Davanın kabulü
Taraflar arasındaki ön alım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalı vekilince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davalı vekilinin istinaf talebinin esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
Davacı vekili dava dilekçesinde; davalının Samsun ili, ... ilçesi, ... mevkii, 5036 ada 1 parsel nolu taşınmazda hissedar olduğunu açılan ortaklığın giderilmesi davası ile öğrendiğini, bu hisselerin 19/08/2020 ile 28/06/2021 tarihleri arasında alındığını, satıştan haberinin olmadığını, haber verilmiş olsa idi aynı bedelle satın alacağını beyanla davacının önalım ... nedeniyle dava konusu parselde davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde, davanın süre yönünden reddedilmesi gerektiğini, müvekkili tarafından alınan gayrimenkul hissesinin alış tarihindeki bedeliyle bugünkü değeri arasında fahiş fark bulunduğunu,, kabul kararı verilecek olursa dahi gayrimenkulün güncel değerinin keşif yapılmak suretiyle bilirkişilerce yeniden belirlenmesi ve güncel değer üzerinden karar verilmesi gerektiğini beyanla davanın reddini savunmuştur.
Mahkemenin yukarıda tarih ve numarası belirtilen kararı ile davanın kabulüne karar verilmiştir.
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf yoluna başvurmuştur.
Davalı vekili, davacının tapuda miras intikalini 22.11.2021 tarihinde yaptırdığını, aynı gün de işbu davayı açtığını, murisinin ölüm tarihinin 18.06.1998 olduğunu, müvekkilinin, davaya konu taşınmazdaki hisseleri aldığında tapuda malik olarak görünen kişinin ölü olduğunu, tapu maliki olan murisin mirasçılarının kim oldukları, adresleri v.s. müvekkil tarafından bilinebilmesinin mümkün olmadığını, müvekkilinin, ölü olan tapu malikinin mirasçılarının kim olduğunu Samsun 3. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2021/59 E. sayılı dosyasıyla açılan ortaklığın giderilmesi davasında, mahkemeden yetki alınarak veraset ilamıyla öğrendiğini, ne isimleri ne adresleri bilinmeyen şahıslara önalım ihtarnamesi çekmenin mümkün olmadığını, hisse alımında yasal gereklilik olan noter ihtarının çekilememiş olmasının müvekkilinin kusurundan değil fiili ve yasal imkansızlıktan kaynaklandığını, 23 yıl sonra miras intikalini yaptırıp aynı gün işbu önalım davasını açan davacının MK.2’ye göre iyiniyetli olduğunun düşünülemeyeceğini, davacının kendi beyanlarından da anlaşılacağı üzere davaya konu hisselerin satış yapılan tarihlerdeki fiyata yani çok ucuza almayı amaçladıklarını, kusuru olmayan müvekkilinin, hakkaniyet gereği, aldığı hisselerin alış tarihi ve davacının davasını açtığı tarihteki bedellerinin bilirkişi marifetiyle tespit edilerek objektif değer artışı olup olmadığı, arada fahiş fark bulunup bulunmadığı tespit edilerek sayın mahkeme buna göre hüküm kurması gerektiğini, bu durumun davacının sebepsiz zenginleşmesine müvekkilinin ise aynı oranda fakirleşmesine yol açacağını, mahkemece en azından keşif yapılarak gayrimenkulün satış tarihleri ile dava tarihi arasındaki farkın ortaya konulması gerektiğini, fahiş fark var ise hakkaniyet gereği buna göre hüküm kurulması gerektiğini, aradan uzunca süre geçmemesi gerekçe gösterilerek objektif değer artışı olmadığının kabulünün gerçeğin ve doğrunun reddi anlamına geleceğini belirterek yerel mahkeme kararının kaldırılması istemi ile istinaf başvurusunda bulunmuştur.
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
Davalı vekili; istinaf dilekçesinde belirttiği sebeplerle ve mahkemece fiili taksim olgusunun dikkate alınmadığını savunarak temyiz kanun yoluna başvurmuştur.
ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.
1. Ön alım ...; paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda payın 3. kişiye satılması halinde diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın 3. kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.
2. Türk Medeni Kanunun 734. maddesi uyarınca önalım ... sahibi adına payın tesciline karar verilmeden önce satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.
3. Ön alım davasına konu olan payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilerek her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yerin ve bu yere tekabül eden payın bir üçüncü şahsa satarsa satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK'nın 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz. Kötü niyet iddiası 14.02.1951 tarih ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca; davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemecede kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.
4. Ön alım davalarında fiili taksime değer verilmesi için, taksimin yazılı olarak yapılması ya da taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması halinde tüm paydaşlar tarafından fiilen kullanılan bölümleri olması gerekmez. Davacının kullandığı ve davalıya pay satan kişilerin kullandığı ayrı ayrı bölümler var ise satıcı zamanında kullanıma karşı çıkmayan, o yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda pay satışı nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK'nın 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı kabul edilmektedir.
1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371’inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davalı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370’inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,18.12.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.