Taraflar arasında görülen elatmanın önlenmesi, ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece elatmanın önlenmesi davasının kabulüne, ecrimisil isteğinin reddine, birleştirilen davada ise, feragat nedeniyle davanın reddine ilişkin olarak verilen karar davacı vekili tarafından yasal süre içerisinde duruşma istekli temyiz edilmiş olmakla, duruşma günü olarak saptanan 11.10.2016 Salı günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden vekili Avukat gelmedi, temyiz edilen davalılar ... vd. vekili Avukat ...geldi, davetiye tebliğine rağmen temyiz edilen davalı ..., davalı ... gelmediler, yokluklarında duruşmaya başlandı, süresinde verildiği ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen vekilin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi, iş karara bırakıldı. Bilahare Tetkik Hakimi ... tarafından düzenlenen rapor okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:
-KARAR-
Asıl ve birleştirilen dava, elatmanın önlenmesi ve ecrimisil isteklerine ilişkindir.
Davacı, çekişme konusu... parsel sayılı taşınmazdaki ...'in ... arsa paylı D Blok 6 nolu dairedeki hak ve alacaklarını 20.08.2004 tarihli Noter gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile devir aldığını, taşınmazda kat irtifakı kurulmadığından malik sıfatı ile hareket eden davalı ...'in ve kiracısı diğer davalı...'ün taşınmaza haksız bir şekilde müdahale ettiklerini ileri sürerek elatmanın önlenmesi ve 1.000,00 TL ecrimisilin (ıslahla 35.835,00 TL) yasal faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiş, yargılama sırasında birleşen davasından feragat etmiştir.
Asıl davada davalılar, dava konusu dairenin bulunduğu 5188 parsel sayılı taşınmazın maliklerinden dava dışı ...'in payına isabet eden 250 m²'lik bölümü gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile devralarak, tapuya şerh verildiğini, taşınmazın bulunduğu binada kat irtifakı kurulmadığından kesin bir malik belirlenmesinin mümkün olmadığını belirterek davanın reddini savunmuşlar, birleştirilen dosyada davalılar davaya cevap vermemişlerdir.
Mahkemece, asıl davada müdahalenin sabit olduğu gerekçesi ile elatmanın önlenmesine, şartları oluşmadığından ecrimisil isteğinin reddine, birleşen davada ise feragat nedeniyle davanın reddine karar verilmiştir.
Dosya içeriğinden, toplanan delillerden;çekişme konusu taşınmaz üzerindeki binada kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulmadığı taşınmazın paylı mülkiyet hükümlerine tabi olduğu ve dava dışı kişilerle birlikte davacının paydaş bulunduğu, davalıların taşınmazı haklı ve hukuki gerekçeye dayanmaksızın kullandığı saptanmak suretiyle elatmanın önlenmesine hükmedilmesinde kural olarak bir isabetsizlik bulunmamaktadır.
Bilindiği, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK'nun 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)
25.05.1938 tarih ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay'ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.
Hemen belirtelim ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık, değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olmalıdır.
Bu nedenle, özellikle tarım arazilerinin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.
Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.
İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.
Somut olayda, çekişme konusu ... parsel sayılı taşınmazın 2348/14748 payı dava dışı ... adına kayıtlı iken 20.08.2004 tarihinde...payın davacıya satış suretiyle temlik edildiği, .... Asliye Hukuk Mahkemesinin kesinleşen kararı ile çekişme konusu dairenin...'e bırakılan yerlerden olduğunun belirlendiği anlaşılmıştır.
Hâl böyle olunca; belirlenen bu olgular gözetilerek davacının Türk Medeni Kanununun 683.maddesinden kaynaklanan mülkiyet haklarına üstünlük tanımak suretiyle ve çap kaydının iptaline kadar geçerli olduğu gözetilerek dava tarihinden geriye dönük beş yıllık süre için hesaplanacak ecrimisile karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ve yasal olmayan gerekçe ile yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması doğru değildir.
Davacı vekilinin temyiz itirazları yerindedir. Kabulü ile hükmün açıklanan nedenlerle (6100 sayılı Yasanın geçici 3.maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK'un 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 11.10.2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.