Kısmen kabul
Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil, ipotek ve ihtiyati haciz şerhlerinin terkini davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalı .... vekili, davalı .... vekili ve davalı Kuveyt Türk Katılım Bankası A.Ş. vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurularının kısmen kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın kabulüne karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı .... vekili, davalı .... vekili ve davalı Kuveyt Türk Katılım Bankası A.Ş. vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
Davacı vekili dava dilekçesinde, davacı ile davalı ... İnşaat Taahhüt Sanayi ve Ticaret A.Ş arasında dava konusu 15718 ada 13 parsel, B Blok, 32. Kat, 364 numaralı bağımsız bölüme yönelik 09.04.2011 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapıldığını, taşınmaz bedeli olan 145.000,00 TL’nin ödendiğini, yerin 28.09.2013 tarihinde teslim edildiğini, ancak tapu devrinin yapılmadığını, tapu kaydı üzerinde ipotekler ve ihtiyati haciz tesis edildiğini beyan ederek, davalı ... inşaat Taahhüt Sanayi ve Ticaret A.Ş adına kayıtlı tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline, davalı bankalar lehine konulan ipoteklerin fekkine, davalı .... lehine konulan ihtiyati hacizlerin kaldırılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
1. Davalı .... vekili; davanın reddini savunmuştur.
2. Davalı ... İnşaat Taahhüt Sanayi ve Ticaret A.Ş vekili; davanın reddini savunmuştur.
3. Davalı Kuveyt Türk Katılım Bankası A.Ş. vekili; davanın reddini savunmuştur.
4. Davalı .... vekili; davanın reddini savunmuştur.
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile özetle; iddia sabit görülerek davanın kabulüne, dava konusu 15718 ada 13 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki B Blok 32. Kat 364 numaralı bağımsız bölümün davalı ... İnşaat Taahhüt Sanayi ve Ticaret A Ş. adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, davalı Kuveyt Türk Katılım Bankası A.Ş. ve .... lehine konulan ipoteklerin fekkine, davalı .... lehine konulan ihtiyati hacizlerin kaldırılmasına karar verilmiştir.
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı .... vekili, davalı .... vekili ve davalı Kuveyt Türk Katılım Bankası A.Ş. vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
1. Davalı ... vekili istinaf dilekçesinde özetle; harç ve vekalet ücretine ilişkin verilen kararın hatalı olduğunu, tüketicinin harçtan muaf olup davalı aleyhine hükmedilen 9.904,95 TL harcın hangi gerekçe ile ve hangi oran üzerinden hesaplandığının açıkça yazılmadığını, tapuya şerh edilmeyen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin üçüncü kişilere karşı ileri sürülemeyeceğini, müvekkili bankanın tamamen iyi niyetli üçüncü kişi olduğunu, mevcut yasalar çerçevesinde hukuka uygun hareket ettiğini ve yasal haklarını basiretli bir tacir olarak kullandığını ileri sürerek istinaf yoluna başvurmuştur.
2. Davalı .... vekili istinaf dilekçesinde özetle; davanın açılmasına vekil eden bankanın sebebiyet vermediğini, banka aleyhine harç vekalet ücreti ve yargılama giderlerine hükmedilemeyeceğini, davanın konusunun müvekkili banka lehine tesis edilen ipoteğin teminat altına alındığı borç olmayıp davacı ile diğer davalı arasındaki sözleşmenin ifasına ilişkin olduğunu, bu nedenle bir an için vekalet ücreti ve yargılama giderlerine hükmedileceği kabul edilse dahi bu tutarın maktu olarak belirlenmesi gerektiğini ileri sürerek istinaf yoluna başvurmuştur.
3. Davalı Kuveyt Türk Katılım Bankası A.Ş. vekili istinaf dilekçesinde özetle; davalı bankanın ipotek tesis etmeden önce ekspertiz incelemesi yaptırdığını, dava konusu 364 No.lu bağımsız bölümün davacıya satıldığına dair bir tespit olmadığını, bağımsız bölümün boş olup hiçbir yaşam olmadığının tespit edildiğini, satış vaadi sözleşmesinin adi yazılı şekilde yapılması nedeni ile hükümsüz olduğunu, taraflar arasındaki satış vaadi sözleşmesinin tapuya tescil edilmediğini, müvekkilinin iyiniyetinin korunması gerektiğini ileri sürerek istinaf yoluna başvurmuştur.
