Esastan ret
Taraflar arasındaki tapu iptal ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
Davacı vekili dava dilekçesinde; davacının maliki olduğu 261 ada 2 parselde kayıtlı taşınmaza sınırdaş olan 261 ada 3 parsel sayılı taşınmazın davalıya satıldığını, müvekkilinin satıştan haberdar olmadığını, 5403 sayılı Kanun'un 8/i maddesi gereğince müvekkili davacının satım bedelini ve harçları mahkeme veznesine depo etmek suretiyle ön alım hakkını kullanmak istediğini belirterek, taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde; sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin ön alım hakkının kaldırıldığını, dava konusu taşınmazın niteliğinin tapuda bağ olarak geçtiğini, dava konusu taşınmazın büyüklüğü, niteliği, verim durumu gibi özellikleri dikkate alınarak tarım arazilerindeki şufa ... şartlarının oluşup oluşmadığının ayrıca araştırılması gerektiğini, davacının satıştan haberdar olduğunu, müvekkilinin dava konusu tarlayı 155.000,00 TL'ye satın aldığını, müvekkilinin taşınmaz için satıcıyla anlaştığı bedelin 3.000,00 TL'sini elden nakit verip geriye kalan 152.000,00 TL'yi banka aracılığıyla satıcının hesabına EFT yaptığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; dava konusu taşınmazın satışına ilişkin resmi senedin 16.09.2020 tarihli, satış bedelinin 3.000,00 TL, davalı tarafından ödenen tapu harcının 122,80 TL olduğunu, davalı tarafın daha az harç ve masraf ödemek amacıyla düşük bedel üzerinden taşınmazın alınmasındaki umulan menfaat ile ön alım ... sebebiyle tapuda devir bedeli olarak gösterilen bedelden taşınmazın devri halinde uğrayacağı zarar arasındaki farkın ölçülü olmayacağı; dava konusu taşınmazda davacı tarafın 5403 sayılı Kanun’un mülga 8/i-2 fıkrası gereği ön alım ... olması sebebiyle davanın kabulüne, taşınmazın devir bedelinin Ziraat Bankası ... Şubesi tarafından sunulan dekontta belirtilen 153.000,00 TL olarak değerlendirildiği gerekçesiyle davanın kabulüne, 261 ada 3 parselde kayıtlı bağ niteliğindeki taşınmazın, davalı adına tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, karar kesinleştiğinde 153.000,00 TL ön alım bedeli ve 122,80 TL tapu masrafının davalıya ödenmesine karar verilmiştir.
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuşlardır.
1. Davacı vekili istinaf dilekçesinde; davanın kabulüne itirazlarının olmadığını ancak mahkemece ön alım bedeli ve tapu masraflarının yanlış belirlendiğini, tapudaki satış bedeli ve masraflarının ön alım bedeli olarak belirlenmesi gerekirken, mahkemece yanılgılı değerlendirmeyle gerçek satış bedeli olduğuna vicdanen kanaat getirilen bedel üzerinden ön alım hakkının tanınmasının doğru olmadığını belirterek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
2. Davalı vekili istinaf dilekçesinde; sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin ön alım hakkının kaldırıldığını, bilirkişi raporunda taşınmazın fiili kullanım durumunun yeterince araştırılmadığını, parselin tarla mı yoksa bahçeli ev olarak mı kullanıldığının yeterince araştırılmadığını, dava konusu taşınmazın güncel değerinin yaklaşık 400.000,00 TL olduğunu, depo edilen 153.000,00 TL değerin denkleştirici adalet ilkesi gereği güncellenmesi gerektiğini belirterek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraf vekillerinin istinaf başvurularının ayrı ayrı esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalı vekili temyiz isteminde bulunmuşlardır.
1. Davacı vekili temyiz dilekçesinde; istinaf dilekçesindeki beyanlarını tekrarlayarak kararın bozulmasını talep etmiştir.
2. Davalı vekili temyiz dilekçesinde; istinaf dilekçesindeki beyanlarını tekrarlayarak kararın bozulmasını talep etmiştir.
Uyuşmazlık, sınırdaş parsel malikine tanınan yasal ön alım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.
1. 30/4/2014 tarihli ve 6537 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunla, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nda Değişiklik yapılmış ve Kanuna “Ön alım ...” kenar başlıklı 8/i maddesi eklenmiştir.
2. Bu maddenin ikinci fıkrası uyarınca, tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin de ön alım hakkına sahip olduğu ve ön alım hakkının kullanılmasında Türk Medenî Kanunu hükümlerinin uygulanacağı hükmü yer almaktaydı.
