukuk Muhakemeleri Kanunu 114/d maddesi uyarınca değerlendirme yapılması gözden kaçırılarak ve taraf teşkili tamamlanamadan davanın sonuçlandırılması doğru olmamış, kararın sair itirazlar incelenmeksizin kamu düzeni yönünden kaldırılması gerekmiştir.
Davacı vekilinin istinaf başvurusunun kamu düzenine ilişkin inceleme yönünden kabulüne sair itirazların bu aşamada değerlendirilmesine yer olmadığı..." gerekçesiyle, "...1-Davacı vekilinin istinaf başvurusunun kamu düzenine ilişkin inceleme yönünden 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1-a/4. maddesi gereğince kabulüne, 2-Büyükçekmece 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 04.10.2018 tarih, 2016/307 Esas ve 2018/388 Karar sayılı kararının kaldırılmasına, 3-Dosyanın dairemiz kararına uygun şekilde işlem yapılmak ve yeniden karar verilmek üzere mahalli mahkemesine gönderilmesine..." karar verilmiştir.
İlk Derece Mahkemesinin tarih ve sayısı yukarıda yazılı kararıyla, "...davaya ve davacı iş ortaklığı ile davalı ... arasında yapılan 25.03.2012 tarihli adi yazılı gayrimenkul satış vaadi ve borçlanma sözleşmesine konu olan konut nitelikli taşınmazlar tapunun ...ilçesi, Kıraç, 427 ada 3 parselde kayıtlı 20.757,16 m2 yüzölçümlü "arsa" nitelikli ana taşınmazı üzerinde bulunan zeminde "..." olarak adlandırılan A1 blokta bulunan 17 bağımsız bölüm ile ve A 3 blokta bulunan 35 nolu bağımsız bölüm olup, tapu kaydı incelemesinde taşınmazların her biri 1/2'şer hisse ile ... İnşaat Nakliye Gıda turizm Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi ile ... adlarına kayıtlı iken 28.03.2012 tarih ve 10389 yevmiye numaralı satış işlemi ile davalı Cemal Oğlu ... adına tescil edilmiş olup, söz konusu satış işlemine ilişkin resme senede göre; A 1 Blok 17 numaralı bağımsız bölümün 1/2'şer hissesinin 75.000,00 TL den toplam 150.000,00 TL bedelle, A 3 Blok 35 numaralı bağımsız bölümün 1/2'şer hissesinin 75.000,00 TL den toplam 150.000,00 TL bedelle satıldığı, A1 Blok 17 numaralı bağımsız bölüm davalılardan ... adına kayıtlı iken 29.03.2012 tarih ve 10623 yevmiye numaralı satış işlemi neticesinde davalı ... Tekstil San. Tic. A.Ş.'ye 29.03.2012 tarih ve 10623 yevmiye numaralı resmi senede göre satış bedeli 150.000,00 TL ile satıldığı, A 3 blok 35 numaralı bağımsız bölümün ise ... adına kayıtlı iken 10.04.2012 tarih ve 12149 yevmiye numaralı satış işlemi neticesinde davalılardan ... kızı ...'ye 10.04.2012 tarih ve 12149 yevmiye numaralı resmi senede göre satış bedeli 150.000,00 TL ye satıldığı, ... tarafından ise 07.02.2014 tarih ve 13709 yevmiye numaralı satış işlemi ile Mehmet oğlu ...'a 07.02.2014 tarih ve 13709 yevmiye numaralı resmi senede göre satış bedeli 150.500,00 TL'ye satıldığı, dinlenen davacı tanıkları taşınmazları ...'e sattıklarını fakat taşınmazlar karşılığı verilen çeklerin karşılıksız çıktığını ve bunun sonucunda tapudan devredildiğini öğrendiklerini ve dava açıldığını beyan etmişler, davalı ... Tekstil San. Tic. A.