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile ;
"1. Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak Kanun'larımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı Yargıtay İ.B.B.G.K Kararı ile “...tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanun'un 2 nci maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği..” benimsenmiştir.
2. Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Türk Borçlar Kanunu'nun 184 üncü maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.
3. Davacı ile davalı ... şirketi arasındaki satış vaadi sözleşmesinin 09.04.2011 tarihinde düzenlendiği ve konut niteliğindeki taşınmazın davacıya 28.09.2013 tarihinde teslim edildiği anlaşılmıştır.
4. Davalılar banka olup TTK'nın 20 nci maddesinin ikinci fıkrası gereğince ticaretine ait tüm faaliyetlerinde basiretli bir işadamı gibi hareket etmek mecburiyetindedir. Basiretli bir iş adamı gibi davranma yükümü aslında objektif bir özen ölçüsü getirmekte ve tacirin ticari işletmesiyle ilgili faaliyetlerinden kendi yetenek ve imkanlarına göre ondan beklenebilecek özeni değil, aynı ticaret dalında faaliyet gösteren tedbirli, öngörülü bir tacirden beklenen özenin gösterilmesinin gerekli olduğu kabul edilmektedir.
5. Davalıların itirazına konu ettiği iyiniyet ilkesi TMK'nın 1023 üncü maddesinde aynen "...tapu kütüğündeki sicile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur..." şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024 üncü maddenin 1 inci fıkrasına göre "...Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz..." biçiminde öngörülmüştür.
6. Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın ... feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin, iyiniyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. Gerçekten bir yanda tapu sicilinin doğruluğuna inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kimse diğer yanda ise kendisi için maddi, hatta bazı hallerde manevi büyük değer taşıyan ayni hakkını yitirme tehlikesi ile karşı karşıya kalan önceki malik bulunmaktadır.
7. Bu nedenle, yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı, kişilerin Devlete ve adalete olan güven ve saygısını sarsacağı ve yasa koyucunun amacının ilk bakışta, şeklen iyiniyetli gözükeni değil, gerçekten iyiniyetli olan kişiyi korumak olduğu hususlarının daima göz önünde tutulması, bu yönde tüm delillerin toplanıp derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir.
8. Mahkemece, 14.01.2020 tarihli bilirkişi raporunda dava konusu taşınmazın dava tarihi itibariyle değeri 190.000,00 TL olarak tespit edilmiş, 04.08.2021 tarihli raporda da davalı ... şirketinin merkezinde davalı ticari defter ve belgeleri üzerinde dava konusu ödemelerle ilgili yerinde inceleme yapılarak davalı bankaların borçlu ... şirketinin mali tabloları üzerinde gerekli detaylı incelemeyi yapmadığı bu hususta gerekli basiret ve özeni göstermediği için dairenin esas sahibinin ve kullanıcısının davacı olduğunun durumun açık olarak bilinmesine rağmen bu hususu dikkate almadan ipotek ve ihtiyati haciz tesis edildiği kanaatine varıldığı yönünde görüş bildirildiği görülmüştür.
9. Tapuda kat irtifaktı gözüken taşınmaz üzerine ipotek koyan bankanın hem basiretli tacir hem de güven kurumu olmaları nedeniyle kredi vereceği kişiler ile krediye karşı gösterilecek ayni teminatlar hususunda uzmanlığı tartışmasız olduğundan, arsa üzerinde bulunan yapıların ve bu yapılar içerisinde yaşayan insanların bankalarca bilinmediği, mevcut durumdan haberdar olmadıkları ileriye sürülemeyecektir. TKM'nın 2 nci maddesi uyarınca herkes haklarını kullanırken ve borçlarını ifa ederken dürüstlük kuralına uymak zorundadır. Ayrıca, bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını da Kanun himaye etmemektedir. Bütün hakların kullanılmasının en önemli ve emredici sınırı, dürüstlük kuralına uygun davranmaktır. Bankaların sorumluluğu, bir anlamda kamu hizmeti ifa etmeleri nedeniyle kamusal güvene sahip kuruluşlar olarak tanımlanmalarından dolayı ağırlaştırılmıştır. Sorumluluğun ağırlaştırılmasında dikkate alınan, özen borcuna aykırılıktan doğan sorumluluğun kapsamını genişletmek ve hafif kusurlu ve hatta kusursuz olsalar dahi bankaların faaliyet alanlarındaki iş ve eylemlerinden sorumlu olmalarını sağlamaktır. Böyle ağırlaştırılmış bir sorumluluk karinesine sahip olan bankaların, TTK'da düzenlenen basiretli tacirin özen yükümlülüğünden çok daha ağır bir özen yükümlülüğü ile hareket etmesi gerekmektedir. Bir bankacılık işlemi olan kredi tahsis işlemi sürecinde de kredi vereceği müşterisine ilişkin risk analizi yapması, kredi karşılığı teminat alması, müşterinin gelir tespitini yapması ve kredi için bir süre belirlemesi ticari hayatın ve bankacılık işlemlerinin olağan uygulaması halini almıştır.
