Kararın gerekçe kısmı düzeltilmek suretiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine
Taraflar arasındaki 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 713 üncü maddesinin ikinci fıkrası uyarınca tapu iptal tescil olmadığı takdirde 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 724 üncü maddesine dayanılarak açılan tapu iptal ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.
Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince kararın gerekçe kısmı düzeltilmek suretiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 27.02.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde duruşmalı temyiz eden davacı vekili Avukat ... ve diğer taraftan davalılar vekili Avukat ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
Davacı vekili dava dilekçesinde; Kağıthane Merkez Mahallesi, ... Mevkii, 6077 ada 3 parselde kayıtlı 127 m2 bahçeli kargir ev ve yerinin davalıların murisi ...'dan 1977 yıllında haricen satın alındığını, taşınmazın davacıya fiilen teslim edildiğini, davacı tarafından 1980 yılının başında bu yere iş yeri ve ev olarak kullanılan binanın yapıldığını, davalıların murisinin 20 yıl önce öldüğünü, davacının bu yerde davasız ve aralıksız 1980'li yılların başından beridir malik olduğunu, bu nedenle taşınmazın adına tesciline karar verilmesini, dükkan ve dairelerin değeri arsanın değerinden daha yüksek olduğundan tapu iptal ve tescil talepleri kabul edilmez ise arsa bedelinin ödenmesi suretiyle tapunun davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalılar vekili cevap dilekçesinde; tapulu taşınmazın harici satışının geçerli olmadığını, binanın kaçak olduğunu, tapulu taşınmazın zilyetlikle kazanılamayacağını ileri sürerek davanın reddini istemiştir.
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 713 üncü maddesinin ikinci fıkrasında yer alan “ölmüş” sözcüğünün, Anayasa Mahkemesinin 17.03.2011 tarihli ve 2009/58 Esas, 2011/52 Karar sayılı kararıyla iptali edildiği, bu nedenle ölmüş olan tapu malikinin taşınmazının zilyetlik ile kazanılamayacağından bu talebin reddine, bilirkişi raporu doğrultusunda taşınmazın üzerindeki binanın dava tarihi itibariyla 603.000,00 TL olduğu, dava konusu taşınmazın arsa değerinin ise 762.000,00 TL olduğu, arsanın değerinin binaların değerinden daha fazla olduğu gerekçesiyle 4721 sayılı Kanunu'nun 724 üncü maddesi uyarınca tescil talebinin reddine karar verilmiştir.
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; hükmen tescil talepleri hakkında mahkemece hiçbir gerekçe sunulmadan karar verildiğini, gerekçede Anayasa Mahkemesinin iptal hükmüne yer verildiğini, fakat tescil taleplerinin iptal edilen hükme dayanmadığını, fiili teslime dayandığını, satış bedelinin ödendiğini, yer tesliminin yapıldığını, davalıların da binanın davacıya ait olduğunu bildiklerini, bina değerinin sadece Çevre ve Şehircilik Bakanlığının verileri esas alınarak hesaplandığını fakat piyasa rayiç değerlerinin de dikkate alıması gerektiğini, raporun eksik olduğunu belirterek kararın kaldırılmasını istemiştir.
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile somut olayda 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 724 üncü maddesi uyarınca temliken tescil koşullarının oluşmadığı, tapuya ve çapa bağlı taşınmazlarda iyiniyetin ileri sürülemeyeceği, dava konusu taşınmazın 25.01.1968 tarihinde tapulama suretiyle tapuya tescil edildiği ve çapa bağlandığı, davalılar murisi ... adına satış yoluyla 03.07.1969 tarihinde tescil edildiği, dayanak satış sözleşmesinin 1977 yılında yapıldığı, davacının iyiniyetli olduğunun kabulünün mümkün olmadığı, mahkemece davacının temliken tescil talebinin şartları oluşmadığından reddine ilişkin karar verilmesi gerekirken arsa değerinin bina değerinden fazla olması nedenine dayalı olarak davanın reddine karar verilmesi gerekçe yönünden isabetsiz bulunsa da netice olarak davanın reddi kararı doğru olduğu gerekçeleriyle ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden esas hakkında davanın reddine, kararın gerekçe kısmı düzeltilmesine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; Bölge Adliye Mahkemesi tarafından sadece temliken tescil taleplerinin değerlendirildiğini, hükmen tescil taleplerinin incelenmediğini, taşınmazın fiilen teslim edilmesi ile şekil eksikliğinin ileri sürülemeyeceğini, aksi durumun hakkın kötüye kullanılması olacağını, satış bedelinin ödendiğini, yer tesliminin yapıldığını, Kadastro Kanunu 13 üncü maddesindeki koşulların gerçekleşmesi halinde zilyet adına tescil imkanının doğduğunu, bina değerinin sadece Çevre ve Şehircilik Bakanlığı verileri esas alınarak hesaplandığını, piyasa rayiç değerlerinin de dikkate alıması gerektiğini, raporun eksik olduğunu belirterek kararın bozulmasını istemiştir.
Uyuşmazlık, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 713 üncü maddesinin ikinci fıkrası uyarınca tapu iptal tescil, mümkün değil ise 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 724 üncü maddesi uyarınca tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.
1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.
2. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (4721 sayılı Kanun) 3 ve 724 üncü maddesi,
3. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hukuk Genel Kurulu, 14.02.1951 tarihli ve 1949/17 Esas, 1951/1 17/1 sayılı kararı,
4. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hukuk Genel Kurulu, 05.07.1944 tarihli ve 1944/12 Esas, 1944/26 sayılı kararı.