Ş. tanıkları ise söz konusu daireyi ...'ten satın aldıklarını ve 250.000,00 TL anlaşıldığını 100.000,00 TL havale yapılıp 150.000,00 TL'nin elden verildiğini ve taşınmazı davalı şirketin İstanbul'da konut ihtiyacı olduğu için satın alındığını beyan etmişlerdir. Alınan bilirkişi raporu uyarınca dava konusu bağımsız bölümlerin davalı ...'e satış yapıldığı tarihte taşınmazın rayiç değerinin 250.000,00 TL olduğu ve ... Tekstil San. Tic. A.Ş'ne satışın yapıldığı tarihte de aynı değer olduğu (arada bir günlük fark bulunduğundan dolayı) 35 Nolu taşınmazın ise...e satışın yapıldığı 10.04.2012 tarihinde 250.000,00 TL olduğu anlaşılmış fakat akit tablolarında 07.03.2014 tarihinde ...'a yapılan satışta ise rayiç değerin ise 320.000,00 TL rapor edilmiş her ne kadar tapudaki satış akit tablolarında 150.000,00 TL ve 150.500,00 TL satış bedeli olarak gösterilmişse de bu durumun taşınmazın, emlak vergisine karşılığı olan değeri olup davacıda, davalı ...'e satış yaparken resmi satış akit tablosunda 150.000,00 TL gösterdiğinden söz konusu satış bedelinin satış akit tablosunda düşük gösterilmesinin hayatın olağan akışına uygun olduğu kanaatine varılmış, davalı şirkete yönelik ticaret kayıtları ve tarafların aile nüfus kayıtları da dava dosyası içerisine çıkartılmış davalıların daha önceden birbirlerini tanıdıkları ve davacıyı zarara uğratmak amacıyla ve mal kaçırmak amacıyla danışıklı işlem yaptıklarını davacı ispat edememiş, taşınmazın değerinin akit tablosunda düşük olarak gösterilmesinin tek başına bu yönde delil olarak kabul edilemeyeceğinden, ayrıca bağımsız bölümlerin kısa bir sürede davalı ... elinden çıkartılıp diğer davalı ... Tekstil San. Tic. A.Ş'ne ve Müge Sürmen'e devrininde taraflar arasında danışıklı iş yapıldığı kanaatinin uyandırmadığı gibi Müge Sürmen üzerindeki söz konusu taşınmazın 2 yıla yakın kaldığı ve mahkememiz dosyasının davanın açıldığı 12.03.2014 tarihinden birkaç gün önce dahili davalıya devredildiği ve davalılar arasında da gerek akrabalık gerekse iş ilişkisi bulunmadığı kanaatine varılarak davacının davalılar arası muvazayı ispatlayamadığı..." gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
Bölge Adliye Mahkemesinin tarih ve sayısı yukarıda yazılı kararıyla, "...Dava tapuda satışı yapılan taşınmazın bedelinin ödenmemesi ve sonrasında muvazaa ile devri hukuksal nedenine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. Hemen belirtilmelidir ki, satış bedeli (semen) satışın asli unsurlarından birisidir. Semen ödeneceği düşüncesi uyandırılarak taşınmazın mülkiyetinin naklinin sağlanması ve ondan sonra semenin ödenmemiş olması yukarıda değinilen ilkeler gözetildiğinde iradeyi fesada uğratan sebeplerin gerçekleştiğinin kabulünü gerektirir.