10. Somut olayda, satıcı ... İnşaat A.Ş.’nin şeklen malik göründüğü tapu kaydına, satış sözleşmesinden ve davacıya teslim tarihinden sonra ipotek koyan bankaların teminata konu edilen taşınmazın mevcut durumunu bilmediği, kat irtifaklı yer üzerindeki binalardan habersiz olduğu ve bu binaların mesken olarak kullanıldığından bilgisi olmadığını savunması için davalı bankaların, satıcı ... İnşaat A.Ş.’ye kredi verirken ipotek kurulacak taşınmazı araştırma ve değerlendirme, risk analizi oluşturma, değer tespiti yapma ve bu taşınmazlar üzerinde eksper incelemesi yaptırması yükümlülüğünü yerine getirmiş olması gerekir.
11. Bankaların üzerine düşen araştırmaları yapmadığı, eksper incelemesi yaptırmadığı ve taşınmazın mevcut durumunun tespiti ile değer tespitinin yaptırılmadığı ortaya çıkarsa bu durumda zaten ağırlaştırılmış özen yükümlülüğü altında olan davalı Bankaların bu özen yükümlülüğüne aykırı hareket ettiği kabul edilecektir.
12. Davalı Bankaların gerekli araştırmayı yapmamış, mevcut durumu bilebilecek ve öğrenebilecek durumda iken bu araştırma yükümlülüğünü yerine getirmemiş olduğu tespit edilirse gerekli dikkat ve özeni göstermediğinden iyi niyeti olduğundan söz edilemez. Çünkü; dava konusu bağımsız bölümün 23.10.2012 tarihinde kat irtifaklı olarak yönetim planı oluşturulmuş ve tapuya tescil edilmiştir. Bağımsız bölümün oluştuğu tarihten sonra davalı Bankalar lehine ipotek tesis edildiği kayıtlardan belirlenmekle Banka tarafından kredi vermeden önce kredinin teminatını oluşturacak ekspertiz inceleme raporunda davalının kendisi veya kiracısı tarafından kullanıldığı kolaylıkla tespit edilebileceği ortadadır. Banka, müşterilerine kredi vermeden önce 19.10.2005 tarihli ve 5411 sayılı Bankacılık Kanunu ve bu Kanuna istinaden çıkarılan "Bankaların değerleme hizmeti almaları ve bankalara değerleme hizmeti verecek kurumların yetkilendirilmesi ve faaliyetleri hakkında yönetmelik" hükümlerine göre kredinin teminatını teşkil edecek taşınmazın değerlendirilmesinde dikkat edilmesi gereken hususların ayrıntılı şekilde düzenlendiği, bu düzenlemeye uygun rapor temin edilmediği, bu kapsamda davalı bankalar tarafından TMK’nın 1024 üncü maddesi kapsamında tapuda bağımsız bölümün davalı şirket adına kayıtlı olduğu, kayda güvendiği ve krediyi verdiği ileri sürülmüş ise de; davalı Bankaların teminata konu taşınmazı ayrıntısı ile inceleyip değerlemesini yaptırmadan kredi kullandırması ve ipotek vermesi ticaret hayatının ve bankacılık uygulamasının gerekleri ile de bağdaşmamaktadır. TMK’nın üçüncü maddesine göre iyiniyet bir hakkın doğumuna engel bir durumu bilmemek ve bilecek durumda olmamaktır. Yine TMK’nın 2 nci maddesi gereğince davalı bankaların, dairenin ve içinde yaşayan insanların bulunduğunu bilmediği ve bilecek durumda olmadığı iddiası dinlenemez.