1. Davacı vekilinin 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 713 üncü maddesinin ikinci fıkrasındaki "ölüm" nedenine dayanan tapu iptal ve tescil talepleri yönünden yapılan incelemede;
Somut olayda, davacı vekili tarafından dava dilekçesinde davalıların murisinin 1980'li yıllarda öldüğü, taşınmaza 20 yıldan uzun süredir davasız ve aralıksız zilyet olduğundan bahisle tescil talebinde bulunulduğu, bu talebin 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 713 üncü maddesinin ikinci fıkrasında düzenlenen "ölüm" nedenine dayalı tapu iptal ve tescil davası olduğu, İlk Derece Mahkemesince bahsi geçen Kanun maddesi çerçevesinde yapılan değerlendirme neticesinde talebin reddine karar verildiği, davacı tarafından kararın istinaf edildiği, istinaf dilekçesinde açıkça hükmen tescil taleplerinin fiili teslime dayandığı, Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilen hükme ilişkin olmadığının belirtildiği anlaşılmakla bu talepten vazgeçildiğinin kabulü ile davacı vekilinin bu talep bakımından temyiz taleplerinin reddine karar verilmiştir.
2. Davacı vekilinin 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 724 üncü maddesi uyarınca tescil istemine gelince,
a. 4721 sayılı Kanunu'nun 684 ve 718 inci maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, Yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi 4721 sayılı TMK’nın 722,723 ve 724 üncü maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.
b. Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde malzeme sahibinin iyiniyetli olması yanında diğer bazı koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir. 4721 sayılı TMK’nın 724 üncü maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.
c. Malzeme sahibinin TMK’nin 724 üncü maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır.
TMK’nın 724 üncü maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK’nın 3 üncü maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, el attığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. (Sübjektif koşul)
İyiniyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır.
b) İkinci koşul, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır.
Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. İnşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açacaktır. (Objektif koşul)
c) Üçüncü koşul ise yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.
Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.
d) Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.
d. Somut olayda, davacı ve davalıların murisi ... arasında 20.07.1977 tarihli harici şekilde düzenlenmiş satım sözleşmesinin bulunduğu, sözleşme uyarınca davacı ...'a dava konusu taşınmazın satıldığı, yine 01.03.1979 tarihinde davalıların murisi ... tarafından noterde düzenlenen "Beyanname" başlıklı belgede, davaya konu taşınmazın 90 m2'sinin ...'a ait olduğunun beyan edildiği, davacı tarafından taşınmaz üzerine 1980'li yıllarda 3 katlı binanın yapıldığı anlaşılmıştır.
e. Yukarıda açıklanan ilkeler, yargısal kararlar ve dosya içeriği birlikte değerlendirildiğinde; YİBHGK'nın 05.07.1944 tarihli ve 1944/12 Esas, 1944/26 Karar sayılı kararının da belirtildiği gibi davacı, harici satış sözleşmesiyle davalıların miras bırakanından satın aldığı taşınmazda, mülkiyetin ileride kendisine geçirileceği inancıyla hareket ederek taşınmaz malikinin rızasıyla ve kendi malzemesiyle bina inşa ettiğinden 4721 sayılı Kanun'un 724 üncü maddesi uyarınca öncelikli koşul olan iyiniyet unsurunun somut olayda gerçekleştiğinin kabulü gerekir.
f. Yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olması şartı yönünden yapılan değerlendirmede ise; İlk Derece Mahkemesince hükme esas alınan bilirkişi raporlarında, emsal taşınmazlar değerlendirilmek suretiyle arsa bedelinin dava tarihi itibariyle değerinin 762.000 TL olduğu, taşınmaz üzerine bodrum+zemin+3 normal kat +çekme katlı binanın bulunduğu, Çevre ve Şehircilik Bakanlığının yapı yaklaşık birim fiyatlarına göre dava tarihi itibariyle inşaat değerinin 603.360 TL olduğunun belirtildiği, davacı vekili tarafından sadece yapı yaklaşık birim fiyatlarına göre bina değerinin hesaplanmasının hatalı olduğundan bahisle rapora itiraz edildiği anlaşılmıştır. Hükme esas alınan rapor uyuşmazlığın çözümü için yeterli olmamakla birlikte denetime de elverişli değildir. Şöyle ki, bilirkişi raporlarında hesaplamalara teşkil eden veriler dosya içerisine alınmamış, tarafların itirazları karşılanmamıştır.
g. O hâlde mahkemece, taşınmaz üzerinde bulunan yapının dava tarihi itibariyle güncel değerinin(rayiç değeri) hesaplanmak suretiyle öncelikle ek rapor alınarak mümkün olmaması halinde yeniden keşif yapılıp 4721 sayılı Kanun'un 724 üncü maddesinde belirtilen unsurlar incelenerek neticesine göre bir karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirmeyle yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, davacı vekilinin bu yöndeki temyiz itirazları kabul edilerek kararın bozulması gerekmiştir.
Açıklanan sebeplerle;
Yukarıda V.C.3.1 inci paragrafında açıklanan nedenlerle davacı vekilinin 4721 sayılı Kanun'un 713 üncü maddesinin ikinci fıkrasına dayalı tapu iptal ve tescil talepleri yönünden temyiz itirazlarının REDDİNE,
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,
Yargıtay duruşma vekalet ücreti 17.100,00 TL’nin davalılardan alınarak davacıya verilmesine,
Dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
27.02.2024 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.