Davanın kısmen kabulü, kısmen reddi
Taraflar arasındaki tapu iptal ve tescil olmadığı takdirde tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davanın kısmen kabulü, kısmen reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararının davacı vekili tarafından duruşma istemli olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 26.03.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde davacı asil ile vekili Av. ... ve diğer taraftan davalı vekili Av. ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
Davacı vekili dava dilekçesinde; davacı ve davalı arasında imzalanan 04.08.2014 tarihli sözleşme ile, davacının gecekondusunun davalıya devri ve ilgili alanın boş olarak teslimi karşılığında davalı tarafından İstanbul, Eyüp ilçesi, Alibeyköy Mahallesi ... mevkii, 855 ada 8 parsel sayılı arsa alanında 4 blok olarak inşa edilecek binalardaki 2+1 dairelerden birinin davacıya bedelsiz teslim edileceğinin kararlaştırıldığını, davacı tarafından edimlerinin ifa edildiğini ancak davalı tarafından sözleşme gereği daire tesliminin gerçekleşmediğini belirterek davalı tarafça davacıya verilmesi gereken dairenin devir ve teslimine, sözleşmeye uygun şekilde dairenin devir ve teslimi gerçekleştirilmiyor ise dairenin teslim edilmesi gerektiği tarihteki rayiç bedelinin fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile şimdilik 1.000,00 TL'nin yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, ayrıca gecekondunun yıkılma tarihinden bu yana gerçekleştirilen barınma giderlerine istinaden fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile 1.000,00 TL'nin yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde; taleplerin zamanaşımına uğradığını, taraflar arasında imzalanan sözleşmenin ön sözleşme olduğunu, davacının gecekondusunun bağımsız bölüm kriterini sağlamadığını, davacının gecekondusunun davacının babası ...'in gecekondusuna bitişik olan bir oda ve iki bina arasında kaldığını, bunun üzerine ön sözleşmenin noterden tasdik edilmeyerek geçersiz bırakıldığını ve iptal edildiğini, sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığından geçersiz olduğunu, davalının gecekondusu olan kişilere daire vermek zorunda olmadığını ileri sürerek davanın reddini istemiştir.
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile kayıt ve belgelerden ... adına İSKİ aboneliğinin bulunduğu, dava konusu sözleşmenin ön sözleşme olduğuna ilişkin sözleşmede herhangi bir açıklamanın bulunmadığı, davacı tarafından gecekondusu ile ilgili emlak vergisinin ödendiği, dosya içerisindeki tüm belgelerin davacının gecekondu sahibi olduğunu göstermeye yeterli olduğu, davacı talepleri yönünden mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırıldığı, dava tarihi itibariyle taşınmazın rayiç değerinin 355.800,00 TL olduğu, kira alacağının 36.733,00 TL olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne, sözleşmede belirtildiği şekilde bir dairenin davalı tarafından davacıya teslim edilmesine, bu mümkün olmadığı takdirde dava tarihindeki dava konusunun rayiç değeri olan 355.800,00 TL'nin ve taleple bağlı kalınarak 1.000,00 TL kira alacağının dava tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte davalıdan alınıp davacıya verilmesine karar verilmiştir.
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; davanın zamanaşımına uğradığını, taraflar arasında imzalanan sözleşmenin ön sözleşme olduğunu, davacının gecekondusunun bağımsız bölüm kriterini sağlamadığını, davacının gecekondusunun davacının babası ... 'in gecekondusuna bitişik olan bir oda ve iki bina arasında kaldığını, bunun üzerine ön sözleşmenin noterden tasdik edilmeyerek geçersiz bırakıldığını ve iptal edildiğini, sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığından geçersiz olduğunu, davalının gecekondusu olan kişilere daire vermek zorunda olmadığını, davacının gecekondusunun ekonomik bir değerinin olmadığını belirterek kararın kaldırılmasını istemiştir.