3. Sınırdaş tarım arazisi maliklerine ön alım ... veren 8/i maddesinin ikinci fıkra hükmü, 15 Mayıs 2014 tarihli ve 29001 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak aynı gün yürürlüğe girmiş; 28/10/2020 tarihli ve 7255 sayılı “Gıda, Tarım ve Orman Alanında Bazı Düzenlemeler Yapılması Hakkında Kanun”un 20. maddesiyle yürürlükten kaldırılmıştır. 7255 sayılı Kanun 4 Kasım 2020 tarihli ve 31294 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak aynı gün yürürlüğe girmiştir.
4. Bu tespitlere göre, sınırdaş tarım arazisi maliklerine ön alım ... veren 5403 sayılı Kanun'un 8/i maddesinin ikinci fıkra hükmü, 15 Mayıs 2014 ila 4 Kasım 2020 tarihleri arasında yürürlükte kalmıştır.
5. Kanun değişikliğinin, taşınmazın resmi satış sözleşmesinden ve eldeki davadan sonra yürürlüğe girmiş olması nedeniyle somut olayda uygulama yerinin bulunup bulunmadığının öncelikli olarak olarak çözülmesi gerekmektedir.
6. 3/12/2001 tarihli ve 4722 sayılı Türk Medenî Kanunu'nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun;
“Geçmişe etkili olmama kuralı” kenar başlıklı 1. maddesi uyarınca, Türk Medenî Kanunu'nun yürürlüğe girdiği tarihten önceki olayların hukukî sonuçlarına, bu olaylar hangi kanun yürürlükte iken gerçekleşmişse kural olarak o kanun hükümleri uygulanır. Türk Medenî Kanunu'nun yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış olan işlemlerin hukuken bağlayıcı olup olmadıkları ve sonuçları, bu tarihten sonra dahi, yapıldıkları sırada yürürlükte bulunan kanunlara göre belirlenir. Türk Medenî Kanunu'nun yürürlüğe girdiği tarihten sonra gerçekleşen olaylara, Kanunda öngörülmüş ayrık durumlar saklı kalmak kaydıyla, Türk Medenî Kanunu hükümleri uygulanır.
7. Bu düzenlemeye göre, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'na yönelik uygulamalarda derhal uygulama ilkesi benimsenmiş olup bu ilke, hukuk güvenliğinin daha genel anlamda hukuk devleti ilkesinin bir gereğidir. Özel hukuk alanında ve özellikle medeni hukuk kurallarının uygulanmasında, kural olarak her kanun, eğer tersini öngören bir hüküm taşımıyorsa, ancak yürürlüğe girdiği tarihten sonraki zamanda meydana gelen olaylara ve ilişkilere uygulanır; o tarihten önceki zamana rastlayan olaylara ve ilişkilere uygulanmaz. Hukuk güvenliği bunu gerektirir.
8. 4722 sayılı Kanunla, toplum barışının temel dayanağı olan hukuka ve özellikle kanunlara karşı güveni sağlamak amaçlandığı için, kendi bünyesinde farklı bir uygulama tarihi içermeyen bir kanunun kural olarak geriye yürümeyeceği (geçmişe etkili olamayacağı) esası kabul edilmiştir.
Kanunların geriye yürümemesi (geçmişe etkili olmaması) kuralının istisnaları da vardır. 4722 sayılı Kanunun 2,3 ve 4 üncü maddelerinde bunlar sayılmış olup bu hallerin gerçekleşmesi durumunda kanunların geriye yürümesi söz konusu olabilecektir.
9. 7255 sayılı “Gıda, Tarım ve Orman Alanında Bazı Düzenlemeler Yapılması Hakkında Kanun”un 20 inci maddesiyle sınırdaş tarım arazisi maliklerine ön alım ... veren 5403 sayılı Kanun'un 8/i maddesinin ikinci fıkrası yürürlükten kaldırılırken bu değişikliğin geçmişe etkili olacağına dair, anılan Kanunda bir hüküm bulunmadığı gibi; olayda 4722 sayılı Kanun'un 2,3 ve 4 üncü maddelerinde sayılan istisnalardan herhangi birinin söz konusu olmadığı da açıktır.
Dava konusu 261 ada 2 parsel ve 261 ada 3 parsel sayılı taşınmazlar tapuda bağ vasfında olsa da dosyada bulunan Teknik Bilirkişi ... 'ın 08.07.2021 havale tarihli raporuna göre davacının maliki olduğu 261 ada 2 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bir adet ev, bir adet ahır ve bir adet hangar bulunduğu, davacının taşınmazının hâkim kullanım durumunun konut niteliğinde olduğu, kanun amacının tarımsal faaliyeti ekonomik olarak sürdürmenin mümkün olmadığı asgari tarımsal büyüklüğün altındaki tarımsal arazilerin ön alım yoluyla tek kişide toplanmak suretiyle büyütmeyi hedeflediği anlaşıldığından ve olayda her iki taşınmaz arasında tarımsal bütünlük bulunmadığından mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, kararın bu sebeple bozulması gerekmiştir.
Açıklanan sebeplerle;
1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harçlarının istek hâlinde taraflara iadesine,
Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,18.12.2023 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.