Esastan ret
Taraflar arasındaki 5403 sayılı Kanun'un 8/i maddesine dayalı ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin 4498 parsel sayılı taşınmazın maliki olduğunu, tapuda müvekkili adına 3/4 hisse olsa da Söke 2. Asliye Hukuk Mahkemesi 2011/512 Esas sayılı davada verilen karar ile taşınmazın tamamının maliki olduğunu ancak kararın henüz kesinleşmediğini, davalının davaya konu 4497 parsel sayılı taşınmazı 19.01.2015 tarihininde satın aldığını, müvekkilinin taşınmazı ile dava konusu taşınmazın sınırdaş taşınmazlar olduğunu belirterek, 5403 sayılı Kanun'un 8/i maddesinde düzenlenen ön alım ... uyarınca taşınmazın müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı cevap dilekçesinde; davacının 4498 parsel sayılı taşınmazın tamamına malik olmadığını, davacının ön alım hakkını diğer hissedar ... ile birlikte kullanması gerektiğini, davanın diğer paydaşa ihbar edilmesi gerektiğini, müvekkilinin yasal düzenlemeden haberdar olmadan taşınmazı satın aldığını, davacının satıştan haberdar olduğunu, davacının aradan geçen zaman içerisinde taşınmazın değerinin yükselmesi nedeniyle bu davayı açtığını beyan ederek davanın reddini savunmuştur.
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacının davasını açarken davaya konu taşınmazla sınırdaş 4498 parsel sayılı taşınmazda 3/4 pay sahibi olduğu, kalan 1/4 payın da yargılama sırasında davacı adına tescil edildiği, taşınmazda tam malik sıfatını kazanan davacının aktif dava ehliyeti olduğu ve yasal koşulların oluştuğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
Davalı vekili istinaf dilekçesinde; her ne kadar yargılama sırasında davacı taşınmazın tamamının maliki olmuş ise de, dava açıldığı tarihte taşınmazın tamamına sahip olmadığından iş bu davayı açma hakkına sahip olmadığını, yeter gelirli tarım arazisi büyüklüğünün çok üzerinde olan taşınmazla ilgili ön alım hakkının kullanılamayacağını, yasal koşulların oluşmadığını beyan ederek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile komşu tarımsal arazi malikine tanınan ön alım hakkının kaldırılmasının geçmişe etkili olamayacağı, davacının ön alım hakkına konu edilen sınırdaş taşınmazın 3/4 pay sahibi olup iş bu davadan önce açılan davanın yargılama sırasında kesinleşmesi neticesinde mahkeme ilamıyla kalan 1/4 hissesiyi de adına tescil ettirmekle tam hisseli malik haline geldiği, yasal şartların somut olayda oluştuğu gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
Davalı vekili temyiz dilekçesinde; davanın açıldığı tarihte davacının taşınmazın tamamına malik olmadığını, davanın açıldığı tarihte dava şartlarının mevcut olması gerektiğini, dava konusu taşınmazın yeter gelirli tarım arazisi büyüklüğünün üstünde yüzölçümüne sahip olduğunu, 5403 sayılı Kanun'un 8/i maddesinin yürürlükten kaldırıldığını beyan ederek ve re'sen gözetilecek sebeplerle kararın bozulmasını talep etmiştir.
Dava, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nun 8/i maddesinin ikinci fıkrasına dayalı ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
1. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nun 8/i maddesinin ikinci fıkrası şöyledir:
“Tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri de ön alım hakkına sahiptir. Tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş malikler ön alım haklarını kullanamaz. Ön alım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde hâkim, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine ön alıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar verir."
2. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 24.05.2022 tarihli, 2019/14-798 Esas ve 2022/730 Karar sayılı kararı ve gerekçesi.
3. Anayasa Mahkemesinin 30.10.2014 tarihli ve 2014/133 Esas, 2014/165 Karar sayılı kararı ve gerekçesi.
1. Tarım arazilerinin bölünmesini önlenmek ve ekonomik bir şekilde işletilebilmesini sağlamak amacıyla 03.07.2005 tarihli 5403 sayılı Kanun çıkarılmış, 30.04.2014 tarihinde yürürlüğe giren 6537 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un 5 inci maddesi ile de 5403 sayılı Kanun’un 8 inci maddesinden sonra gelmek üzere 8/İ maddesi eklenerek, ikinci fıkrasında tarım arazisinin üçüncü bir kişiye satılması hâlinde sınırdaş tarım arazisi sahibine ön alım ... tanınmıştır.
2. Uyuşmazlığın çözümü bakımından; 5403 sayılı Kanun’da ön alım hakkına sahip olduğu belirtilen “sınırdaş tarımsal arazi malikleri” ifadesinden ne anlaşılması gerektiği ve bu bağlamda özellikle paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir tarım arazisinin bulunması hâlinde paydaşların ön alım hakkını kullanıp kullanamayacakları hususunun da açıklığa kavuşturulması önem arz etmektedir. Hemen yukarıda değinildiği gibi tarım arazilerinde getirilen ön alım ... ile tarımsal bütünlüğün sağlanması amaçlanmış olup paylı mülkiyette veya elbirliği mülkiyetinde bu bütünlük sağlanamayacağından, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu tarım arazisi ile diğer tarım arazilerinin sınırdaş olarak değerlendirilmesi mümkün değildir. Bu nedenle, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu tarım arazilerindeki paydaşlar, sınırdaş arazilerin satılması durumunda ön alım hakkını kullanamaz.
3. Nitekim, Anayasa Mahkemesi'nin 30.10.2014 tarihli ve 2014/133 Esas, 2014/165 Karar sayılı kararının gerekçesinde de ön alım hakkının sadece arazinin bütünüyle satılması durumunda mevcut olduğuna değinildiği gibi ön alım hakkının "sınırdaş parsel malikine" tanındığı vurgulanmıştır.
4. Bu genel açıklamalarda sonra somut olaya gelince; ön alım hakkına konu edilen 4497 (yeni 158 ada 851) parsel sayılı taşınmaz 19.01.2015 tarihinde davalı ...'ya satılmıştır. Davacı ... ise dosyada mevcut tapu kaydına göre bu tarihte 4498 (yeni 158 ada 850) parsel sayılı taşınmazda tam malik değil, sadece paydaştır. Davacı, taşınmazdaki diğer payı 11.03.2019 tarih ve 3260 yevmiye sayılı işlemle hükmen tescil yoluyla edinmiş ve taşınmazda tam malik olmuştur. Ancak, ön alım hakkının tarım arazisinin davalıya satıldığı tarihte doğduğu ve kullanılabilir duruma geldiği gözetildiğinde, tam malik olmayan davacının ön alım hakkını kullanması mümkün değildir. Davacının sınırdaş arazinin satışından sonra paydaşı olduğu taşınmazda kalan payı temellük ederek tam malik olması ise satış tarihinde tek başına kullanabileceği bir ön alım ... bulunmadığından sonucu değiştirmeyecektir. Zira, ön alım hakkının doğduğu ve kullanılabilir duruma geldiği tarihten sonra ön alım hakkının edinilmesinden söz edilemez.
5. Hâl böyle olunca; davanın açıklanan gerekçe ve nedenlerle reddine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirmeyle yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup hükmün bu nedenlerle bozulması gerekmiştir.
Açıklanan sebeplerle;
1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,05.12.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.