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, davacı ve davalı arasında adi yazılı sözleşmenin bulunduğu ve bu sözleşme uyarınca davacının gecekondusunun boşaltılması karşılığı bir adet daire verilmesinin kararlaştırıldığı, daha sonra davalı kurumun araştırmalarında yerin yaşam alanı olmadığının tespit edildiği, davacının sözleşme tarafı olma hakkına sahip bulunmadığı kanaati ile noterde asıl sözleşmenin yapılmadığı, davalı şirketin kamu idaresi olmadığı bu nedenle yaptığı sözleşmenin aynı durumdaki diğer kimseleri kapsaması hususunda yargı eli ile karar verilmesinin sözleşme serbestisi ilkesine uygun düşmeyeceği, tapulu taşınmazın resmi biçime uygun olmayan protokol ile devrinin geçersiz olduğu, mülkiyetin nakline olanak sağlamadığı, davacının sözleşmenin ifasına kadar geçen süre için barınma giderlerine karşılık 1.000,00 TL talep ettiği, kararın niteliği ile taraflar arasındaki sözleşmenin geçersiz olduğu ve ifa olanağı tanınmadığı görülerek müspet zarar niteliğindeki bu talebin de reddi gerektiği gerekçeleriyle İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılarak yeniden esas hakkında davanın reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili duruşma talepli temyiz isteminde bulunmuştur.
Davacı vekili duruşma talepli temyiz dilekçesinde; davacı tarafından edimin yerine getirildiğini, gecekondunun yıkıldığını ve yerin davalıya teslim edildiğini, davacıya ait gecekondunun 1 yaşam alanı, 1 yatak odası, 1 WC ve mutfağının olduğunu bu durumun dinlenen tanıklar ve toplanan delillerle ispat edildiğini, sözleşmenin ön sözleşme olmadığını, resmi şekilde yapılma zorunluluğunun bulunmadığını, resmi şekil zorunluluğu düşünülüyorsa da bunun ileri sürülmesinin hakkın kötüye kullanılması olduğunu belirterek kararın bozulmasını istemiştir.
Uyuşmazlık, şahsi hakka dayalı tapu iptal ve tescil olmadığı takdirde tazminat istemine ilişkindir.
1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.
2. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 2,4,706,716 ncı maddeleri.
3. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı ilamı.
1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun; "Dürüst davranma" kenar başlıklı 2 nci maddesi, "Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz." şeklide düzenlenmiş, "Hâkimin takdir yetkisi" kenar başlıklı 4 üncü maddesinde ise " Kanunun takdir yetkisi tanıdığı veya durumun gereklerini ya da haklı sebepleri göz önünde tutmayı emrettiği konularda hâkim, hukuka ve hakkaniyete göre karar verir." denilmiştir.
2. Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davası kural olarak kabul edilemez. Yasa hükümlerinin öngördüğü biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir; burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlilik koşulu olup kamu düzenine ilişkindir ve gerek mahkeme gerekse Yargıtay’ca doğrudan göz önünde tutulur.
3. Ne var ki; Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı kararının gerekçesinde de açıklandığı üzere;“….nitelikleri itibariyle emredici bulunan ve hakim tarafından re'sen gözetilmesi gereken şekle aykırılık ile hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralı bir uyuşmazlıkta çatıştığında; hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralıyla şekil şartı kuralının aşılabilmesi için olayın özelliği büyük önem taşımaktadır. Bu hal, Medeni Kanun'un 2 nci maddesinin ikinci fıkrasında düzenlenen kuralın taliliğinin (ikincilliğinin) tabii bir sonucudur ve hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralı ancak fevkalade zaruri hallerde uygulama yeri bulabilir..."