13. Davalı Bankaların teminat karşılığı kredi vermek için sadece tapu kayıtları ile yetinmesinin mümkün olmadığı, teminatın tapu dışı unsurlar bakımından da ayrıntılı eksper raporları ile desteklediğinin bilinen bir gerçek olduğu, TMK'nın 1023 üncü maddesi gereği sadece tapuda yazan bilgilerin kendisini bağladığını ileri sürerek ipoteğin kaldırılamayacağı, tüm haklarda olduğu gibi ipoteğin de sınırı dürüstlük kuralına riayet etmek olduğu, harici satışla taşınmazın başkasına satılması uygulamada sıkça rastlanılan bir durum olması karşısında yapının içinde yaşayanların haklarını araştırmadan veya beklenen haklarının olup olmadığını sorgulamadan kredi vererek ipotek kurmak basiretli bir tüccarın niteliklerinden olan Bankacılık Kanunu'nda da özenle araştırma yükümlülüğü davalı kredi veren bankaya yüklenmesine karşın bu araştırmanın yapılmadığı, gerekli özenin gösterilmemesi suretiyle sırf tapu kaydında yazılı bilgilere dayanarak ayni hak kurulması dürüstlük kuralı ve iyiniyetle bağdaşmaz.
14. Dava konusu taşınmaz gibi yüklenicilerin kat mülkiyetine geçmek üzere yaptıkları bu tür daireleri maket halinde bile satışa arzettikleri inşaat şirketlerinin bu çalışma tarzını benimsedikleri yaygın ve bilinen bir durum olup davalı Bankanın inşaat şirketinin bu tarz satışları olabileceğini öngörüp araştırmasını buna göre yapması kendisinden beklenen özeni göstermesi gerekirken yüzeysel bir araştırma ile bu miktar bir kredi tesisi iyi niyetli olduğunu ispata yeterli görülmemiştir. Çok daha düşük krediler için bile eksper görevlendirip krediye elverişliliği enine boyuna araştıran kredi kuruluşlarının söz konusu olan yüklenici bir inşaat şirketi olduğunda daha titiz ve araştırmacı olması alacağı riskleri hesaplaması yapılan işin gerektirdiği özendir.
15. Basiretli bir işadamı gibi hareket etmesi gereken davalı bankaların bu yükleniminin doğal sonucu olarak kredi tesisinden önce inşaat şirketinin mülkiyetinde görünen bu taşınmazı temlik edip etmediğini ve içinde oturan kişinin ne sıfatla burada bulunduğunun tüm yönleriyle ve nitelikleriyle incelediğinin, sözleşmenin imzalanmasından önce satış borcu bulunup bulunmadığını tespit edip ona göre taahhüt altına girdiğinin, inceleme yaparak krediye uygun ve avantajlı olduğunu gördükten sonra ipotek tesis ederek kredi verip vermediğinin araştırılması bu yönde ekspertiz raporları yerinde inceleme yapılıp yapılmadığı ve şirket kayıtlarında davacının satış sözleşmesine ilişkin ödeme ve teslim olgusunun basitçe yapılan inceleme ile saptanıp saptanmayacağının buna ilişkin deliller toplanarak değerlendirilmesi, yukarıda açıklanan karineler doğrultusunda bankaların sorumluluklarının belirlenmesi gerekir.
16. Davalılardan Şekerbank Türk A.Ş’nin savunmaları itibariyle yüklenici şirketle kredi sözleşmesi yaptığı ve geri ödemeler yapılmadığından, haciz uygulandığı savunulmuş ise de, 04.08.2021 tarihli bilirkişi raporuna göre davalı ...'ın kredi tesis etme aşamasında talep edecekleri detaylı mizan defteri ve envanter kayıtlarında söz konusu taşınmazın envarterden çıkıp çıkmadığı hususunda bilgi sahibi olacağı ancak bu araştırmayı yapmadığı anlaşılmakla, İlk Derece Mahkemesince bu davalı yönünden haciz şerhinin kaldırılmasında usul ve yasaya aykırılık görülmemiştir.
17. Bu haliyle davalı bankaların ipotek ve hacizlerinin kaldırılmasına yönelik tüm istinaf başvuruları yerinde olmayıp reddine karar vermek gerekmiştir.