Bir başka ifade ile elbetteki taraflarca bedelin yani semenin sonra ödeneceği kararlaştırılabilir. Böylesi bir durumda Borçlar Kanunu'nun (BK) 893 üncü maddesi hükmü uyarınca satış bedeli üzerinden ipotek yaptırılması mümkün bulunduğu gibi, Borçlar Kanunu'nun 217 nci maddesi delaletiyle 211 inci maddesi hükmü gereğince bedel ödenmediği takdirde taşınmazın mülkiyetinin iade edileceğine dair ihtirazi kayıt konulabilir. Böylesi bir olgu tapunun iptali ile eski malike intikaline olanak sağlar ise de, koşulsuz olarak bedelin sonradan ödenmesi taraflarca kararlaştırılmış ise de satıcının hakkı bedel olup ödenmemesi halinde yasal yollara müracaat ederek tahsili sağlanabileceğinden ödememe tapu iptal ve tescilin hukuki nedenini teşkil etmez. Somut uyuşmazlıkta davacılar irade fesadına dayanmamış olduğu gibi resmi akitte bedelin sonradan ödeneceği de kararlaştırılmamış aksine tamamen alındığı ifade edilmiştir. Davacının istinaf itirazlarının aksine bedelin ödendiği tapudaki resmi senet ile kanıtlanmıştır.
Semene karşılık verilen kambiyo senetleri de bir ödeme aracı olup karşılıksız bulunması ise farklı hukuki yollarla sağlanacak olup nitekim davacının bu hususta takip yaptığı da anlaşılmaktadır. Bu durumda ilk bayi Mehmet'e yönelik iptal tescil hakkı bulunmayan davacıların sonraki devirler yönünden de muvazaa iddiasında bulunması dinlenemeyeceğinden ayrıca araştırılmasına gerek görülme..." gerekçesiyle, "...Büyükçekmece 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 19.10.2020 tarih ve 2019/699 Esas 2020/418 Karar sayılı kararı usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu anlaşıldığından davacılar vekilinin istinaf başvurusunun 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1-b/1. maddesi gereğince esastan reddine,..." karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
Davacılar vekili temyiz dilekçesinde; davalı ... tarafından yapılan satışların muvazaalı olduğunu, haksız olarak edindiği ve bedelini ödemediği malları muvazaalı olarak diğer davalılara devrettiğini, davacıların satıştan dönme hakkının varlığının kabulü ile muvazaalı satışların iptaline karar verilmesi gerektiğini, davalı ... Tekstil A.Ş. tanıklarının şirketin Gaziantep'te ikamet ettiğini, İstanbul'da ikamet ihtiyacı için gayrimenkul arayışında olduklarını ve bu amaçla gayrimenkullü satın aldıklarını beyan ettiğini, oysa davalı şirket veya çalışanlarının hiç bir şekilde satın alınan bu konutu kullanmadıklarını, salt bu durumun dahi beyanların gerçeğe aykırı olduğunu açıkça ortaya koyduğunu, amacın davacıların ...'ten olan alacağını tahsilini önlemek ve gayrimenkullerin haczedilmesinin de önüne geçmek olduğunu, mahkemenin ...'in satın aldığı daireyi bir gün sonra Gaziantep'te yerleşik bir firmaya satmasını, taraflar arasında her hangi bir ödeme ve para akışı ispatlanmamış olduğu ve tapuda değerlerin gayrimenkullerin gerçek değerinden farklı gösterilmesine karşın hayatın akışına uygun bulunduğu gerekçesiyle davanın reddine karar vermesinin usul ve kanuna aykırı bulunduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasını talep etmiştir.
davalılardan ...'in davacılardan satın aldığı gayrimenkullerin bedelini ödememek için taşınmazları diğer davalılara devrettiği iddiası ve bu sebeple tapu kaydının muvazaa nedeniyle iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmesi talebine ilişkindir.
6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 inci maddesinin birinci fıkrası ve 371 inci maddesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 19 uncu maddesi.
1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere, özellikle taşınmaz alım satımında satıcının talep hakkı taşınmazın bedeli olup bu bedelin tahsili için yasal yollara başvurulabileceğine ve olayın niteliğine uygun ispat vasıtaları ile davacı taraf iddialarının ispat edilememiş olmasına göre temyizen incelenen karar, usul ve kanuna uygun olup davacılar vekili tarafından temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
Açıklanan sebeplerle;
Davacılar vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,
Aşağıda yazılı temyiz harcının temyiz eden davacılara yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
12.02.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.