4. Somut olayda, davacı ile davalı arasında 04.08.2014 tarihli gecekondu sahiplerine gecekondularına karşılık daire verilmesine dair sözleşme imzalandığı, davacı tarafça gecekondunun yıkılarak ilgili yerin davalıya teslim edildiği, davalı tarafından davacının gecekondusunun babası ... 'in gecekondusuna bitişik bir oda ve iki bina arasındaki aralıktan oluşan yer olduğu, pvc doğrama kapı ile yandaki binaya bağlandığı, bağımsız bölüm kriterini sağlamadığı gerekçesiyle sözleşmenin ifa edilmediği anlaşılmıştır. Bu aşamada öncelikle davacının gecekondusunun bağımsız bölüm kriterini taşıyıp taşımadığı hususu irdelenmelidir.
5. Dosya içerisinde yer alan 01.10.2014 tarihli ... Alibeyköy ... Mahallesi, Kentsel Dönüşüm Alanı Komisyon Toplantısı Tutanağında, dönüşüm alanında bulunan gecekondulara ilişkin tespitlere yer verilmiş olup 3 üncü maddesinde, tahsisli olup olmadığına ve büyüklüğüne bakılmaksızın asgari 1 oda (yaşam mekanı), 1 mutfak, 1 WC ve banyodan oluşan, bir ailenin bütün ihtiyacını görebileceği özellikle bulunan her bağımsız birim/ gecekonduya karşılık proje kapsamında daire verileceği, bu özelliklere haiz olmayan yapıların gecekondu/ bağımsız birim kabul edilemeyeceği düzenlenmiştir. Davacı tarafından gecekondusunda 1 yaşam mekanı, 1 mutfak, 1 WC ve banyonun olduğuna dair dosyaya fotoğrafların sunulduğu, mahkemece dinlenen tanıklarca davacının gecekondusunda bir oda, mutfak, banyo ve tuvaletin olduğu, davacının ailesiyle burada yaşadığı, davacının babasının gecekondusu ile girişlerinin ayrı olduğu belirtilmiştir.
6. Öte yandan, 04.08.2014 tarihli sözleşmede davacının gecekondusunun dış kapı numarasının 8/2, davacının babası ile davalı arasında yapılan sözleşmede ise dış kapı numarasının 8 olarak belirtildiği, davacının gecekondusuna ait, babasının su aboneliğinden ayrı su aboneliğinin, belediyeye ödenen vergi ödemelerinin bulunduğu, ilgili belgelerde davacının adresinin dış kapı numarasının 8/2 olarak belirtildiği, dosya içerisinde yer alan davacının yerleşim yeri adres belgesinde de dış kapı numarasının 8/2 olarak yazıldığı, davacının evinde 21.01.2015 tarihinde gerçekleşen hırsızlık suçuna ilişkin tutulan olay yeri inceleme raporunda, olayın tek katlı müstakil bir evde meydana geldiğinin belirtildiği tespit edilmekle irdelenen belgelerden davacının gecekondusunun babası ... Çelik'in gecekondusundan ayrı olduğu ve bağımsız bölüm kriterini sağladığı kanaatine varılmıştır.
7. Gelinen bu noktada, davalı tarafından sözleşmenin ifa olunacağı hususunda davacı tarafa tam bir güvence verilip davacı tarafça da sözleşmenin yerine getirileceği inancıyla iyi niyetle kendisine düşen edimlerin(sözleşmeye uygun bağımsız bölüm kriterine haiz gecekondunun davalıya teslimi) yerine getirildiği, davalı tarafından ise daire teslimi ediminin yerine getirilmediği, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararı ve 4721 sayılı Kanun'un 2 nci maddesi gözetildiğinde sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığı hususunun davalı tarafından ileri sürülmesinin hakkın kötüye kullanılması olduğu kabul edilerek mahkemece sözleşme şartları yerine getirildiğinden davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yanılgılı gerekçeyle yazılı şekilde karar verildiğinden hükmün bozulması gerekmiştir.
Açıklanan sebeplerle;
Yukarıda açıklanan nedenlerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Yargıtay duruşma vekalet ücreti 17.100,00 TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
Peşin alınan temyiz harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,
Dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
26.03.2024 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.