18. Ancak dava konusu taşınmazın dava tarihi itibariyle değeri 190.000,00 TL olarak tespit edilmiş olup sözleşme bedeli olan 145.000,00 TL üzerinden harca hükmedilmesi hatalı olmuştur. Kamu düzenine ayrılık teşkil eden bu husus nedeniyle kararın kaldırılmasına karar verilmesi gerekmiştir
19. Davacının iddiası davalı yükleniciden aldığı taşınmazın sözleşmeye uygun ayıpsız olarak kendisine nakline ilişkindir.
20. Davacının fekkini talep ettiği ipotek ve hacizlerin ayıp niteliğinde bulunduğunu ileri sürmesi, ipotek konusu borcun ödenip ödenmediğinin veya geçerliliğinin bu yargılamanın konusu olmaması nedeniyle ipotek bedelinin dava değeri olarak kabul edilmeyeceği, hukuki ayıp olarak konusu parayla ölçülemeyen talepte maktu avukatlık ücreti takdiri gerekirken davalı bankaların da takdir edilen nispi avukatlık ücretinden ve giderlerden müteselsilen sorumlu tutulması hatalı görülmüştür" gerekçeleriyle, davalılar Şekerbank T.A.Ş., .... ve Kuveyt Türk Katılım Bankası A.Ş. banka vekillerinin istinaf başvurularının kısmen kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın kabulüne, dava konusu 15718 ada 13 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki B Blok 32. Kat 364 numaralı bağımsız bölümün davalı ... İnşaat Taahhüt Sanayi ve Ticaret A Ş. adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, davalı Kuveyt Türk Katılım Bankası A.Ş. ve .... lehine konulan ipoteklerin fekkine, davalı .... lehine konulan ihtiyati hacizlerin kaldırılmasına karar verilmiştir.
A. Temyiz Yoluna Başvuran
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar Şekerbank T.A.Ş., .... ve Kuveyt Türk Katılım Bankası A.Ş. vekili temyiz isteminde bulunmuşlardır.
1. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde özetle; cevap dilekçesi, dosya kapsamındaki beyanlar ve İstinaf sebeplerine benzer gerekçeler ile Bölge Adliye Mahkemesinin karar ve gerekçesinin yerinde olmadığı ileri sürülerek hükmün bozulması istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.
2. Davalı .... vekili temyiz dilekçesinde özetle; cevap dilekçesi, dosya kapsamındaki beyanlar ve İstinaf sebeplerine benzer gerekçeler ile Bölge Adliye Mahkemesinin karar ve gerekçesinin yerinde olmadığı ileri sürülerek hükmün bozulması istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.
3. Davalı Kuveyt Türk Katılım Bankası A.Ş. vekili temyiz dilekçesinde özetle; cevap dilekçesi, dosya kapsamındaki beyanlar ve İstinaf sebeplerine benzer gerekçeler ile Bölge Adliye Mahkemesinin karar ve gerekçesinin yerinde olmadığı ileri sürülerek hükmün bozulması istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.
Uyuşmazlık, davacı ile davalı ... İnşaat Taahhüt ve San. Tic. A.Ş arasında imzalanan bağımsız bölüm satımına ilişkin "Gayrimenkul Satış Vaadi ve Borçlanma Sözleşmesi" uyarınca yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali ve tescil ile diğer davalılar tarafından konulan ipoteğin fekki ve ihtiyati haciz şerhinin terkini istemine ilişkindir.
1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri,
2. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 1009 ve1023 üncü maddeleri,
3. 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun "Tacir olmanın hükümleri" kenar başlıklı 18/2 nci maddesi hükmüne göre; “Her tacirin, ticaretine ait bütün faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etmesi gerekir. ”
1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesi ile 369 uncu maddesinin birinci fıkrasında yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı .... vekili ve davalı Kuveyt Türk Katılım Bankası A.Ş. vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmediğinden reddine,
3. Davalı .... vekilinin temyiz itirazlarına gelince;
a. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 1009 uncu maddesinde, "...şerhedilebileceği Kanun'larda açıkça öngörülen diğer haklar Tapu Kütüğüne şerhedilebilir. Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir." denilmiş, yine aynı Kanun'un 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 1023 üncü maddesinde, "Tapu Kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.” denilmiştir.
b. Dosya içeriği ve toplanan delillerden, dava konusu 15718 ada 16 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan 364 numaralı bağımsız bölümün (dava tarihi itibariyle) davalı ... İnşaat Taahhüt Sanayi ve Ticaret A.Ş. adına kayıtlı olduğu, davalı .... lehine İstanbul 14 üncü İcra Müdürlüğünün 2018/14980 Esas sayılı icra dosyası üzerinden 16.04.2018 ve 24.04.2018 tarihli ihtiyati haciz şerhlerinin verildiği anlaşılmaktadır.
c. Somut olayda; ihtiyati haciz şerhlerinin konulduğu tarih itibariyle davacı adına dava konusu bağımsız bölüm üzerinde şahsi ve/veya mülkiyete dayalı bir belirtme yer almadığı gibi lehine ihtiyati haciz şerhi verilen davalı Bankanın kötü niyetli olduğunun da ispat edilemediği görülmektedir.
d. Hâl böyle olunca; Mahkemece, ihtiyati haciz şerhinin terkini talebinin reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde sonuca gidilmesi doğru görülmemiş, Bölge Adliye Mahkemesi kararının bu nedenle bozulması gerekmiştir.
Açıklanan sebeplerle;
1. Yukarıda V.C.3.2 nci paragrafında açıklanan nedenlerle davalı .... vekili ve davalı Kuveyt Türk Katılım Bankası A.Ş. vekilinin temyiz itirazlarının REDDİNE,
2. Yukarıda V.C.3.(3.a.) ve devamındaki bentlerde açıklanan nedenlerle davalı .... vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,
Dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,12.12.2023 tarihinde kesin olmak üzere oy çokluğuyla karar verildi.
4721 sayılı Türk Medeni Kanununun;
1- 706. maddesinde; taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olmasının, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlı olduğu,
2- 1009. maddesinde; arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerh edilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer hakların tapu kütüğüne şerh edilebileceği; bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebileceği,
3- 1023. maddesinde; tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımının korunacağı,
Hüküm altına alınmıştır.
Davacı ile davalılardan ... İnşaat Taahhüt Sanayi ve Ticaret A.Ş şirketi arasında yapılan bağımsız bölümün devrini öngören sözleşme resmi şekilde yapılmadığından geçerli olmadığı ve bu sözleşmenin 4721 sayılı Kanunun 1009. Maddesi uyarınca tapuya şerh verilmediği konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.
Kanunun 1009. Maddesi uyarınca, gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinden doğan alacak hakkının üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi, sözleşmenin tapuya şerh edilmesi ile mümkündür. Tapuya şerh edilmemiş adi yazılı satış vaadi sözleşmesi ile kendisine taşınmaz satılacağı taahhüt edilen taraf, tapu kütüğündeki kayıtlara dayanarak işlem yapan iyi niyetli üçüncü kişilere karşı herhangi bir hak iddiasında bulunamaz.
30/9/1988 tarihli ve Esas No: 1987/2, Karar No: 1988/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararıyla, tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği belirlenmiştir.
Bununla beraber, Kat Mülkiyeti Kanununa tâbi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan, bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen, satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; satıcının (müteahhit) sözleşmeden sıyrılmak amacıyla, kanunun öngördüğü resmi şekil şartına sığınarak mülkiyeti devir borcundan kaçınmasında, korunmaya lâyık bir yararının bulunmadığına ve bu davranışının hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralını duraksamaya yer vermeyecek şekilde ihlâl ettiğine, olayın özelliğine göre hâkimin M.K.nun 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebileceğine karar verilmiştir.
Burada gözden uzak tutulmaması gereken husus, adi sözleşmenin tescil dışında kalan edimleri taraflarca yerine getirilmesine rağmen, açılan tescil davasında davalı müteahhit tarafından şekle aykırılık nedeniyle sözleşmenin geçersizliği savunmasına değer verilemeyecek olmasıdır.
Bahsi geçen içtihadı birleştirme kararı ile adi sözleşmenin geçerli olduğu kabul edilmemekte, aksine geçersizliğine vurgu yapılmakta, içtihadı birleştirmenin konusu uyuşmazlıklarda ve onunla sınırlı olmak üzere ve olayın özelliğine göre, Medeni Kanunun 2 nci maddesi gözetilerek, sözleşmenin tarafları arasında görülen tescil davasının kabul edilebileceği, başka bir anlatımla sözleşmeden kaynaklanan hakların, sözleşmenin tarafı olmayan 3. kişilere karşı ileri sürülemeyeceği karar altına alınmıştır.
İçtihadı birleştirme kararında, cebri tescil isteminin aynî değil, kişisel bir hak olduğu; geçersiz sözleşmeye dayanarak tescil talebinde bulunan kimsenin bu davasının kabul edilebilmesi için, dava açılmadan veya tescil kararı verilmeden önce taşınmazın mülkiyetinin üçüncü şahsa geçmemiş bulunması gerektiği, kural olarak ifa (tescil) davasının geçersiz sözleşmenin tarafları arasında görüleceği, tapu sicilindeki kayda güvenen iyi niyetli üçüncü şahsa tescil kararından önce taşınmazın mülkiyeti geçirilmiş ise geçersiz sözleşmeye dayanan satın alanın tescil isteminin de yasal dayanağının kalmayacağı belirtilmiştir.
Kanun hükümleri ve içtihadı birleştirme kararı kapsamında, davacı ve davalının davranışlarının hukuka uygun olup olmadığı ve özen yükümlülüklerini yerine getirip getirmediklerini birlikte değerlendirdiğimizde;
- Davacı tüketici, Kanunun 706. maddesine yer alan açık hükme rağmen geçerli satış vaadi sözleşmesi yapmadığından, bu sözleşmeden doğan şahsi hakkını kuvvetlendirmek için Kanunun 1009. maddesiyle verilen imkanı kullanmadığından, taşınmaz niteliğindeki bağımsız bölümü resmi sözleşme yapmayarak geçersiz şekildeki sözleşmeyle satın aldığından kusurlu olup, 1988 tarihli içtihadı birleştirme kararıyla da kusurlu hali ortadan kaldırılmış değildir.
- Davalı Kuveyt Türk Katılım Bankası ile Türkiye İş Bankasının, kanun hükmümlerine aykırı davrandığı mahkemece belirlenmemiş olup, şekle aykırı yapıldığı için geçersiz olan ve tapu siciline şerh verilmeyen bir sözleşmeden dolayı, bu sözleşmenin ifasıyla ilgili konuları kredi vermeden ve ipotek koydurmadan önce araştırmadığı, özen yükümlülüğünü yerine getirmediği gerekçesiyle sorumlu tutmanın haklı gerekçesi bulunmamaktadır.
Kanun hükümlerine aykırı davranan davacının kusurlu halleri bir tarafa bırakılarak, kanun hükümlerine aykırı bir davranışı ispatlanamayan, tapu kaydına güvenerek diğer davalıya genel kredi sözleşmesiyle kredi kullandıran davalı bankaların, kredinin teminatı bağımsız bölümü adi yazılı sözleşmeyle tapu dışı yolla 3. bir kişinin alıp almadığını araştırmadığı için basiretli davranmadığından sorumlu tutmak adil ve hukuka uygun bir değerlendirme değildir.
Somut olayda; İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mah. 15718 ada 13 parselde bulunan B Blok 32. Kat 364. nolu taşınmazın tapu kaydına, davacı lehine olduğu belirtilen satış vaadi sözleşmesinin şerh verilmediği, taşınmaz üzerine konulan ipoteklerin 16.09.2014 ve 24.05.2018 tarihli olduğu ve malikinin diğer davalı ... şirketi olduğu anlaşılmaktadır.
Bu durumda, tapuya şerh verilmeyen adi yazılı sözleşmeden kaynaklanan bu hakkın, davacı tarafından 3. kişilere karşı ileri sürülmesi imkânı yasal olarak bulunmamaktadır. Dolayısıyla, satış vaadi sözleşmesinin taraflarını bağlayan şahsi nitelikteki bu hak, tapuda malik gözüken kişinin koydurduğu ipotek hakkının niteliği gereği sonraki malik davacıyı da bağlayacağından, ipotek alacaklısına karşı hüküm ifade etmez.
Davalı ... tarafından ileri sürülen temyiz taleplerinin kabul edilerek hükmün bozulması görüşüne katılmakla birlikte, diğer davalılar Kuveyt Türk Katılım Bankası ile Türkiye İş bankasının temyiz taleplerinin de kabul edilmesi gerektiği görüşünde olduğumdan, bu iki davalı bankanın temyiz taleplerini reddeden sayın çoğunluğun görüşüne katılamıyorum.